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——物业管理及相关政策法规知识交流
2018年7月19日星期四
案例：某小区要召开业主大会，决定与现有的物 业管理公司是否续签委托服务合同的问题，业主王某 因在开会时有重要事情外出，不能亲自投票，他写出 书面委托书，写明委托程某（邻居）投赞成与现有物 业管理公司继续签约的票，程某家的房产证上写的名 字是他10岁的儿子，他是作为法定代理人的身份参加 业主大会的，所以在投票时他投了两票。
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2018/7/19
管理规约
• 第十九条 管理规约应当约定下列主要内容： • （一）共有或者共用物业的使用、维护要求； • （二）物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的 分配；
• （三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使 用； • （四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则； • （五）物业管理争议的处理方式； • （六）违反管理规约应当承担的责任。 • 管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。
请问程某投两票是否合法？为什么？
2018/7/19
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参考答案：合法。
依据：
1、《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条，业主为无民事 行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。 第二十六条，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人 参加业主大会会议。 2、代10岁儿子投票的依据：根据《民法通则》第十二条规定，十周 岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力 相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他 的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由 他的法定代理人代理民事活动。 3、代王某投票依据：《物业管理条例》第十二条规定，业主可以委 托代理人参加业主大会会议。
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第二十九条 在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费 由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人 另有约定的除外。
第三十条 建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制 定临时管理规约。 建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物 业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。 业主大会成立后制定管理规约的，临时管理规约失效。 业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会与新选聘的物业服务企 业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。
物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理 活动的企业。
2018/7/19
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相关概念
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全 体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主 大会决定的事项，接受业主的监督。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定 ，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为， 有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨 害、赔偿损失。
2018/7/19
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未入住没有享受服务并不代表不履行缴费义务
《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定
采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受 的，该合同成立”。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规 定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业 费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按 照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗
辩理由的，人民法院不予支持。”
2018/7/19
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没有让每个小业主参与前期物业服务合同的缔约制订是保护公众利益的立法
精神：小业主是否承受未参与缔约的前期物业合同的争论，可能涉及小业主
服务，因此不应缴纳2010年4月1日起至今的物业费，而是应该自办理入伙
手续之日起（即2011年月2月）开始缴纳物业费。至于说滞纳金，张某说 自己没有在前期物业服务委托合同上签字，那是开发商自己与物业公司签 署的合同，因此自己并不接受该协议的约束，也无须承担违约责任缴纳滞
纳金。
2018/7/19
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2018/7/19
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物业收费的案例
2009年7月，河北省的张某购买鼎泰集团开发的鼎泰花园的一套商品房。 2010年3月鼎泰花园竣工验收并交付，鼎泰集团向张某发出入伙通知书， 请张某于当年的4月1日前来办理入伙和房屋交付手续。但由于张某在深圳 工作交通不方便，因此并未按照约定时间收楼。 2011年月2月，张某在春节回家期间前去鼎泰花园物业公司办理入伙手续 时，鼎泰花园物业公司要求张某缴纳2010年4月1日起至今的物业费。同时 根据《前期物业服务委托合同》约定要缴纳相应的滞纳金。 而张某表示自己并没有办理入伙手续，而且也没有入住，更没有享受物业
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建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员 会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具 有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支 持。
2018/7/19
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前期物业管理招投标
• 第二十八条 建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照 以下规定时限完成招投标工作： （一）现售商品房项目在现售前三十日完成； （二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成； （三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。2018/7/19来自河南正弘物业管理有限公司
面积及人数认定
专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行 物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房 屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
2018/7/19
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业主共同决定事项
物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总 面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前 款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数 过半数的业主同意。
2018/7/19
15、业主临时公约（示范文本） 16、建设部关于修订全国物业管理示范 住宅小区（大厦、工业区）标准及 有关考评验收工作的通知 17、国家税务总局关于物业管理企业的 代收费用有关营业税问题的通知 18、国家税务总局关于住房专项维修基 金免征营业税问题的通知 19、最高人民法院关于审理建筑物区分 所有权纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释 20、最高人民法院关于审理物业服务纠 纷案件具体应用法律若干问题的解 释
业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计 算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受 人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
2018/7/19
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前期物业管理合同
主承受前期物业合同权利义务的要求，业主在签订买卖合同合同并经产权登记后，物业服务合同的内 容已经强行纳入，并已成为买卖合同项下的法定义务；

开发商签订的前期物业服务合同对小业主具有约束力：根据2009年最高人民法院《关于审理物业服务
纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条明确规定“开发建设单位依法与物业服务企业签订的 前期物业服务委托合同，对业主具有约束力”。
2018/7/19
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第二部分 物业管理及相关政策法规摘录
2018年7月19日星期四
相关概念
物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物 业服务合同约定，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域 内的环境卫生和相关秩序的活动。 业主，是指房屋的所有权人。 • • 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。 新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登 记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。
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第一部分 物业管理政策法规和相关政策法规
三、郑州市物业管理政策法规 1、郑州市物业管理条例 2、郑州市物业管理招标投标办法 3、郑州市业主管理规约（示范文本） 4、郑州市业主临时管理规约（示范文本） 5、郑州市前期物业服务合同（示范文本） 6、郑州市业主大会议事规则 7、郑州市房屋专项维修资金管理办法 8、郑州市物业承接查验实施细则（试行） 9、郑州市物业服务收费管理办法
• 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公 开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。 但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建 筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县（市）、区房地 产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。建设 单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。