西昌市城市XXXX商业项目项目建议书暨可行性研究报告XXXXXXXX有限公司2012年8月20日目录第一部分西昌概况 (4)一、西昌城市概况 (4)二、经济发展概况 (5)第二部分商业市场概况 (9)一、区域商业情况调查 (9)二、商业体概况 (15)三、西昌城市商业的欠缺 (20)第三部分项目概况及定位 (21)一、项目概况 (21)二、业态定位规划 ............................................................................. 错误！未定义书签。

三、项目定位优势及先进性 (21)第四部分投资收益测算及敏感性分析 ............. 错误！未定义书签。

一、项目投资测算 ............................................................................. 错误！未定义书签。

二、租赁收益测算 ............................................................................. 错误！未定义书签。

三、经营权转让回款测算 ................................................................. 错误！未定义书签。

第五部分项目风险分析................................... 错误！未定义书签。

一、项目风险 ..................................................................................... 错误！未定义书签。

二、风险规避方案 ............................................................................. 错误！未定义书签。

第六部分可行性结论........................................... 错误！未定义书签。

一、企业效益评价 ............................................................................. 错误！未定义书签。

二、经济评价 ..................................................................................... 错误！未定义书签。

项目概述1、项目名称：XXX2、项目规模：占地面积4135.8平方米，总建筑面积22438.2平方米3、项目地址：西昌市XXXX4、项目性质：商业5、项目定位：女性精品休闲购物中心6、投资总额：XXXX7、管理模式：统一招商、经营管理第一部分西昌概况一、西昌城市概况西昌市位于四川省西南部，是凉山彝族自治州的首府，距成都574公里，市域面积2655平方公里，总人口61.8万人，其中中心城区人口为26.13万人。

西昌市位于安宁河中段的邛海之滨、安宁河畔。

全市地势呈北高南低，由北向南倾斜。

境内绝大部分地域处于海拔1500米以上，形成了“八分山地二分坝，坝内八分土地二分水”的地貌形态。

西昌是一座具有2100多年历史的古城，自西汉元鼎六年(公元前111年)设立邛都郡以来，成为历代的郡、州、府、司等的治地，目前是省级历史文化名城。

西昌市域规划总人口2005年为65万人，2020年为75万人。

规划中心城市规模：2005年为32万人、27.1平方公里；2010年为38万人、36.2平方公里；2020年为45万人、46.6平方公里，人均用地103.6平方米。

城市性质：中国航天城，风景旅游城市，四川省历史文化名城，凉山彝族自治州的政治、经济、文化中心。

用地规划图二、经济发展概况2011年，在一系列扩内需、促消费政策持续推动下，西昌城乡居民收入稳步提高，消费环境日益宽松，零售市场繁荣健康发展，消费品市场保持了平稳发展态势。

2011年，西昌市实现社会消费品零售额126.3亿元（含州属企业），比上年同期增长18.4%，高于全州增幅0.8个百分点。

1、消费品市场运行的主要特点：城镇市场仍为消费的主导力量2011年城镇市场仍为消费的主导力量，乡村市场表现活跃。

据统计，城镇消费品零售额实现95.5亿元，比上年同期增长16.9%；乡村市场消费品零售额实现20.5亿元，比上年同期增长17.9%。

城镇、农村市场分别占社会消费品零售总额的82.3%和17.7%。

零售业零售额、住宿餐饮业、限额以上企业零售额2011年都保持持续增长。

2011年，零售业实现零售额93.9亿元，比上年同期增长15.1%，占社会消费品零售总额的81%。

其中限额以上零售业实现零售额18.2亿元，比上年同期增长23%；限额以下零售业实现零售额75.8亿元，比上年同期增长13.4%。

全市住宿和餐饮业实现零售额达16.3亿元，比上年增长21.5%。

限额以上企业实现零售额29.1亿元，比上年同期增长32.4%，高于社会消费品零售总额增速15.3个百分点，对西昌社会消费品零售总额增长的贡献率为43.4%，贡献率比2010年提高18.5个百分点。

基本生活消费品增长较快。

2011年，限额以上批发零售业企业中，粮油、食品、饮料、烟酒类实现零售额3.3亿元，同比增长33.4%；服装、鞋帽、针纺织品类实现零售额1.1亿元，同比增长15%。

与生活品质相关的化妆品类和中西药品类零售额增速提高。

化妆品类实现零售额0.2亿元，同比增长36.8%；中西药品类实现零售额0.7亿元，同比增长34.4%。

2、促进消费市场繁荣活跃的主要因素：收入水平提高、价格因素、旅游业带动据了解，主要促进消费市场繁荣活跃的主要因素有三个方面。

首先，收入水平提高使城乡居民购买能力增强。

2011年以来，西昌市城乡居民收入均呈现较快增长，为居民消费水平的提高提供了经济基础。

据统计资料显示，2011年，全市城市居民人均可支配收入为20341元，比上年同期增长15.6%；农村居民人均现金收入达到7701元，比上年同期增长23.5%。

城市居民消费性支出为14250.8元，比上年同期增长13.28%。

其次，价格因素也是拉动消费增长的一个原因。

2011年以来，市场物价一直处于高位运行。

2011年西昌居民消费价格总水平（CPI）同比上涨5.0%，商品零售价格同比上涨3.9%，价格的上涨助推消费增速。

从八大商品消费及服务看，食品类价格上涨11.8%，占据八大商品消费及服务涨幅第一位，食品是生活必需品，缺乏弹性，食品价格的上涨是助推消费提速的主要原因之一。

再次，旅游业带动作用进一步增强。

近几年来，随着大力促进旅游消费和旅游投资的快速发展，西昌市旅游业迅猛发展，进一步推动了全市消费市场的繁荣。

2011年，全市实现旅游总收入60.8亿元，增长20.9%。

到2013年，争取创建成为中国最佳优秀旅游城市，进一步确立和放大西昌旅游城市的品牌形象。

到2015年，创建成为四川精品旅游区布局中特色优势最鲜明、旅游产品最丰富、市场辐射带动能力最强的旅游目的地。

十二五期间，西昌旅游产业发展将按照国家、省、州加快旅游业发展的相关要求，以转变旅游发展方式为主线，以市场需求为导向，以重大项目为支持，以旅游线路为统筹，推进旅游产业集群发展；立足满足游客日益增长的多元化需求，培育旅游新形态，发挥旅游的带动功能和综合优势；进一步强化品牌建设，提升旅游市场的核心竞争力。

确定了西昌“川滇枢纽、州府中心、西部水域、五彩西昌”的城市定位，将旅游突破纳入全市发展战略，旅游经济迅猛发展，到2010年，全市接待游客已突破1000万人次，旅游收入突破50亿元，旅游产业己成为西昌市最具潜力和活力的重要产业之一。

当前，西昌市旅游正显现着强劲的发展势头，西昌市将进一步抓规划，抓精品，抓营销，抓建设，抓拓展，以充分突出旅游规划基础作用，发挥旅游精品联动效应，不断拓展旅游市场，大力发展乡村旅游经济，提高旅游接待能力水平，实现西昌市旅游的跨越发展。

旅游业对西昌城市经济发展起着关键的支柱作用，未来旅游业发展档次与规模的扩大，必然需要相应的商业配套予以跟进，才能满足日益提升的客群需求。

第二部分商业市场概况一、区域商业情况调查1、西门坡街区1）地理位置本案西门坡街全长约500米。

项目临街街段为长安东路至商业街二段间路段，长约300米。

该条街区为双向两车道通行。

两侧商业门市内退约4米，留出一条相对狭窄且不规整的步行通道。

因本项目施工等原因，该条街道较周围几条街区的人流量相对较少。

2）业态种类及布局德克士、眼镜、服装、百货、快餐3）店面租金及支付方式一楼临街铺面租金约300-500元/㎡/月；二楼铺面约为40—80元/㎡/月，支付方式面议；该街区商铺多已出售，业态相对凌乱，商家同业主之间的租赁关系更为直接。

小结：整个这条街的商业形态较为混乱，主要的商贸城龙旺商贸城类似荷花池批发市场，且大多经营低档次的服装、箱包、床上用品等品牌。

店铺多为投资客自己随意出租，商家凌乱分散。

且该街道为车行道，因此人流不是很旺盛。

2、名店街区1） 地理位置本案名店街商业区域占地面积约40亩，规划布局为围合式商业；地处长安东路同商业街二段之间，街区入口距本项目直线距离约70米，距离大世界数码广场约130米。

名店街区内部含有一条贯通长安东路和商业街二段的步行通道，步行通道宽约20米左右。

2）业态种类及布局名店街区主营业态为中低端品牌服饰，百货。

另含餐饮，婚纱摄影，咖啡，甜点，美容美发，早教中心等3）店面租金及支付方式小结：名店街里经营的商家、商气以及人流都不错，特别是到了晚上，自发形成的夜市更是人满为患，但名店街没有统一经营管理，只有物管公司收取1.5元/月/㎡左右的物管费，因此，入驻的品牌参差不齐，业态也相对凌乱，特别是名店街里还有一个农贸市场，因此名店街的整体形象不高，在该片区属于百姓大众消费群体，商家入驻直接与房东签订协议。

3、步行街区本案1）地理位置步行街全长约400米，宽约20米左右。

西接商业街二段，东连大巷口下街。

入口距本项目约150米。

2）业态种类及布局步行街区主营业态为中端品牌服饰，咖啡，德克士，美发，快餐等3）店面租金及支付方式步行街区一楼商铺租金区间：1000-2000元/㎡/月。

代表门店：卡宾服饰，地处步行街东段，租金为1000元/㎡/月左右；乔丹运动服饰，地处步行街西段，租金为2000元/㎡/月左右。

两门店距离为约200米。

小结：步行街无论是位置、还是档次、人流都是目前西昌最为旺盛和集中的地段，类似于成都的春熙路，整条街全长约为400米，除了上述的业态外，还有国美电器、工商银行等，租金也是最高的区域，距离本项目直线距离100米不到，但因步行街与名店街东西贯穿，因此想要借助步行街和名店街的人流量吸引到达本案需要更精准的市场业态定位。