惠州市城市规划标准与准则条文说明29、住宅建筑控制要求9.1住宅建筑高度和层数的划分根据《住宅设计规范》（GB50096—1999），结合惠州实际情况确定。

平顶房屋建筑高度按室外地坪至建筑屋面面层及女儿墙高度计算，坡屋顶建筑高度按室外地坪至建筑屋檐和屋脊的平均高度计算，屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的25%，且高度不超过4 米的不计入高度之内。

住宅建筑层数，低层住宅为1—3 层以下，建筑高度小于或等于10.5 米；多层住宅为4—6 层，建筑高度小于或等于19.5 米；中高层住宅为7—9 层，建筑高度小于或等于28.5 米，高层住宅为10层及10 层以上。

9.2住宅建筑间距9.2.1住宅建筑间距的确定，是为了保证住宅能有一个良好的室内外空间环境。

既要满足室内的日照、采光要求，又要保证室内人活动的安全性和通风卫生条件，还应满足室内居民私密性的需求。

同时，从建筑群体考虑，应满足工程管线埋设和城市设计空间环境要求。

住宅间距分正面间距和侧面间距两个方面，凡泛称的住宅间距系指正面间距。

决定住宅建筑间距的因素很多，根据惠州所处地理位置（低于北纬25 度的地区）与气候状况以及居住区规划实践，除了国家标准规定的以满足日照要求为基础外，通风、安全及视线干扰等问题也应作为主要因素。

9.2.2确定住宅建筑间距是综合考虑了日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求，在符合国家标准的前提下，参考国内其它城市对住宅间距控制的成功经验，结合惠州的自然条件和用地实际情况，针对新区和旧区的不同要求，对不同层数、朝向、方位的住宅建筑，确定住宅建筑的正面间距以日照标准的要求为主，侧面间距则以其它因素为主，并作了具体规定。

9.2.2.1平行布置的低层、多层、中高层（小于28.5 米）住宅建筑间距：在新区平行布置的建筑朝向（含南北、东西朝向）不应小于该两幢建筑平均高度的1.0 倍；在旧区不应小于该两幢建筑平均高度的0.8 倍（含南北、东西朝向）；当南侧建筑为5 层以上（含5 层）的点式住宅且面宽小于24 米时，可按两幢建筑平均高度的0.8 倍控制；5层以下住宅建筑间距不应小于建筑物高度的1.0 倍。

中高层、高层住宅建筑间距：以南侧建筑高度25 米为基数，当建筑高度大于25 米且小于或等于49 米时，建筑高度每增加3 米，间距增加1米，建筑高度增加不足3 米，按3 米对待；当建筑高度大于49 米时，建筑高度每增加4 米，间距增加1 米，建筑高度增加不足4米时，按4 米对待。

9.2.2.2垂直布置的低层、多层住宅建筑间距：南北向的间距在新区不应小于该两幢建筑平均高度的0.8 倍，旧区不应小于0.7 倍；东西向的间距在新区不应小于该两幢建筑平均高度的0.7 倍，在旧区不应小于0.6 倍。

当垂直布置的住宅建筑侧面宽度大于24 米时，应按平行布置的间距规定控制。

9.2.2.3多层和低层住宅的侧面间距必须按消防间距或通道要求控制，但住宅侧面有居室窗户的应按垂直的住宅间距控制。

9.2.2.4高层住宅与多层或低层住宅平行布置时的建筑间距：高层位于多、低层住宅南侧，其间距不宜小于该两幢建筑平均高度的0.5 倍，且最小间距不应小于24 米；高层住宅建筑位于多、低层住宅北侧，其最小间距不应小于18 米，旧区不小于17 米。

9.2.2.5高层住宅与高层住宅平行布置时，其建筑间距不宜小于两幢建筑平均高度的0.5 倍，且最小间距不应小于24 米。

9.2.2.6高层住宅与多层或低层住宅垂直布置时，其间距必须按消防间距或通道要求控制，但高层住宅侧面有居室窗户的，其最小间距不宜小于18 米。

9.2.2.7高层住宅与多层或低层住宅的侧面间距应按垂直布置的住宅建筑间距控制。

9.2.2.8当居住建筑不是正南北向平行布置时，也可采用表9.2.2.8 不同方位间距折减系数换算。

表9.2.2.89.2.2.9 居住建筑相邻布置，相邻建筑间的夹角大于或等于60°时，其间距按建筑垂直布局的间距要求控制。

9.2.3居住建筑间距的计算(1)居住建筑挑出檐口、梯间、厨房、厕所等时，如梯间挑出不大于1.3 米，厨房、厕所挑出不大于0.9 米，挑出部分可不计入间距范围；如阳台挑出长度大于1.5 米时，其间距应另外加阳台挑出平均宽度的一半计算。

(2)居住建筑山墙宽度如大于12 米或有居室窗户且仅靠该窗户采光时，视其山墙面为主立面，其间距按主朝向间距要求控制。

(3)北侧居住建筑底层如作为停车库、商铺或全部架空时，其与南侧建筑的间距可减去北侧建筑底层层高。

9.2.4采用不同方位间距折减系数计算住宅建筑间距时，相关建筑室外地坪高差应按相应间距系数折算为水平距离予以增减。

9.2.5南侧住宅底层为商店或其它非居住用房时，其间距的计算不应扣除底层的高度。

但同一住宅裙房之上的几幢建筑，计算间距时建筑高度可从住宅裙房屋顶以上算起。

10、非居住建筑控制要求10．1 非居住建筑间距10.1.1非居住建筑覆盖面较广，本章侧重于对民用非居住建筑的一般控制要求。

对于非民用建筑的控制要求，特别是有各种工艺流程的特殊要求的工业、仓储、交通运输类及其他专业性较强的非居住建筑，应根据国家各项专业技术规范进行控制，不宜进行简单的统一规定。

本章的建筑间距分为三类控制，包括日照间距、高度倍数和最小间距，非居住建筑间距须同时满足三类控制要求。

10.1.2考虑到医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、托儿所、幼儿园与学校等类建筑对日照要求较高，本《标准与准则》采用日照计算的方式来控制其日照间距。

日照标准依据新颁布的《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93（2002））附录A 的附表A.0.3 “公共服务设施各项目的设置规定”中的有关规定。

教室长向与周边相邻建筑间距不应少于25 米是考虑到噪声的影响，并参考《中小学校建筑设计规范》（GBJ99－86）的有关设计规范要求确定的。

托儿所、幼儿园与学校备注中所提的最小间距18 米是考虑到视觉卫生、通风、消防与防灾等因素综合确定的。

病房、住宿楼与周边相邻建筑间距不应小于24 米也是考虑到视觉卫生、通风、消防与防灾等因素综合确定的。

10.1.3民用非居住建筑间距的确定与居住建筑不相同，主要考虑的是管线埋设、消防与防灾要求，适当考虑日照、采光、通风及视觉卫生要求，特殊地段还考虑城市设计的特殊要求。

10.1.3.1由于居住建筑的建筑间距的要求比非居住建筑高，因此，非居住建筑与居住建筑相邻时，建筑间距按居住建筑间距控制。

10.1.3.2目前惠州非居住建筑的间距多数只满足消防间距要求，而对管线埋设、消防与防灾、通风及视觉卫生要求考虑很少。

上海对非居住建筑的间距的管理控制进行了探索，形成一系列规定，值得借鉴。

本条款的制定参考了《上海市城市规划管理技术规定》第四章第三十三条规定，对高层非居住建筑间距的规定主要针对100米以内的高层建筑；对于高度超过100 米的超高层非居住建筑，在不小于本条款规定的前提下，应综合考虑安全、城市设计等的要求，合理确定建筑间距。

11、建筑退让用地界线11.1建筑退让相邻用地界线11.1.1建筑退让相邻用地界线距离，应以满足消防、日照、地下管线、交通安全、绿化和工程施工等各方的规范为前提，同时服从惠州市城市规划行政主管部门制定的相关规划要求。

11.2住宅建筑退让相邻用地界线一定距离，主要是为了保证城市和住宅建筑本身有一个良好环境，避免相邻地块建筑之间的相互干扰。

为区别不同情况，表11.2 针对建设标准的高低和实施难易程度，制订了“宜退让距离”和“最小退让距离”二个标准，据实控制。

11.2.1当住宅的主要朝向为东西向或多层和低层住宅侧面宽度大于12 米、高层住宅侧面宽度大于24 米时，其各个方向都具有正面的功能，因此也应按主要朝向的退让距离控制。

11.2.2当住宅与公园、绿地、广场及水面等开敞空间相邻时，建筑退让用地界线主要应满足城市景观方面的要求，由于考虑的因素较多，具体情况也差别较大，其退让距离应由该地区的城市设计详细规划等相关规划确定。

11.3非居住建筑退让用地界线是为了保证相邻地块内的不同类型建筑之间有合理的间距，保证城市公共空间及各类公共建筑有一个良好的城市布局，同时避免各相邻地块不同类型的建筑相互干扰，主要考虑保障管线埋设、消防与防灾的要求。

非居住建筑退后用地界线是按非居住建筑所需间距的一半来控制，并与居住建筑退后用地界线的最小值控制要求统一，因此非居住建筑退后用地界线与居住建筑退后用地界线的最小值是一致的。

非居住建筑退后用地界线后仍须满足非居住建筑退后用地距离表11.3 的有关规定。

11.4建筑退让道路红线11.4.1城市建筑临道路一侧退让红线是为保证城市道路的良好空间景观与功能要求，有城市设计要求的重点地区内的建筑，临道路一侧可按城市设计要求退后用地红线；没有城市设计要求的一般地区的非居住建筑，应根据道路的等级不同按表11.4.1—1、11.4.1 —2 规定退后临道路一侧的用地红线。

11.4.2高层建筑（指10层及10层以上的居住建筑，或其它建筑高度≥ 24米的非居住建筑＜不含单层24米的建筑＞）外墙面临道路时退让道路红线的最小距离，除必须符合表11.4.1 的规定外，应视建筑使用性质加退建筑红线距离，加退起点为5 米，在此高层住宅建筑基础上每增高1 层，再加退0.5 米，非居住高层建筑（公共建筑）每增高1 层加退1 米，建筑高度小于道路两边建筑控制线的不再加退。

11.4.3临宽度在18 米以下的步行街或风貌街，临街建筑若建骑楼，其骑楼人行道宽、高尺寸符合规划要求的，可不退道路红线。

11.4.4建筑退让道路红线在满足以上规定同时，还应满足城市绿化和市政工程管线相关控制规定，若两侧不一致时，则择宽退让。

11.4.5建筑退让道路红线用地内，除规划允许建筑绿化小品外，不得作停车场，不得修建围墙、门房及其它建（构）筑物。

11.4.6新建、改建、扩建建设工程时，自身应配置的附属设备用房及设施（如：电力开闭所、配电房，通信、联通、有线电视、计算机网络等音频及视频信息网交接间，天然气调压间或调压器，供水泵房、储水池、水箱、水表间，垃圾收集间，污水处理池等），不得超出建筑红线；消防结合器、消火栓、室外消防环管、各类检查井等，不得超越道路红线。

11.4.7道路交叉口需局部扩宽时，建筑退让道路红线按原道路等级确定。

11.4.8重要道路交叉口处建筑退让红线距离，由城市规划部门依据城市交通规划，详细规划另行确定。

11.4.9临道路建筑物须设立独立地下室时，其室外墙面应分别退后用地界线和道路的红线距离，在满足消防、地下管线布置、人防疏散、基坑支护和基础施工等技术要求前提下，退后用地界线最小值不小于5 米，退后道路红线距离与“建筑退让道路红线” 表11.4.1-1 一致。