房地产金融基本知识房地产金融中的资金流及资本来源一、房地产金融中的资本流整个资本流通包括三方参与者：一是资本使用者，包括开发商，房屋预购者；二是资本供应者，包括储蓄家庭，银行，保险公司，中央和地方政府三是处在两者至今的服务组织。
二、资金来源1、保险公司2、商业银行3、储蓄贷款银行4、互助储蓄银行5、抵押银行6、房地产投资信托公司影响房地产金融市场的社会经济因素一、通货膨胀的变化二、银行利率的变化三、所得税法的变化四、货币汇率的变化五、日用品价格的变化六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化七、金融政策八、社会福利制度利率、贴现率、现值一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。
在金融学中，利率，通常是用各种金融工具的到期收益率来衡量的，由于各种金融工具给投资者带来的现金流不同，所以，在使用这些工具的时候就要有一个选择的问题，到底哪种工具可以为投资者带来更多的收入呢？要解决这个问题，必须运用现值的概念，计算不同金融工具的利率。
二、利息的计算方法1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。
例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础，例：上题按复利方法计算3、采用复利计息比按单利法计算的利息多，应该说，复利计算法体现了货币资金的时间价值，符合信用和利息的本质要求。
（简单介绍我国现行利率政策）三、现值、终值与货币的时间价值1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。
例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时的本利和，按现行利率计算要取得这样金额的本利和在现在必须具有多少本金，这个推算出来的本金称为现值。
例：3年后需要用一笔100000元的资金，按年利率6%计算，则现在需要准备的本钱为多少。
3、现值概念的作用由于不同时期的收入的“含金量”不同，无法加以比较，需要通过将不同时期的收入折现，来比较金融资产不同时期收入大小。
一种证券两年后可获得1000元，另一种证券第一年可得400元，第二年再得600元，如果利率为10％，其他条件不变，你应投资何资产？资产收益率一、资产收益率：说明整栋房屋的说明情况，不考虑资产的股本构成和归属。
一般是先求俄资产的净营业收益，即营业收益减去全部经营费用后的剩余。
二、权益收益率：是抵押人能够掌握的税前收益率，，其数值为税前收益同自有资金的比值。
三、有效收益率：也称内部收益率，是贷款人实际能够取得的收益率，是使未来收益和房屋购买价之和的贴现值等于现值的贴现率。
有效收益率同贴现率和现值的关系极为密切。
信贷、担保贷款和抵押贷款信贷和担保贷款地定义和区别1、信贷，在计划经济条件下2、担保贷款，在市场经济条件下担保贷款按照担保的方式不同可以分为保证贷款，质押贷款，抵押贷款和抵押或质押加保证贷款四种方式。
⏹银行贷款业务中，，大部分集中在房地产贷款，按对象的不同分类，分为个人住房贷款和房地产开发贷款，而房地产开发贷款一方面是银行盈利的一部份，同时，由于房地产业自身的特点，使得房地产开发贷款的更为重要，所以本章学习房地产开发贷款的程序、开发项目评估等内容，使得理论的学习能够支持实践中不同的参与主体。
⏹教学重点、难点：⏹房地产开发贷款的项目评估、借款人评价⏹教学内容：⏹房地产开发贷款程序⏹房地产开发贷款的项目评估⏹房地产开发贷款贷后管理⏹⏹第一节房地产开发贷款程序⏹房地产开发贷款操作流程如下；⏹递交申请——受理调查——项目评估——核查审批⏹办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保一、房地产开发贷款申请⏹借款人资格⏹申请贷款资料：包括单位资料和项目资料。
二、房地产开发贷款调查第一，对借款人资格的核查第二，调查核实项目情况⏹了解项目基本情况。
⏹了解项目前期准备与可行性操作方案。
⏹审查项目建设的可行性及抗风险能力。
⏹核查贷款项目工程预算报告是否合理真实。
⏹项目市场前景，经济效益预测与敏感性分析。
第三，核实确定担保方式三、核定信用等级，提出审查结论：调查部门根据调查和实地考察情况，结合贷款行关于对房地产开发企业信用等级和贷款项目等级的有关评定标准及规定，评出相应的信用等级并测定综合风险度。
四、房地产开发贷款的审查与审批⏹贷款审查是贷款审查部门根据贷款三性原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款人决策参考。
⏹房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。
五、贷款发放。
第二节房地产开发贷款的项目评估一、概述第一，评估应具备的基本条件第二，评估程序第三，评估内容⏹借款人评价。
⏹项目建设条件评估。
⏹市场评估。
⏹投资估算和筹资评估。
⏹偿债能力评估。
⏹贷款风险分析。
第四，评估报告的编写与要求二、借款人评价⏹借款人非财务评价⏹经营者素质及管理水平评价⏹经济技术实力评价⏹资产负债分析⏹资产运用效率评价⏹盈利能力分析⏹现金流量分析⏹信用状况评价⏹新建企业分析重点三、项目建设条件按评价⏹项目建设必要性⏹项目建设内容，规划和建设方案⏹项目建设条件评价⏹设计单位资质评价⏹施工组织评价⏹环境保护评价四、市场评估第一，市场评估程序：明确目标，确定调查对象，收集有关信息，分析提出结论。
第二，市场评估内容⏹市场总体情况分析⏹市场需求情况分析⏹开发产品的主要特点是否符合消费者的需求特点⏹分析其他开发商开发的同类产品已有开发量和潜在开发量⏹考虑本地区现有需求量与开发量⏹考虑开发商的市场定位五、投资估算与筹资估算⏹项目总投资的构成⏹投资估算评估⏹投资来源及筹资评价⏹项目投资计划评分⏹编制项目投资来源及支出预算表六、偿债能力评估第一，项目财务效益预测第二，项目财务现金流量分析⏹项目财务现金流量表⏹财务内部收益率⏹投资回收期⏹净现值第三，资金来源和运用分析第四，项目偿债能力评估第五，敏感性分析第六，借款人综合偿债能力分析七、贷款风险评价⏹项目风险⏹贷款担保评价⏹项目可行性结论第三节房地产开发贷款贷后管理一、贷款资料⏹借款人资料⏹担保资料⏹贷款项目资料⏹合同借据⏹贷后检查资料二、借款人及贷款项目管理⏹贷款资金使用管理⏹贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查⏹项目预销售回笼款的监督管理⏹保证人、抵押物质押物的管理⏹贷款风险认定⏹利率调整⏹贷款展期管理⏹收贷撤保房地产金融学基础知识⏹本节主要学习计算房地产价格和收益的变化的基础知识，包括对利率的理解，以及应用，即求终值，现值，在此基础上学习各种收益率的不同，帮助投资者了解自己的收益情况。
⏹教学重点、难点：⏹贴现，终值，现值，资产收益率、权益收益率、有效收益率⏹教学内容：⏹利率、贴现率和现值⏹资产收益率⏹信贷、担保贷款和抵押贷款⏹第一节利息的形成和性质⏹一、利息的形成⏹马克思主义经济学的利息形成理论⏹1、分工是利息形成的基础。
⏹2、利息来源于剩余价值，是利润的特殊转化形式。
⏹3、借贷货币资本的双重支付、双重归流和在生产过程中能带来剩余价值是利息形成的必要条件。
⏹二、马克思主义经济学的利息本质论⏹1、利息是剩余价值的特殊转化形式，是劳动者的剩余劳动所创造的。
⏹2、利息是财富的分配形式，属于财富分配的范畴，即职能资本家与货币资本家对剩余价值的分割。
⏹3、利息在形式上市借贷资本的价格，它由带来剩余价值的能力和市场资金供求决定。
⏹一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。
⏹第二节利息的计算⏹二、利息的计算方法⏹1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。
⏹例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？⏹2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础，⏹例：上题按复利方法计算⏹三、现值、终值与货币的时间价值⏹1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。
⏹例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值⏹2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时的本利和，按现行利率计算要取得这样金额的本利和在现在必须具有多少本金，这个推算出来的本金称为现值。
⏹例：3年后需要用一笔100000元的资金，按年利率6%计算，则现在需要准备的本钱为多少。
⏹3、计算现值也称贴现，所以现值也称贴现值。
现值概念广泛运用于投资决策和财务管理中。
⏹9、现值概念的作用⏹由于不同时期的收入的“含金量”不同，无法加以比较，需要通过将不同时期的收入折现，来比较金融资产不同时期收入大小。
⏹一种证券两年后可获得1000元，另一种证券第一年可得400元，第二年再得600元，如果利率为10％，其他条件不变，你应投资何资产？⏹10、应用（看案例）⏹PA=1000/(1+10%)(1+10%)⏹=826(元)⏹PB=400/(1+10%)+600/(1+10%)(1+10%)=860(元)⏹显然，购买第二种证券收益较大。
⏹四、利率的基本含义_到期收益率⏹所谓到期收益率，是指使得来自于某种金融工具的现金流的现值综合与其今天的价值相等的利率水平。
（几个例题）⏹到期收益率概念有一个重要假定，就是所有现金流可以按计算出来的到期收益率进行再投资，因此，到期收益率只是承诺的收益率，他只有在下面两个条件都得到满足的条件下才会实现，第一，投资未提前结束，第二，投资期内的所有现金流都按到期收益率进行再投资。
⏹如果投资提前结束，则会产生不可预见的资本利的或损失，从而影响实际利率，而如果利率随时间而改变，则现金流就无法按到期收益率进行再投资，这就是再投资风险。
⏹区分几个定义：⏹1、当期收益率（Current Yield）⏹到期收益率的替代指标⏹公式为⏹i=C/P（C为利息，P为债券的价格）⏹当债券价格等于面值时，当期收益率等于到期收益率和票面利率。
⏹2、持有期收益率⏹定义：投资者在持有金融资产期间获得的回报率。
⏹持有收益的内容：包括利（股）息所得和资本所得两个部分。
⏹与到期收益率的不同:(1)时间长短不同；(2)收益内容不同。
⏹持有期收益率的理论公式⏹设R为持有期收益率，Pt,Pt+1分别为证券的购价和卖价，iC为当期收益率，g为资本所得率。
⏹持有期收益率的具体公式⏹公式1=[年利息+（卖出价-买入价）/持有年数]/买入价格⏹⏹公式2=[年利息+（面值-买入价）/持有年数]/买入价格⏹（其中：持有年数=实际持有天数/360）⏹案例（持有期收益率）⏹例：某人于96年7月1日以980元的市价买进一张面值为1000元、票面利率为10％的债券，并于1997年6月30日以1030元的市价卖出，则持有期收益率为⏹信贷、担保贷款和抵押贷款⏹一、信用贷款：是指银行完全凭借客户的信誉而无需提供抵押物或者第三者保障而发放的贷款。