碧桂园 规划方案解 析
内部资料 严禁外传 │ 1
课程纲要
一 规划与房地产开发的关系
二
房地产规划的特点
三 碧桂园模式的优秀规划具备的特质
一、城市规划与房地产开发的关系
总体 规划
用地 选择
城市规划 体系
基于
控制性 详细规划
服务于
规划 条件
房地产 开发过程
修建性 详细规划
报建 审批
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二、房地产规划的特点
碧桂园地产核心竞争力：
1.规划设计模式化，实现快速开发，快速销售；
高速度
2.特别关注周边环境及基地特征，充分挖掘利用每一个利好;
精品质
3.特别关注经济效益，充分利用每一寸土地；
低成本
4.不同的开发、营销模式，具有不同的规划特点。
占地：328.68 亩 地价：60 万元/亩 容积率：≤ 1.8 建筑密度：≤ 30% 建筑限高：100m 绿地率：≥30%
01
项目定位
1.项目定位
(1) 区位；需求 (2) 目标客户；成本 (3) 竞品市场（楼价） (4) 产品定位
1.项目定位
(1)区位；需求
郊区、度假
城区、常住
海南临高一期
丹阳碧桂园
1.项目定位
(2)目标客户；成本
根据不同的目标客户，研发不同的产品
海南清水湾项目
1.项目定位
(2)目标客户；成本
根据土地成本高低，研发不同的产品
总用地：143.62 亩 地价：650 万元/亩 楼面地价：8128元/平 容积率： ≤ 1.2
建筑密度：≤33% 建筑限高： ≤ 18m 建筑层数： ≤4层 绿地率： ≥35%
大良苏岗项目
1.项目定位
(3)竞品市场
充分了解周 边竞品市场
1.项目定位
(4)产品定位
大冶项目一期原方案
城市方向
市政公园
优化后方案
城市方向
市政公园
碧桂园模式的优秀规划设计需具备哪些特质？
三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质
1. 项目定位 2. 整体布局 3. 展示区规划 4. 公共服务设施规划 5. 交通规划 6. 绿地景观规划 7. 城市设计
三桂园模式的优秀规划具备的特质
06
绿地景观规划
6.绿地景观规划
(1) 中心公园 (2) 入口绿地景观 (3) 周边绿地景观的借用
6.绿地景观规划
(1)中心公园
南沙天玺湾
6.绿地景观规划
(1)中心公园
十里金滩项目
高州项目
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6.绿地景观规划
(2)入口绿地景观
绿地3000平方 位于组团入口处 以小见大 景观利用充分
04
公共服务设施规划
4.公共服务设施规划
(1) 商业氛围营造 (2) 酒店 (3) 物业服务用房指标 (4) 文教体卫设施
4.公共服务设施规划
酒店
社区及物业服务
体育设施
学校
医疗卫生
三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质
05
交通规划
5.交通规划
(1) 人车分流？ (2) 别墅区与洋房区交通流线分流设计 (3) 静态交通 (4) 物业服务成本
丹阳碧桂园展示区
商铺
综合楼
商铺
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3.优秀的展示区规划
(3)客户体验的关注
钦州项目展示区原方案
展示区优化方案
3.优秀的展示区规划
(4)交通及空间序列组织
参观路线
主要人流来 源方向
山西运城碧桂园展示区
3.优秀的展示区规划
(5)预售条件
是否能提前预售，对展示区规划有一定影响
三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质
2.整体布局
(4)技术经济指标 容积率 建筑密度 建筑限高 停车率（地面停车率） 绿地率
2.整体布局
(5)客户生活习惯及心理需求
江苏通州地块
内部资
三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质
03
展示区规划
3.优秀的展示区规划
早期
售楼处
展示区
当前
全程体验
看板房
空间场景 空间节奏 街街道道配配套 套
度假刚需，低总价策略、研发中小户型及合理的面积赠送
大连金石滩项目
三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质
02
整体布局
2.整体布局
(1) 土地的充分利用 (2) 外围空间及景观的利用 (3) 充分结合地形 (4) 技术经济指标 (5) 客户生活习惯及心理需求
2.整体布局
(1)土地的充分利用（优化用地范围）
3.优秀的展示区规划
(1) 位置及范围 (2) 区内各要素之间的关系 (3) 客户体验的关注（公共配套及绿化景观） (4) 交通及空间序列组织 (5) 预售条件
3.优秀的展示区规划
(1)位置及范围
花溪碧桂园展示区--英伦风情街 大范围展示震撼效果
3.优秀的展示区规划
(1)位置及范围
河北迁安展示区
原红线位置
南通项目
2.整体布局
(1)土地的充分利用（不均衡使用容积率）
六安项目首轮方案
优化后方案
2.整体布局
(1)土地的充分利用
山西高平项目首轮方案
2.整体布局
(1)土地的充分利用
优化后方案
2.整体布局
(2)外围空间及景观的利用
将外部景观引入用地内
吉林白城项目 原方案
优化后方案
2.整体布局
(2)外围空间及景观的利用
充分利用外部市政广场及人工湖打造展示区
如皋龙游湖项目
2.整体布局
(2)外围空间及景观的利用
充分围绕外部市政公园打造展示区及商业街
衢州碧桂园
2.整体布局
(2)外围空间及景观的利用
充分利用海岸线景观资源
十里银滩三期
2.整体布局
(3)充分结合地形
结合现状地形，减少土方、基础及时间成本
从而地下车库范围缩小
原地下车库范围
5.交通规划
(3)静态交通（地面停车）
南陵项目，采用全地面停车加停车楼，大大减小了地下车库范围
5.交通规划
(3)静态交通（低洼地设置车库）
仁怀项目，利用地势低洼处集中设置3层地面车库
5.交通规划
(4)物业服务成本
满足规范要求的前提下，尽量将地块出入口个数控制在2个
3.优秀的展示区规划
(1)人车分流？
高 层 区 地 面 停 车 与 地 下 车 库 相 结 合
别墅区人车分流设计
5.交通规划
(2)别墅区与洋房区交通流线分流设计
如皋龙游湖
碧桂园江湾城
5.交通规划
(3)静态交通（停车率）
调整后范围
福建漳浦项目，通过与政府沟 通，停车率条件由 原1:1减小为1:0.7，
3.优秀的展示区规划
(2)区内各要素之间的关系
U型商业街展示区
英伦商业街展示区
3.优秀的展示区规划
(3)客户体验的关注
主要人 流来源 方向
开盘时 展示区 范围
丹阳碧桂园展示区
U型商业街位置
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3.优秀的展示区规划
(3)客户体验的关注
门 禁
开间57米
门
进深137米
廊
门 禁