市调范围
市调内容
市调范围
分析
宏观市场环境分析
城市描述——郑州是全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，处于我国交通大十字架的 中心位置，这一特性成就了郑州市全国性商贸物流中心的重要地位
郑州借助自身“中国之心”
的优势地理区位，依托国家 中部崛起的宏伟规划、较良 好的产业发展基础、自身人 才优势，正成为带动中部崛
开发商 地址 规模 万达集团 二七区大学路与航海路交汇处西南角 商业占地5.2万㎡，建筑面积17.3万㎡ ，长300m，宽80米；地下两层，地上五层， 外围两层 万达广场共7层，1层层高5.5米，2-5层层高4.5米 层高 F2层停车场，层高4米，F1层层高4.5米 二七金街一托二商铺，1层5米，2层4米 主力商铺 标准层面积 档次定位 万达广场一层20-150㎡，二层80-200㎡，三层60-300㎡ ；二七金街商铺99-230㎡ 2.3万㎡，柱距12米 万达广场1层国际时尚，2层新潮主流，3享乐美食 二七金街餐饮生活休闲 F1层停车场，F2层华润万家、停车场， 1层万达百货，宝马体验店，C&A，UNIQLO，ZARA 业态 布局 2层万达百货，国美电器，大玩家超乐场 3层万达百货，苏园酒店，大歌星KTV 4层万达百货，万达影城
“圈层开发”模式 “三级城市”定位
构建以郑州为中心、洛阳为副中心，开封、新乡等7个中心 城市为支撑 郑州为主核心，洛阳为副核心 开封、许昌、新乡等中心城市为支撑 巩义、汝州、偃师、孟州、辉县等次中心城为辅助
中原经济区
四大产业带
分别为：郑汴洛城市工业走廊、新-郑-漯(京广)产业发展带、 新-焦-济(太行山)产业发展带、
宏观市场环境分析
城市发展规划——以东、西、南三个方向为主，北部控制开发建设保护黄河湿地，提升生态品质。根据新的城市定位和未来发展目 标，对城市用地结构做出适当调整，增加居住、公共设施、公共绿地、对外交通、道路广场、市政设施等，而工业、仓储等用地部 分由中心城区迁出，优化用地结构
一心：包括中心城区及三个外围组团（郑汴—中牟组团、航空港组团和上街—荥阳组团）。 格 局城 四城：巩义市区、新郑市区、新密市区、登封市区四个中等城市。 市 两轴：沿连霍高速公路、陇海铁路等交通干线分布的郑州市中心城区、郑汴—中牟组团、上街—荥阳组团、巩 发 义市区及沿线城镇所构成的东西向发展轴；沿京港澳高速公路、京广铁路等交通干线分布的郑州市中心城区、 展 航空港组团、新郑市区等城镇构成的南北向发展轴。 一带：依托省级交通干线，由登封市区、新密市区和新郑市区等城镇构成的东西向发展带。
市调区域
PART TWO
郑州商圈现状及发展现状
郑州商圈现状及发展现状— 中心升级
西部复兴
北部崛起 东部显影的商业发展趋势
市调区域
重点调研：
重点调研棉 纺路沿线商业， 包括：王府井、 锦艺城、棉纺路
临街商业
市调项目
PART THREE
调研商场明细
市调项目 -- 二七万达
项目概括 | 经营状况 | 商务条件 | 业态占比
汝河路街道办事处
嵩山路以西、 西环路以东、 南三环以北、 汝河路以南
绿东村街道办事处
桐柏路以西、 西环路以东、 中原路以南、 汝河路以北
所辖：绿源社区、二砂一社区、二砂二社区、桐柏社区、 电缆一社区、电缆二社区、伏牛南社区、三磨社区、四 季园社区、卧龙社区、陇西社区、绿都社区 辖区内主要公共单位有郑州市磨料磨具磨削研究所、机 械工业部第六设计院等厂矿企业科研单位20余家， 有武 约4.19 内有主次道路12条，所辖 警消防支队、市司法局、市地税稽查局、区检察院、区 平方公 社区12个，常住人口 地税局、区国税局、区老干部活动中心等21个驻军、行 里 58004人 政事业单位，有中华职业大学、第四职业中专、郑州69 中学、伏牛路小学等9所学校，有阳光四季园、卧龙花园 等示范住宅小区。 辖区公共单位中有省级文明单位 5 个，市级文明单位10 个，区级文明单位11个
党政机关5个，学校8所，医疗卫生机构 4个，金融机构11 家，大型企业3家， 集贸市场2个 伏牛路以东、 党建服务中心、平安建设中心、 建设路以南、 约1.24 城市管理中心、计划生育服务中心 辖区内服务中心8所， 建设路街道办 工人路以西、 平方公 、经济发展中心、劳动保障中心、 社区8个，常住人口 事处 中原路以 里 市场发展中心和社区文化中心 4.3万人 北 学院社区、协作路社区、市场街社区、 省五建社区、计划路社区、前进路社区、 中心医院社区、五一社区，现有职工134 名 辖区内有六个大型社区，分别为三棉 东、三棉西、 四棉东、四棉西、五棉南、五棉北社区。六个社区，3个幼儿园 辖区有三棉公司、四棉公司、豫欣公司、（托费约500-600元/ 嵩山路以西、 嵩岳集团、 人），学校4所（65 棉纺路街道办桐柏路以东、 1.47平 郑州市房地产管理局、丹尼斯、德丰园 中、建三小、建四小、 事处 建设路以北、 方公里 等七家单位。 互助路小学分校）， 纺织厂以南 辖区内有主、次干道十条：建设路、棉 常住人口12941户， 纺路、桐柏路、嵩山路、工人路、友爱 约36219人 路、百花路、郑棉三厂、 四厂、五厂中街等。
第一圈层 第二圈层 第三圈层 郑州都市圈 紧密联系圈 外围辐射圈 包括郑州下辖的县区 以洛阳为副中心，开封、新乡、 许昌等中心城市为结点 接受城市群辐射带动影响的周边 城市
郑州
• 郑州市主城区产业功能定位： 一大基地：高新技术产业基地 两大中心：国家级商贸中心、区域性金融服务中心
中原经济区的主体是河南省，同时涵盖晋东南、冀南、鲁西北、皖西北、鄂北、苏北等周边地区 郑州作为中原经济区的核心城市，对中原经济区的发展将产生不可估量的辐射带动作用。但与周边省会城市相比，郑州 在相邻八个省会城市中城市竞争力排第五位，处于中偏下位次，综合实力需进一步提升
嵩山路以西、 桐柏路以东、 林山寨街道办事处 汝河路以北、 建设路以南
辖区内有各类法人单位1000多家，其中部、省属企事业 单位7个，有裕达国贸、嵩山饭店等星级宾馆酒店3家， 分布有中原商贸城等多家大型综合商场以及国美电器、 永乐家电、五星电器等一批大型商业连锁企业； 3.12平 有丰富的文化资源，辖区内不仅有河南省图书馆、郑州 方公里 市科技馆、郑州市博物馆，还分布有省重点院校河南工 业大学，省重点中学郑州一中、郑州外国语中学，省重 点小学伊河路小学等优质学校。
中原区街道办事处明细
街道办事处名称
辖区范围
面积
所管辖内容
居住详情
街道办事处名称
辖区范围
面积
所管辖内容
居住详情
所辖企事业单位：河南省纺织科学研究院、河南送变电 常住人口约12万， 秦岭路以西、 约6.2 公司、河南第二火电建设公司、宇通重工、中原铝厂、 机械化公司将建成32层的 西环路以东、 桐柏路街道办事处 平方公 新蒲集团、北京标准置业、晶华城、正商蓝钻、大中原 高楼办公室，附近高档社 棉纺路以南、 里 果品物流港、中原区法院。 学校：中原区育才小学、 区：风和日丽、威尼斯、 龙海铁路以北 育红小学、52中、80中。省电力工业学校 开元、晶华城、正商蓝钻
城市交通——国家级干线铁路和高速公路密集交汇，区域交通潜力显著，对外开放度进一步增强，未来规划建设城际快速 通道与城市轻轨可以进一步加强与郑州及中原城市群其他城市的联系，因此郑州的交通价值极高
公 路 • 连霍高速、绕城高速、郑少高速、郑尧高速、机 场高速、郑民高速和京港澳高速等7条高速公路贯 穿郑州； 107国道纵贯南北，中心城区对外一级公路有4条 ：G310（连云港－天水）、S102（郑州－沈丘 ）、S314（郑州－三门峡）、S316（郑州－新密 －登封）。 未来郑州将形成由高速公路和一级公路构成的快 速、便捷的对外公路网络骨架。 • • 铁 路 东西向的陇海线与南北走向的京广线在郑州交汇 ； 郑州至北京、上海、武汉、西安的高铁已开通运 营，郑州至太原、济南、重庆、万州、合肥的客 运专线逐步建设，未来将建成以郑州为中心的“ 米”字型高铁枢纽，实现实现至北京、西安、武 汉等城市的2~3小时出行圈。 •
起的领头羊。
宏观市场环境分析
行政区域——郑州总面积7446.2平方公里，人口862.65万人，是外向通达度较高的战略枢纽，既可吸纳集聚、吞吐 输出、四面辐射，又能承启东西、贯通南北，优越的区位及交通优势，为商贸、物流行业带来巨大机遇，对商业地 产的运作有利好作用
高新区
郑东新区
经开区
以郑州铁路集装箱货运中心站、郑州国家干线公路物流 港、郑州国际航空保税物流中心等重点物流项目为骨干 的铁路、公路、航空、信息四位一体的交通物流体系正 在逐步完善中。
郑州市下辖中原区、二七区、金水区、惠济区、上街区、管城 回族区，巩义市、新郑市、登封市、新密市、荥阳市、中牟县， 另设省级新区郑州新区（含郑东新区） 、1个国家级高新技术 产业开发区、1个国家级经济技术开发区。
宏观市场环境分析
城市地位——国家中部崛起，河南省中原城市群和郑汴一体化战略的实施，以及省域城镇体系确定的“郑开 都市圈”的规划，均指向郑州在区域经济发展中的领导地位
中原经济区：承东（产业承接） 启西（联动西部） 环渤海经 济区 长三角经 济区 珠三角经 济区
中原经济区 关中经济区 成渝经济区
中原经济区建设上升至国家战略，郑州作为河南省会级中心城市，随着一系列加快城市化进程战略的实施及深
化，郑州房地产获得发展机遇的同时，城市地位与城市影响力得到不断的提升。
宏观市场环境分析
航 空
郑州中心城区距新郑机场35公里，从市区到机场仅30 分钟； • 未来将建设以新郑国际机场为核心，登封机场、上街
•
机场和万滩机场为辅助的区域航空体系，形成1.5小时
航程范围覆盖全国2/3的城市； • 利用郑州新郑国际机场开封的航空货运和客运便利度 进一步提升。
•
宏观市场环境分析
城市定位——郑州整体属于中原城市圈发展的第一圈层，根据各城市的定位，郑州将根据自身特色和资源优势加速整体和功 能定位：全国区域性中心城市、全国重要的现代物流商贸城市、全国重要的交通通讯枢纽城市和全国著名的历史文化名城