房地产经济学1.房地产：是指房屋建筑与建筑的款的有机结合，也就是房产及其相关的地产的有机结合。

2.不动产：指不能移动位置或移动位置后会引起性质、形状的改变，造成经济损失的物。

3.不定产于房地产的区别：（1）房地产的外延小于不动产（2）不动产是从土地出发，以地产为基础。

房地产则从房屋出发，以房产为基础。

4.房地产经济学的性质：由其自然属性决定的（1）不可移动性（2）异质性（3）数量有限性（4）不可毁灭性，即存在的恒久性。

其经济特性：空间特性、市场特性、资产特性、法律和制度特性5.房地产市场：它是众多的买者和卖者相互作用并共同决定房地产商品或劳务的均衡价格和均衡交易的机制。

6.房地产位置的特性：（1）易达性（2）公共设施服务（3）环境质量（4）邻里7.房地产市场的特点：①区域性②竞争的不充分性③供给调节的滞后性④交易的复杂性⑤与金融的关联度高⑥政府干预性强8.住宅需求：指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的住宅数量。

9.住宅需求的特点：①多样性②区域性③层次性④消费和投入的双重性⑤一定的可替代性10.住宅需求的影响因素：房价、人后、收入、消费者偏好、预期、金融因素11.住宅供给：指其他条件不变，生产者在每一价格水平上愿意而且能够提供的住宅数量。

12.住宅供给的特点①缺乏弹性②层次性③滞后性13.住宅供给的影响因素：①生产要素的价格②开发商的未来预期③政策因素14.租金：指承担人为租用指摘而愿意每期支付的费用，或为获得占有或使用该物业的权利而支付的年金。

15.住宅价格的影响因素：①房地产自身因素②环境因素③人口因素④经济因素⑤社会因素⑥行政因素⑦国际因素⑧心理因素⑨其他16.棋型假定的放宽内容：①通勤假定的变化②住宅品位的变化③公共物品和污染的变化④收入的变化17.资本化率：是房地产未来某一年的年收益与其价格的比率，是行业中绝大多数投资者所认同的最低期望投资收益率。

资本化率在数值上与报酬率相等，但二者属于不同的比率，在概念上并不相同。

18.资本化率的影响因素：①长期利率②租金的预期增长③与该租金有关的风险与不确定性④房地产方面的税制19.工商业房地产的特点：面积大、离市区较远、交通便利、下风口、水上游。

20.房地产开发：从经济学角度看，当消费者需要一个使用空间时，房地产开发商便会据此形成一个能实现的开发创意，然后通过多种资源的组合使用，将这一开发创意转变为一段时间内不可以使用的建筑空间及相关服务，这个经济活动就是房地产开发。

21.房地产开发程序：①投资想法形成②投资机会选择③投资决策分析④合同谈判⑤签署合同⑥施工建设⑦物业销售和试营业⑧资产管理。

22.房地产区域选择的制约因素23.经济增长：是指一国潜在的GDP或国民产出的增加。

24.区域经济增长的三部门模型：区域产出市场、区域劳动力市场、区域房地产市场。

25.房地产金融：是指在房地产经济活动中，通过金融方式、方法及工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。

26.房地产金融的特点：①资金来源的短期性和资金运用的长期性②资金来源的固定性和资金运用的特定性③房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响。

27.房地产融资方式：①房产融资与土地融资②直接融资与间接融资③权益性融资与债务性融资28.房地产金融市场：是指从事与房地产活动相关的金融商品和金融工具的交易活动的总和29.房地产金融市场文体：是由与房地产有关的各类资金的资金供给者、资金需求者和中介机构组织，具体包括政府、银行与银行金融机构，房地产经营开发企业和居民个人。

客体是在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约，如股票、债券等有价证券。

30.房地产金融市场的划分：①房地产抵押贷款市场②房地产有价证券市场③房地产保险市场④房地产信托投资市场31.利息率：是指贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率，简称利率32.住房公积金的特点：专用性、强制性、政策性33.房地产资金的资本市场融资：①房地产股票与债券融资②房地产抵押贷款证券化③房地产投资信托34.经济周期：指长期经济增长过程中，在一系列因素冲击下，国民总产出、就业量和价格总水平等客观经济变量的短期波动，又划分为复苏、繁荣、衰退和萧条35.主要经济周期理论：①有效需求不足论②技术创新理论③货币学派理论④均衡商业周期理论⑤新凯恩斯主义经济周期理论⑥真实经济周期理论36.经济周期的类型：①基钦周期（存货周期40个月左右）②朱格拉周期（固定投资周期9—10年）③库茨涅茨周期（建筑周期15—25年）④康德拉基耶夫周期（50—60年）37.房地产周期：复苏、萧条期滞后、繁荣、衰退期超前。

38.房地产周期与宏观周期相互影响：①宏观经济周期对房地产周期的决定作用②房地产周期对宏观经济的影响包括房地产投资和房地产价格的影响39.影响房地长周期波动的因素：（1）内生因素①收益率②投资③市场特征（2）外生因素①政策因素②社会经济与技术因素③随机因素40.主要的房地产周期波动成因理论：①租金调节理论②行为解释理论③期权价格理论④蛛网理论⑤货币金融理论41.房地产周期指标体系的构成：（1）先引指标①全社会固定资产投资②房地产开发活动的资金来源合计③房地产投资实际完成额④土地购置面积⑤完成土地开发面积⑥基本建设贷款利率⑦建筑安装工程价格指数⑧商品房新开工面积⑨商品房施工面积⑩沪深房地产综合指数（2）同步指标①国内生产总值②商品房实际销售面积③预售面积④出租面积⑤商品房实际销售额⑥商品房销售均价（3）滞后指标①商品房竣工面积②竣工房屋价值③商品房空置面积④租金42.投机：是指从市场价格的波动中活力的活动。

其动机是对商品价格变动的预期43.投机的特点①从行为方式看，投机是需求和价格的正反馈②从行为目的看，投机是短期套利行为③从行为对象看，投机对象的交易成本相对较低，需求普遍，交易活动频繁，利于转手④从行为风险看，投机具有高风险性44.泡沫：由预期一致的投机行为导致的资产价格持续脱离经济基础的上涨。

泡沫的形成条件（1）泡沫发掘载体载体的条件①产品可以被标准化、交易成本低②不以达到供求平衡（2）大量的投机行为存在（3）预期的一致性（4）非理性行为45.泡沫理论：理性泡沫理论、信贷扩张泡沫论、非理性泡沫论46.房地产投机：从房地产市场价格的波动中活力的活动47.房地产投资与投机的区别：①动机不同，前者追求其资产产生的未来收益，后者追求差价②持有期限不同，前者长期持有，后者随时准备转手③行为方式不同，前者遵循一般需求定律，后者则体现价格与需求相关的特征48.房地产泡沫：由预期一般的投机行为导致的房地产资产价格持续脱离经济基础的上涨。

49.房地产作为泡沫载体的基础条件：①房地产供给缺乏弹性（供求关系短期内可以实现平衡）②房地产市场信息不对称③泡沫的产生离不开金融的支持50.房地产泡沫形成机理：宏观经济环境是泡沫产生的基础性条件，市场的不确定性，信息的不对称和羊群效应的存在; 泡沫形成于膨胀的微观机理；金融机构的信贷支持和金融自由化是泡沫进一步膨胀的推动因素；而政府实行的土地、货币、税收等政策则是泡沫产生的深层次原因。

51.房地产泡沫的影响：①从微观角度看，房地产泡沫降低了资源配置效率②从中观角度看，其影响了产业结构，加大了收入分配的差距③从宏观角度看，其加大了金融风险，破坏了宏观经济的稳定。

52.公共物品：通常由政府提供，如国防，免费公园，政府管理等，具有非竞争性和非排他性。

分为纯公共物品和非纯公共物品53.外部性：是一种市场失灵，导致资源配置无效率，它是指一个人从事一种影响其他人福利的活动，而对各种影响既没有支付成本，又没相应报酬，即没有市场价格体制将各种影响反映出来。

如果这种影响的不利的，为负外部性，相反则为正外部性，如发明创造。

54.公共物品的特性：①市场失灵时，政府通过有效提供公共物品，可改善市场结果，解决失灵问题②对非纯公共物品，政府可采取相应措施或实行收费，减少“公地的悲剧”③政府由税收提供公共物品，改善“搭便车”问题④非纯公共物品具有排他成本55.公共提供私人物品的配给方式：使用费、统一提供、排队。

56.房地产纯公共物品的特点①常由政府提供②通常具有正外部性③有效地提供纯公共物品相对比较困难④投资数额巨大，政府投资决策困难。

57.房地产非纯公共物品的特点①房地产中的共有资源存在“公地的悲剧”的问题②政府通过土地管制和收税限制对房地产公有资源的过度使用③房地产中的自然垄断物品一般由政府垄断经营。

58.房地产的外部性：①公共设施对房地产的外部影响②环境因素对其影响③物业相互之间的外部影响④交通队房地产外部性的影响（双向的）59.房地产政府管制的方式①基于市场的间接管制：征收税费、罚款、补贴②直接管制：建筑管制（施工、安装、材料、设备等），土地利用管制（分区）60.住房保障政策的措施（1）针对需求方①发展住房权②发展住房抵押贷款金融③合理补贴；（2）针对供给方①为住房开发用地配备基础设施②调节土地和住房开发③有效组织建筑行业生产；（3）总措施：发展住房部门管理的制度框架；强化将整个住房部门的运行作为整体来监督管理的规章制度。

将与住房有关的各主要公共部门、私人机构、政府部门及社区组织有机融为一体，确保住房政策和发展计划照自己所列的贫困阶层并引导他们。

61.供给方政策和实践：①政府自己建设公共住房②政府补贴企业建造公共住房。

需求方政策和实践：①免税或减税，通常用来补贴购买者及住房者②现金补贴，用于补贴购买住房者及租房者。

62.住房租金补贴的特点：①避免了对住房市场的直接干预，不会给市场运行带来障碍，不会产生降低市场效率的副作用②这种分配再收入的形式可以使国民哦ing等的住房权利得到实现③对不同收入者区别对待，更能体现倾斜政策，并能适当减少财务支出。

63.宏观调控的目标：①充分就业②价格稳定③经济增长④国际收支平衡64.宏观调控的主要手段：①财政政策，包括收入政策（税收）和支出政策（政府的公共支出）②货币政策，其工具包括法定存款，准备金率，公开市场业务。

65.房地产客观调控的政策目标①实现房地产经济总供给与总需求平衡②优化房地产产业结构，提高资源配置效率③保持房地产价格的稳定。

手段：①房地产价格调控政策②房地产产业政策③房地产金融政策④房地产税收政策⑤土地政策66.税收的特点：强制性、无偿性、固定性67.房地产税收的种类①按照课税对象可以分为两类：直接以房地产为课税对象的税种、与房地产紧密相关的税种②按照税收的性质可以分为四类：与房地产经营有关的税收、与房地产交易有关的税收、与房地产保有有关的税种、房地产所得税③按照房地产的各个环节可以分为三类：房地产开发环节的税收、房地产保有环节的税收、房地产流转环节的税收68.税收转嫁方式：①前向转嫁，顺转，将销售价格转交，使税收负担转嫁给购买者②后向转嫁，逆转，压低供货价格转嫁给厂商。