B0300113
房地产金融与投资
2016-2017 学年第二学期
Homework 2
1. 南湖时尚城某套公寓面积 46.23 平方米，单价 10368.46 元/平方米。

开发商采用的主要销售手
段包括：
电商优惠：在电商处报名参加预售，交5000抵2万
售后包租：售后公寓由某公寓式酒店统一经营12年，每年返租，1-3年返租率6%（即电商优惠后总价的6%，下同），4-7年返租率6.5%，8-10年返租率7%，11-12年返租率7.5%。

前两年租金抵扣总价根据以上信息，试按以下步骤分析该公寓是否值得投资。

1）计算该公寓优惠前总价；
10368.46×46.23=479333.906
2）计算参加电商优惠后该公寓总价：商优惠：在电商处报名参加预售，交5000抵2万479333.906-20000+5000=464333.906元
3）假设投资者根据售后返租经营12年这一约定，设投资期为12年，在不考虑其税费的情况下，按售后包租协议计算1-12年的NOI；
1-3年每年返租：464333.906×6%=27860.03元
4-7年每年返租：464333.906×6.5%=30181.70元
8-10年每年返租：464333.906×7%=32503.37元
11-12年每年返租：464333.906×7.5%=34825.04元
（4）计算前两年租金抵扣总价后的公寓总价；
总价为：464333.906-27860.03×2=408613.846元
（5）假设投资者向银行贷款20万元，剩余为自有资金，计算投资者为该公寓投资付出的自有资金总额；前两年租金抵扣总价：408613.846-200000=208613.846元
（6）假设贷款期限跟投资期限一致，为12年，贷款年利率为4.9%，采用等额本息法还款，计算月还款额和年还款额；
根据月还款额公式:每月还款额为：
[200000×(4.9%/12) ×[1+(4.9%/12)^144]]/[[1+(4.9%/12)^144]-1]=1839.76
每年还款额为：200000×4.9%×(1+4.9%)^12/[(1+4.9%)^12-1]=22438.00元。

（7）假设投资期结束后（第13年），投资者将公寓转售，转售时对增值部分需缴纳5%的增值税。

对于转售收入，投资者分析了5种可能情况计算转售收入，即：
a)假设房价在当前价格的基础上年均增长2%；
b)假设12年后单价为15000元/平方米；
c)假设12年后价格不变；
d)假设12年后价格跌10%；
e)假设12年后资本化率在该公寓当前资本化率的基础上上浮2%，第13年租金收入与第12 年租金收入一样，用直接资本化法计算转售收入；
请计算以上5种情况下缴纳增值税后的净转售收入，并结合前面分析，列出投资期内（0-13年）5种情况下自有资金的现金流，计算其净现值（假设折现率为8%）和内部收益率。

8) 现假设贷款期限为20年。

请计算投资期结束后（即第13年1月）的剩余本金，计算7）中5种情况下缴纳增值税及偿还剩余本金后的净转售收入，列出投资期内（0-13年）5中情况下自有资金的现金流，计算其净现值（假设折现率为8%）和内部收益率。

第7，8题答案在EXCEL表里
9) 根据题意及上述分析，你认为该公寓是否值得投资？该项投资的主要风险是什么？如果可以让你选择贷款12年或20年，你会选择贷款几年，为什么？
根据上面的7，8题分析,在贷款期限为12年时，该项投资在5种条件中a、b两种条件下取正的净现值，c,d,e三种情况净现值都是负的。

a,b两种条件下内部收益率均大于8%，c,d,e三种条件下内部收益率都小于8%。

总之a,b情况下值得投资的，c,d,e三种情况下不值得投资。

贷款期限为20年的情况下，项投资在5种条件中a、b两种条件下取正的净现值，c,d,e三种情况净现值都是负的。

a,b两种条件下内部收益率均大于8%，c,d,e三种条件下内部收益率都小于8%。

总之a,b 情况下值得投资的，c,d,e三种情况下不值得投资。

主要风险：1.长期包租可能存在由于房价上涨下跌的波动引起双方违约风险。

2. 经营风险：开商铺的话还可能因为投资者专业化程度不高,与区域内消费者的购买力不协调等因素,造成后期经营困难的局面。

选择贷款期限：我会选择贷款20年， 20年贷款能够取得的净现值和内部收益率较大。