2009年以前世界上最成功的新城是美国的里斯顿（RESTON）。 2009年以后，世界的目光聚集在潮白河新城。 它们的共同之处在于，都将对大都市的发展起到至关重要的拉动作用，改变 城市发展格局，创造城市新繁荣，为大都市带来新的生活、新的体验。将 一望无际农田、村舍，创造为国际化的产业中心、休闲旅游中心、高品质 的居住生活社区。
崛起的新中央别墅区 我们是后中央别墅区——潮白河宜居生态造就高端居住典范
北京的郊区别墅，正在走向世界！ 北京正在进入新别墅时代！
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➢大盘高度—— ➢潮白河·百万平·城市别墅
Байду номын сангаас
➢行业高度—— ➢后中央别墅区 时代的领导者
品牌高 度支撑
➢ 产品高度—— ➢ 引领北京进入 新别墅时代
潮白河新城是领导者！
速成长
业务员向业内人士与
成
购房者扩散
长
期
亮相 期/入 市期
业内/媒体/孔雀 城/伟业关联客
高知类意见 领袖
意见领袖、高知人 群向CBD区域购房
者扩散
向另一圈层 扩散
意见领袖向身 边高知人群扩
散
FASCO/国企 等圈层内部
扩散
养老客 群
圈层 客户
创意/传 媒产业人
群
MO族
投资客
➢ 别墅的品质及与客户内心别墅生活的契合点是决定其购买的关键点； ➢ 资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比； ➢ 对于别墅产品的购买动机主要是对别墅生活的渴望； ➢ 核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的；
客
户
间
互
动
与 升
成
级 造 就
熟 期
影
响
客户传播
业务员、业内人士、业主一 起向购房者扩散，并推动快
占领后中央别墅区
高性价比城市别墅 潮白河畔，百万城市别墅
蓝色水街，创意水乡
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我们对客户说什么？
• 对普通客户而言：京郊别墅小镇顶级品牌，京东首席百万城市别墅。 • 对其他孔雀城客户而言：我们是京御地产的里程碑项目，扛鼎之作。 • 对北京别墅市场而言：我们是占领后中央别墅区价值洼地。 • 对北京市场而言：我们是京郊别墅开发与销量双冠王。
就孔雀城品牌而言。
对永定河、大运河孔雀城而言，不是竞争，而是品牌联动效应。
潮白河孔雀城的迅速崛起，将使其它孔雀城获得足够的“品牌光晕”。 任何一个项目的热销都将带动整个品牌的升级，从而联动其他项目的热销。
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四、项目定位
故对于名盘而言，高端价值占位，是决定营销成败的关键。 我们需要将项目提升到足够的高度，聚集足够的势能。 所以：潮白河孔雀城应该有一个更大的使命！ 而且，足够的形象高度，才能支撑起项目目前均价， 以及上扬的溢价空间。
没有竞争对手！
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项目定位
宏观定位——占领后中央别墅区（价值洼地）
中观定位——潮白河·百万平·城市别墅（规模远景） 微观定位——蓝色水街，创意水乡（宜居生活）
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品牌诉求 品牌内核 市场角色 购买指令
项目定位
一个北京城，四个孔雀城
扛鼎之作，潮白河孔雀城
京郊别墅小镇顶级品牌
京御地产的里程碑
京郊别墅开发与销量双冠王
我的客户是谁
客户描述
所属区域：以CBD为核心的东部区域为主，同时辐射北京全城。 购买目的：置业目的以自用为主，多为度假、养老用途考虑。 置业次数：客户以二、三次置业为主 年龄：30-45岁之间，目标客群相对年轻化
客户特质
➢ 他们厌倦了都市生活的拥挤和繁忙，想在僻静的地方有一个风景优美的居所； ➢ 基本拥有第一居所，心中充满了别墅梦想； ➢ 向往别墅生活，对别墅品质有一定的认识；
顶级 京郊别墅小镇
品牌
品 牌 向 上
京郊别墅小镇连锁品牌”
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二、与其他孔雀城的品牌关系
“从1946年推出的“汰渍”品牌到1961年推出的“帮宝适”，取得成功的关键在 于，任何时期都采取阶段性集中优势资源“发展优势品牌”，并利用“品牌联动效 应”带动子品牌的迅速崛起。
——美国商界的黄埔军校的宝洁品牌部 摘自《宝洁的品牌秘籍》
6
——
上善若水 70 平
胸怀天下 方 公源 里起 风潮 情白 小河 镇畔
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一、项目价值梳理
-----产业规划
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一、项目价值梳理
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潮白河畔、水岸生活。
项 目
区域发展、城市别墅。
产
品 五
蓝色水街、动感魅力。
大
价 值
幸福长者、健康生活。
点
品牌实力、信心保证。
二、与其他孔雀城的品牌关系
一个北京，四个孔雀城。 潮白河孔雀城，从一诞生就肩负着更大的责任。 它肩负着提升企业品牌形象， 提升市场对孔雀城产品力的认知， 将“京郊别墅小镇连锁品牌” 提升为京郊别墅小镇专家的升级任务。
我是谁
关于新城镇——
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新城镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。
里斯顿位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，占地45平方公 里，由GULF OIL 公司开发。托高尔夫球场、高科技产业经济，3年之内将 一片田园、村舍、养殖场、湖泊，变为拥有5000居住人口，1400人就业的 新城。目前拥有6.5万居民、超过4万就业岗位，是华盛顿地区收入最高、 失业率最低、最富活力的城镇之一。
潮白河孔雀城全案营销报告
2009年10月
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1、如何定义潮白河孔雀城的市场地位，并塑造其价值形象高度？ 2、一个北京城，四个孔雀城，如何找到我们的目标客户,并实施精准
打击? 3、如何有效去化资源，完成15.1个亿销售额？并保障开盘合理有 效，
风险可控？ 4、在现场条件不具备的情况下，如何实施有效推广？
FOUR QUESTIONS
我们要解决的四大问题
• 我是谁 • 我的客户是谁 • 我要到哪里去
• 我如何做
本报告逻辑思路
• 市场分析
• 项目价值梳理
• 目标客户分析 • 目标设定 • 目标下的问题 • 科学的售策略
保障货量 • 价格制定 • 保障去化 • 保障客户量
• 保障成交率
• 有效推广策略
• 大盘形象塑造 • 入市阶段推广执行
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除了物理层面: 70平方公里风情小镇。 蓝色水街，创意水乡 本案还必须从精神层面赋予项目一个具有差异化的形象载体。 给市场及客户一个鲜明的形象记忆点，以全面提升项目的形象高度。
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新规划——3+1城市规划，京东区域国际化蜕变 新开发模式——产业开发+生态资源开发模式 新定位——产业兴园，实现区域跨域式发展 新理念——“幸福长者计划”老有所养 新设计——加州、西班牙、意大利，创新融合国际居住理念 新生活——蓝色水街，创意水乡，时尚生活新潮流