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本报告是严格保密的。
第三模式：投资空间定价 相同商圈新进商业租金与成熟商业租金的差距
由右表所示，新进商业的租 金一般可达到同商圈内成熟商 业租金的50%左右；

对比项目
经营租金 销售单价 （元/平米.天） （元/平米）
15-18元/平米. 天（目前首层 租金） 109500-131400 （建面40-60平 米底铺）
投资空间
对比金华商城：金华商城目 案例一 前的租金在2-7元/平米.天不 等，平均租金在4.5元，则本 项目入市时商家经营的平均租 金水平应达到2.8-3元/平米.天， 折算成租金为20440-21900元 /平米；

宾虹路商业街 （银泰对面）
新进商业租金/ 成熟商业租金= 9/16.5=
54%区域成熟
沿街商铺分析
位置 物业形态 租金标准
八一南街915号（靠近东莱路） 两层复式楼48平米
2.1元/平方/天
八一南街沿街商铺
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本案业态定位建议
产品属性
金华未来城市副中心，一站式的，休闲娱乐购物中心
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地下一层：大润发超市经营面积，本商场 核心主力店，人气保证。
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来伊份八一南街店
沿街商铺分析
位置 物业形态 租金标准
八一南街288号
超市外连体商铺
7至10元/平方/天 八一南街乐天玛特
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沿街商铺分析
位置 使用面积 租金标准
八一南街丹溪路（鲁氏锅煲）
复式楼一二两层共300平方
2.73元/平方/天
八一南街丹溪路路口
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位置 使用面积
宾虹路723号（第一百货正对面） 第一层面积25至30平米
租金标准
来伊份宾虹路店
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沿街商铺分析
位置 使用面积 租金标准
兰溪街（世贸中心斜对面）
第一层面积20平米
来伊份兰溪店
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沿街商铺分析
位置 物业形态 租金标准
八一南街（靠近李渔路） 第一层面积30平米
中型特色餐饮 （韩国烧烤、日式料理 、火锅、川菜） 500-800平一家
美容美发、足浴主力店
*单层统一业态有利形成目的性消费
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三层定位娱乐主力店，目的性消费商家， 人流有效引导。
电影院 4000平
KTV 2000平
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四层定位小型餐饮广场或茶坊、游艺中心 一类，作为商场整体定位补充
根据三种模式计算出 的结果，三项取中间值 按25000元/平米，是本 项目较易实现的销售价 格。
从市场目前的商业经营租 金来看，2.0-2.2元/平米.天 已达到商家经营租金的底 线；

金华南部市场商业经营租金
12 10 8 6 4
租金下限 租金上限
2.0-2.2元/平米.天 是本区位商家经 营的最低租金
2 0
从租金换算价格和当年实 际商业价格来看，20000元 /平米已经达到商业单价底 线；而很多项目的当年实 际销售价格要高于换算价 格；
服装服饰 服装服饰
商业街商铺 商业街商铺
世贸中心租金分析
位置 物业形态
李渔路888号 商场百货类 世贸中心商铺共计5层： 负一层 4元/平方/天 第一层 9元至10元/平方/天 第二层 7元至8元/平方/天 第三层 5元至6元/平方/天 第四层 4元/平方/天
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租金标准
世贸中心
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金华商业布局以及案例研究
商业布局 周边可比较租售案例研究
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项目区域发展状况—区域商业分布
恒大百货
金华市江南作为经
济开发区，发展潜
力巨大，未来的金 华市区将形成“一 个核心区（一环以 内的内城区）六大 功能区（城南、城 北、城东、城西、 城东北、城西南）” 的城市总体布局。
项目周边租金情况
编号
1
项目位置
金发颐高数码城店 铺 八一南街环城路 乐天玛特 公元大厦 宾虹路龙腾服饰2 楼店面转让
租金
3.33元/㎡/天
面积
24 ㎡
地址
业态
商业形态
商场
八一南街 小家电、百 485 金发颐 货 高数码广场 百货 鞋、包 餐饮 服装服饰
2 3 4 5
2.63元/㎡/天 5.56元/㎡/天 8.2元/㎡/天 35 元/㎡·天
商业可见租金 世贸中心 9元/平米.天 （入市时首层 实现租金） 85000（建面 120平米底铺）
此外，本项目由于属于综合 类商场，具备一定规模，而沿 案例二 街面相对较长，除主力店外未 来铺位临路比例较大；

金华商城一期
12元/平米.天 （目前首层租 金）
新进商业租金/ 成熟商业租金= 6/ 12= 50%区 域成熟商业可见 租金 23000-33000
世贸中心
公元大厦
乐天玛特
宾虹路商业街
兰溪路商铺
李渔路商铺
丹溪路商铺
东莱路商铺
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项目基本商业价值试算 ——商业的三种定价模式
第一模式：市场参照定价—本区域可比商业经营的 平均租金水平和商用物业售价 第二模式：住宅价格定价—根据物业类别，通常商 业价格能实现住宅的两-三倍 第三模式：投资空间定价—根据已有案例：相同商 圈新进入商业与原有商业租金差别
品牌商家为主 休闲、美容（返租） 零售（返租） 餐饮（返租）
一层沿街铺 一层沿街铺 （朝南） 一层内铺 二层内铺
4-6
2-3.5 3-4.5 2-3.5
注：以上价格以建筑面积计价，租赁期内可设置每年递增5%-8% 。
当前本案预计租金及售价
当前租金预计 本案销售价格推算
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商业的三种定价模式
• 市场比较 • 区位特点 • 产品特点 综合分析
另外依据商业经营的特点，本项目初步招商 定价应主要以周边市场目前租赁价格为参考， 待商业影响力形成以后可逐步上调。
……
商场初步业态规划租金预判
规划业态
楼层位置
预估租金（元/平米。天）
平均铺位面 积（平米） 40—150 40—150 6—20 6—20
金华的商业分布主要为： 世贸中心
银泰百货 沃尔玛
第一百货
华源印象城
第一商圈的江北的百货业态最有档次的为银泰百货，其特点是规模较大，消 费档次高。 第二商圈的江南百货业态最有档次的位于宾虹路金华福泰隆广场及第一百货。
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金华商业布局以及案例研究
商业布局 周边可比较租售案例研究
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4月 5月
单位：元㎡
6月 7月
8月
9月
项目基本商业价值试算 ——商业的三种定价模式
第一模式：市场参照定价—本区域可比商业经营的 平均租金水平和商用物业售价 第二模式：住宅价格定价—根据物业类别，通常商 业价格能实现住宅的两-三倍 第三模式：投资空间定价—根据已有案例：相同商 圈新进入商业与成熟商业租金差别
品牌连锁快餐 （大娘水饺、四海游龙）
美容美发、足浴主力店
*南面沿内街铺安排休闲业态，双向开门
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二层统一业态经营餐饮旗舰店以及特色餐 饮店铺，定位中高端，面积需求较大
大型主力品牌餐饮 （海底捞、丰收日） 3000平一家
品牌首饰、手机卖场、服饰主力店
中型特色餐饮 （韩国烧烤、 日式料理 、火锅、川菜） 500-800平一家
超市经营面积 17000平
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一层街铺安排零售快餐品牌主力店，租金承受能 力强，内铺业态依照超市经营业态做延伸
品牌连锁快餐 （KFC、味千拉面）
品 牌 首 饰 、 手 机 卖 场 、 服 饰 主 力 店
品牌首饰、手机卖场、服饰主力店
超市经营面积 3000平
服装、饰品、精品百货、小型 餐饮（超市一层业态延伸） 7000平
公元大厦租金分析
公元大厦
位置
物业形态
双龙南街307号
商业街主力品牌与餐饮等 公元大厦铺共计5层： 第一层 内铺8.2元/平方/天 外铺1012元/平米/天 第二层 6.6元/平方/天 第三层 内铺3.0元/平方/天 第四层 内铺2.0元/平方/天
租金标准
公元大厦
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沿街商铺分析
950㎡ 60㎡ 10-20平米 15 ㎡
街铺 超市外租区 商场 商业街商铺
6
兰桂坊女子百货旺 铺转让
60 元/㎡·天
5 ㎡
可经营饰品、 包包、围巾、 宾虹路688 十字绣、玩 百货/购物中心 号 具等小百货。
7 8
宾虹路 宾虹路
9.5 元/㎡·天 2.85 元/月
35 ㎡ 63平米
宾虹路658 号 宾虹路909 号

金华南部市场租金换算价格与当年实际实现商业价格
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
世贸中心
公元大厦
乐天玛特
宾虹路商业街
兰溪路商铺
李渔路商铺
丹溪路商铺
东莱路商铺
租金换算价格下限 租金换算价格上限 销售当年实际价格下限 销售当年实际价格上限
20000元/平米是 本项目最保守的 市场销售价格

第一模式：市场参照定价—本区域可比商业经营的平均 租金水平和商用物业售价 根据模式一，本项目取区域商业价格低限最保守的市场 销售价格是20000元/平米 第二模式：住宅价格定价—根据物业类别，通常商业价 格能实现住宅的两-三倍 根据模式二，本项目区位商业的合理销售均价是城南环 内住宅均价2倍，即25000-30000元/平米 第三模式：投资空间定价—根据已有案例：相同商圈新 进入商业与成熟商业租金差别——4100-5000元/平米