-
6~18
2.6~3.0
高层
18~27 小高层+高层 洋房+高层
-
11/33
3.0~3.5
高层
27~33 小高层+高层
-
-
15/33
≥3.5
高层
≥30
-
-
-
-
说明
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等； 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
案例：北京金茂府
36
产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
案
二、行列式布局
例
：杭
州
特点：
德
行列式布局采用条式单元住宅
信 泊
或联排住宅，按一定的朝向和间距成
林
排布置。采用行列式布局对房型设计
印 象
较为有利，所选用的房型基本上可做
到套型南北通风房间全明，使每户都
能获得良好的日照、通风条件，居住
案 例
起来舒适度高。
5
容积率拆分︱容积率的概念
用地红线与可建设用地
东西向道路
代征道路
南
代征绿化
北代
向 征代
道 道征 路路绿
项目地块
化 保留
其他项目
其他项目
6
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
Hale Waihona Puke 一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对 应关系
容积率=地上总建筑面积 用地面积
容积率指标与相对应的产品形态
容积率指标
＜0.5
案例：广州万科金色城品
案例：成都万科金色家园
38
THE END
敬请指教！
大的噪声和尾气污染
14
容积率拆分方法及案例︱案例
高层区，28-32F
联排叠拼别墅区 独栋双拼别墅区
项目规划特点: 1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
余部分排商品房；
拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率；
所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；
33
产品排布方法及案例︱案例
整体规划布局
由西向东排布：政策房-中端商品房-中高端商品房
案例：黄土岗项目
N
西侧 绿化隔离带
西侧居住地块
东侧 东侧居住地块 绿化
隔离带
公租房 限价房
中端 商品住宅区
0.5~0.7 0.7~1.0
1.0~1.6
对应的产品形态 独栋/双拼别墅 联排别墅 叠拼+联排 多层住宅
1.6~2.1 小高层
＞2.1 高层
7
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
住宅项目平均层数 如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？
– 通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标； – 如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：
21
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱气候区划
产品策划基础知识︱容积率与产品形态
22
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱塔式建筑与板式建筑
日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑 塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑 板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑
H 塔式建筑
H
B A
待拆迁城中村 综合影响
32
产品排布方法及案例︱案例
规划原则综述
案例：黄土岗项目
N
西侧 绿化隔离带
R=2.6-2.8
西侧居住地块
东侧
东侧居住地块 绿化
R=2.9-3.1
R=1.9-2.1隔离带
总建筑面积做满，实现总体2.5容积率；
西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩
适度拆分总体容积率；
中高端 商品住宅区
景观公园
34
产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
楼盘布局的三大形态
点群式布局 行列式布局 围合式布局
35
产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
一、点群式布局（组团式布局）
特点： 点群式布局即各栋住宅楼围绕
中心绿地、水景或配套建筑，有规律 或自由地布置，从而形成一个组团。 其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置 更灵活，很容易与周边建筑物区别开 来容易创造出圆形、弧线等特色房型。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
4
容积率拆分︱容积率的概念
容积率的概念的说明
产品策划容积基率础是知衡量识建︱设容用地积使率用与强度产的品一形项重态要指标；
容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下 建筑面积一般不计入容积率指标计算中； 规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值； 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。
在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。
六层住宅 六层住宅 六层住宅 容积率拆分前
三层联排 六层住宅 小高层住宅
容积率拆分后
10
容积率拆分方法及案例
容积率拆分方法及案例
11
容积率拆分方法及案例︱方法
住宅项目容积率与产品对应关系参考
研发支持中心/姚斌
可能的产品形式
项目容积率
常规均好性做法
日照间距 建筑密度 建筑限高 建筑退线
19
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距
日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时 日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
日照间距
北
地面
前楼
后楼
20
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距 日照间距一般与项
目所在的城市（纬度 及气候区划）有密切 关系
容积率拆分及产品排布
策划顾问部
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
改善因素： 西侧河道及绿化带改善环境； 南侧现状道路，接通便利。
影响因素： 北侧厂房噪声影响； 南侧道路噪声影响； 东侧低端项目对品质影响。
地块价值分析
河道、 绿化带 改善
厂房 噪声 影响
X-4
X-7
交通 便利
噪声 影响
X-6
X-9 X-10
交通 便利
其他 项目 影响
地块价值排序： 居住价值：地块西侧 > 地块中部 > 地块南部 > 地块东北部 商业价值：地块南部 > 地块东部 > 地块西部 > 地块北部
：南
昌
万
科
青
山
湖
37
产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
三、围合式布局
特点： 所谓“围合式”住宅就是建筑
围绕环境而设计，仿中国传统建筑 遗风，创造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围合、围合 的建筑院落又将各个地块划分为几 个大小不一的中庭空间，共有的中 庭空间，营造出亲和的、富有人情 味的邻里空间关系。围合式布局在 采光和通风等性能上也比传统设计 更胜一筹，采光更为通透，通风更 为顺畅。
建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
东西向道路
南 北代
代征道路 代征绿化
向 征代
道 路
道 路
征 绿 化
保留
项目地块
其他项目
其他项目 26
产品排布︱相关经济技术指标
容积率
建筑密度
建筑限高
影响
日照间距
建筑退线
产品形态
27
产品排布方法及案例
产品排布方法及案例
28
产品排布方法及案例︱地块价值分析
29
产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例1）
地块价值分析
经适房 影响
高 压 线 影 响 其他项 目影响
地块3
地块4
绿化改善
地块1
绿化改善
绿化改善
影响因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响
改善因素：绿化带改善居住品质
地块价值排序：地块4 > 地块1 > 地块3
30
产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例2）
平均层数 =
地上总建筑面积（用地面积 x 容积率） 楼层平均面积和（用地面积 x 建筑密度）
容积率 =
建筑密度
⌦ 基底面积一般大于楼层平均面积 ⌦ 不是所有单体都能做到相同层数 ⌦ 其他因素的影响，如日照、退线等