运营接管方案（初稿）注：1、方案中设备系统未必全包括，需根据园区实际补充（特别主要设备系统不能漏项）；2、增加的设备系统验收要求与标准需补充；3、验收相关设备系统图纸，若高于方案内标准需以设计标准为准。

依照《物业项目验收接管程序》结合园区的实际情况，特拟定如下接管方案。

一、验收时间：20 年月日---年月日二、验收项目：对预交竣工工程分批分项进行交接验收1、交接验收房屋本体，按整体交接，2、交接验收公共设备设施，按系统整体交接。

供电系统、电梯系统、BA系统、安防监控系统、门禁系统、消防系统、停车场系统、供水系统、排水系统、公共照明、道路、水景观等项目。

3、交接验收楼宇结构竣工图纸、设备设施资料。

三、接管验收准备a、《接管验收方案》b、《房屋交接验收标准》c、《公共设备设施验收标准》d、《拟接管验收资料清单》四、验收范围及内容：各项目、各系统交接范围和内容如下：、接管验收应提交验收的资料（《竣工资料清单》）。

1．2、给水设备的验收：电源控制箱、水泵、给水管网以及相关设备、相关图纸。

3、排水设施的验收：包括室外排水管道、沟、渠、池、井、排污系统、交接设备的相关图纸等。

4、卫生设备的验收：包冷热水龙头、马桶、面盆、水龙头、其它附属性卫生设备。

5、设备的验收：6、供热设施的验收：包括热力管网、开关室、各种阀门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。

7、供电设备的验收：包括电表、各类开关、灯座、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具、灯杆、高压柜、电力变压器、主电力电缆、发电机组、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。

8、弱电系统的验收：包括BA系统、监控系统、安防系统及其设备说明书。

9、空调系统的验收：包括空调机组、风机盘管、自控系统等。

10、燃气系统的验收：包括管线、燃气表、气截门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。

11、光电光热系统的验收：包括设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。

12、土建工程的验收：包括公共区域各类材料构成的墙面、地面、门窗、厨卫设施及其它各种室内外建筑配套设施。

13、消防设施的验收：包括烟感、温感、喷淋头、消火栓、应急灯、警钟玻璃按钮、防火门、消防管道、控制主机、联动柜、煤气管道、切断阀以及接合器、水龙带、等相关设备的说明书、图纸、合格证。

14、隐蔽工程的验收：包括防水、预埋管线以及其图纸等各项目各专业的隐蔽工程。

．15、电梯的验收：包括电梯桥箱、曳引机、钢丝绳、道轨、扳手和设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。

16、交接主要设备设施的各种标识。

17、公共设备设施供方资料及市政供方资料协议交接，并对供方的保养维护期限、费用、保养服务范围、负责人、联系电话等交接记录。

五、预交接工程接管验收条件。

接管验收的房屋建筑及公共设备设施应具备以下条件：1、各预交接房屋建筑，正常施工必须全部结束。

2、各项预交接公共设备设施设施系统整体竣工。

3、电梯、水质、消防等经相关主管部门检验合格。

六、交接验收计划由园区工程项目部提前1周发项目交接验收通知，明确拟交接验收项目及详细内容，并提供交房标准及竣工图纸资料。

运营管理部接到工程项目部交接验收通知后，根据拟交项目具体内容制定交接验收实施计划。

（一）、交接前工作计划1、正式交接前，对交接验收人员进行培训，并进行实地模拟演练。

2、结合实地模拟演练，进行现场检查验收，收集房屋普遍存在的问题，作为正式验收时重点核查项目。

3、准备正式交接验收。

（二）验收检查方法：通过与设计图纸、验收标准、法律规范核对并以下列方式检验不合格项登记记录，反馈至基建办，按遗留问题项进行处理与跟进。

1、对运转设备进行试运转，通过一看二听三摸查验，看设备状态是否齐全良好，运转平稳；听是否有杂音、异声、噪音，摸设备温度是否超标。

条件允许，也可通过测量仪器检测。

2、静态设备逐台（个）或随机抽查现场检查试验。

也可根据实际情况，以交接方出具的合格证明为依据。

．3、对电气、电讯设施进行观测、检测工具检测和试送电运行检验，接线端子试紧固，空气开关试合闸等方法。

4、对上下水设施进行通水试验，附件进行功能性试验。

5、对房屋进行观测、丈量、工具检测等方式进行检验。

6、对卫生间防水进行闭水试验，厨卫设施进行观测和通水试验。

7、给水、采暖、燃气管网及压力容器进行观测检查以外，还要进行强度试验和气密性试验。

8、钥匙交接分房屋、设备及设备房钥匙。

提前准备好标签纸，在现场采取逐个测试、逐个标识的方法验收。

完成后，进行钥匙交接记录，填写《钥匙交接记录表》，双方签字确认，贴验讫封条。

七、交接验收流程成立承接验收小进行培训、实地了解进行验收工作设备验收组房屋验收组图纸、资料验收合格图纸、资料验收合格不合格项返修、整改设备及系统查验并记录分类逐项查验并记录合格合格填写记录，签字确认．八、接管验收期间工作安排1、安全：由园区运营管理部进行监管，对进出施工人员和成品状态进行管理，准备正式接收后的人员配备和岗位设计准备。

2、维修：对预交房屋及附属设施、公共设备设施完好状态进行统计，为保安提供管理依据。

制作设备房及设施维护、运行配套物品：规章制度、指导书、标识等上墙布置，办公用品用具准备。

统计整理设备设施维修维护用易损件、备品备件、相关物资。

九、承接双方的责任1、承接验收时，交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行。

对于符合承接验收标准的，园区运营管理部应当及时接管；验收不合格的（包括现存和遗留问题），双方协议处理办法，并商定时间复验。

2、未全部移交园区共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房或移交资料不全的，工程项目部协助完善。

3、承接验收后，发生的维修养护和工程质量问题，按国家有关规定处理。

物业项目自验收接管之日起，在国家规定的保修期限内，由施工单位负责维修。

保修期限届满后，自用部位、自用设施设备，由园区运营管理部负责维修、养护；共用部位、共用设施设备的日常维修、养护由业管理部门负责，费用由运营部门承担。

．十、附件1、《承接工作实施计划表》2、《房屋交接验收标准》3、《公共设备设施验收标准》4、《拟接管验收资料清单》附件一交接工作实施计划表时间安排具体事项责任组别备注接到正式验收通知后验收小组组建及培训 2天内完成房屋及系统设备设施图纸、资料组资料移交设备组给排水系统设备组中水系统设备变配电设设备消防系设备监控系设备B系设备空调系设备太阳能光伏系设备太阳能热水系各交接单电梯系楼宇本体及公共设设施交接组责汇总、确认各项目存在的人及单位题，拟定整改计字、盖签交接验收文件，验收工相关责任结验收总结会，及总结报附件二《房屋交接验收标准》（参照《房屋接管验收标准》，设计图另有标准的，依照图纸标准执行）一、楼宇本体验收标准1、主体结构：1) 内、外墙不得渗水、开裂；2) 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

、楼地面与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起 2．砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

3、内墙面：1)抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；2)块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。

4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，无污渍。

5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。

6、木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。

7、门、窗：1)门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；2)门锁、窗销连接牢固，开启灵活；3)玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；4)油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；5)高档装饰门装饰完整。

8、楼梯、扶手：1)钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；2)楼梯无裂缝，无表皮剥落。

9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。

11、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。

12、漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

．13、14、开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好。

15、照明安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

16、水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

17、卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。

18、给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。

19、地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。

20、暗埋线管及走向有明显标识。

21、开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。

22、其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，状态正常。

二、公共配套设施接管验收标准1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。

2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。

3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。

4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

6、道路：1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；）交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。

4．7、室外消防栓：1）消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；2）消防设施配件齐全，摆放整齐；3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足；8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚；9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口；10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰；11、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损；12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好；13、交通标识清楚，安全防护和排水设施良好；14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳；15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物；16、围墙、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固；17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝；18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀；三、设备机房接管验收标准1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房通风良好；2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施；3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤；4、弱电机房设备型号与移交清单相符，工作状态良好，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全；5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求；6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好；7、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。