中铁阅山湖
碧桂园 经典天成 中铁生态城
双拼 联排 独栋 小院别墅
380 390 510 89
花园 226 150 50 266 85 281 100 375 0
露台 42 36 \ \ 23 11 45 67 30
地下室 \ \ 235 \ \ 80 170 92 0
98F
3F
所属组团：钻石郡 风 格：法式风格别墅 建筑面积：1013㎡ 户 型：6室3厅7卫1厨 花园赠送面积：约243㎡ 露台面积：约49.4㎡ 均 价：13500元/㎡
1F
4F
户型优点：多功能地下室，一层超高挑空，三面景观落地窗 二层180°采光空间，豪华主卧；预留电梯井，人性化设计 户型缺点：厨房到餐厅动线过长；二层卧室狭长，采光性差；露台面积 偏小
交通图
项目地址：花溪孟溪路花溪碧桂园 总户数： 2573 套（搜房网） 当期户数：1100套 建筑形态：高层、U型退台洋房；双拼别墅；
当期建筑形态：4+1、9+1层U型退台洋房；双拼别墅；
物业：广东碧桂园物业服务有限公司贵阳分公司
规划图
花溪碧桂园位于中国大西南，中国避暑之都爽爽贵阳，生态旅游度假圣地浪漫花溪区东南部，毗邻贵阳国 际汽贸城，地块南面有扬眉水库生态区，植被丰富，山林环绕。花溪是贵阳人心目中的最后一片净土，是 休闲、度假、养生的好地方。
花溪碧桂园自2014年1月份开始签约以来，共推售别墅930套，剩余库存 230套，签约700套，均价9459元/㎡； 碧桂园别墅面积段主要集中在150-270㎡，其中以230㎡的双拼为主，均 价9000元/㎡左右，总价200万以内；
贵阳别墅市场概况【别墅市场整体概况
区域 项目名称 中铁阅山湖 观山湖区 中铁逸都国际 碧桂园 花溪区 叠拼、联排 双拼 256 930 50 230 9000 9400 产品形态 联排、独栋 供应量（套） 86 剩余货量 （套） 20 价格 16000
10000
8000
1
9291
3
12919
46
10655
32
10450
13
8893
中铁逸都国际别墅产品2012年10月份开始签约，近4年时间共推售别墅 256套，剩余50套，销售206套，均价10390元/㎡，去化不太理想； 主要推售的别墅以200-280平米的叠拼为主，均价约10000元/㎡左右， 去化60%；
2000
0
数据来源于筑房网签约数据，时间截止2015年3月31日
从面积段上看，不论是供货、库存还是销售方面，210-240㎡都是主力面积段； 从价格上看，180㎡以下的别墅均价在10000以内，180-300㎡的别墅均价都趋于 11000左右，波动较小，而300㎡以上的别墅则根据产品形态的差异，价格变化较大；
10000
5000 180-210 12 11 1 15264 210-240 8 5 3 17786 240-270 10 8 2 11861 270-300 12 10 2 10540 300-350 28 23 5 13517 400平以上 16 9 7 29579
0
供应 销售 库存 均价
0
中铁阅山湖自2014年11月份开始签约以来，共推售别墅86套，剩余库存20 套，签约66套，签约均价16362； 阅山湖推售的别墅主要以200平米以上的联排别墅为主，均价约11000元/㎡ 左右，总价在280万左右；
洋房、高层认筹中， 别墅暂无推售计划
中铁阅山湖
194-426
86
20
12000
重点竞品项目多以去化余货为主，产品库存压力较大； 重点竞品项目库存多以洋房、高层为主，别墅产品库存较少；
花溪碧桂园
重点项目调研分析【花溪碧桂园
发展商： 贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司 代理商：自建团队 总建筑面积： 709000平方米 占地面积：3666630平方米 绿化率： 30 % 容积率： 1.82
碧桂园【户型鉴赏【双拼别墅
-1F
所属组团：林湖 风 格：英伦风格别墅 建筑面积：238㎡ 户 型：3室2厅3卫1厨 花园赠送面积：约127㎡ 露台面积：约46㎡ 均 价：8340元/㎡
1F
2F
户型优点：负一楼阳光入户，且有花园，带有多功能地下室 一层三面花园环绕，独门入户， 二层整层主卧，奢华享受 户型缺点：卧室数量太少，存在空间浪费
现阶段优惠信息
分期情况：全款可分1年 老带新政策：1%提点 准签98折，按揭98折，全款96折
交房时间
钻石郡：2015年4月30号；水都蓝桥：2015
年6月30号；翡翠山：2016年9月30号
重点项目调研分析【产品成交情况
2014年1月至2015年3月中旬： 共计签约总套数1928套，金额为231310万，总面积304893㎡，成交均价7587元/㎡ • • 其中洋房（含高层）签约总套数1228套，总金额为55882万，总面积117490㎡，成交均 价4756元/㎡ 其中别墅成交总套数700套，总金额为145428万，总面积157403㎡，成交均价9361元/㎡
产品类型 别墅 洋房
面积段 （ ㎡）
赠送面积 花园/庭院 （㎡） 120-150 200-350 地下室 —— —— 车位 2 —— 露台（㎡） 2014年 50-200 —— 9406 4745
均价 2015年 8620 4917 同比 -8% 4%
双拼 167-1013 平层 278-485
碧桂园现场照片展示
贵阳市近三年别墅物业成交面积段分析
18000
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000
100
0 供应套数 销售套数 存库存 均价 180以下 245 169 76 9528 180-210 207 189 18 11578 210-240 798 644 154 11972 240-270 392 287 105 11482 270-300 254 202 52 11420 300-350 177 139 38 13561 350-400 167 121 46 14700 400平以上 277 190 87 16538
市场在售别墅项目面积都较大，主力面积段以210-240㎡为主，产品形态主要是双
拼和联排。 多以自然景观为主要卖点，以郊区地段为主。 别墅客户更看重别墅项目的景观打造以及天然景观，因此碧桂园及中铁阅山湖的客 户接受度最高； 200万以内的别墅产品市场接受度高 200万以内的别墅产品成为市场新宠，叠拼、双拼产品推售阻力较大； 大牌开发商占据贵阳别墅市场 目前贵阳市场别墅产品均被大牌开发商占据，客户更看重开发商的品牌与名气。
贵阳别墅市场概况【重点项目分析
中铁逸都别墅以叠拼产品为主，叠拼产品客户接受度不高，去化较差
中铁逸都成交情况
120 100 80 60 6000 40 20 0 供应 销售 库存 均价 140-150 14 13 180-210 11 8 210-240 111 65 240-270 92 60 270-300 28 15 4000 2000 0 14000 12000
数据来源于筑房网签约数据，时间截止2015年3月31日
贵阳别墅市场近两年主要以去库存为主，新增别墅较少； 贵阳近三年别墅市场整体量价处于相对稳定趋势
贵阳别墅市场概况【成交面积段分析
市场的主力面积段是210-240㎡，均价在11000元/㎡上下浮动
900
800 700 600 500 400 300 200
贵阳传统别墅赠送率最高在100%左右，赠送率高的别墅面积相对较大； 主力竞争对手的碧桂园小双拼及中铁生态城的小院别墅，赠送率最高仅达到65%；
贵阳别墅市场概况【重点项目分析
中铁阅山湖项目以独特的自然景观优势，联排走势最好
30 25 20 15 10 5
中铁阅山湖成交面积段
35000 30000 25000 20000 15000
贵阳别墅市场调研报告
目录
贵阳别墅市场概况 重点项目调研分析 2015别墅市场预测
一、贵阳别墅市场概况
贵阳别墅市场概况【整体市场分析
贵阳别墅市场以去库存为主，价格波动较小
贵阳市近三年别墅物业供销量价
2000 1500 1000 500 0 供给(套) 成交（套） 均价 2012年 834 681 11193 2013年 1595 745 11084 2014年 324 1120 10606 2015年 147 142 11095 11400 11200 11000 10800 10600 10400 10200
贵阳别墅市场概况【重点项目分析
碧桂园别墅产品因其低总价，成为市场最受欢迎别墅
花溪碧桂园成交情况
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 供应 销售 库存 均价 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 150-180 144 77 67 9043 210-240 426 356 70 9275 240-270 212 153 59 9057 270-300 92 85 7 9254 400平以上 56 29 27 11953 0
重点项目调研分析【产品规划
各组团产品信息
现整体在售别墅皆为一期双拼别墅，余货量为 160套左右，户型面积区间167—1013 ㎡，整 体均价9300元/ ㎡； 白鹭湾组团已售罄；林湖、钻石墅、水都蓝桥 剩下少量余货； 下阶段推售组团为翡翠山组团。翡翠山组团为 西班牙风格双拼别墅，面积区间167-236㎡，均 价8500元/㎡，货量为62套。
碧桂园【户型鉴赏【双拼别墅
1F
所属组团：翡翠山 风 格：西班牙风格别墅 建筑面积：167㎡ 户 型：3室2厅3卫1厨 花园赠送面积：约85㎡ 露台面积：约23㎡ 均 价：9300元/㎡