房地产抵押估价报告书
委估项目：某某所有的XX区XX路X号X号楼X单元XX户房地产抵押价值评估
委托人：某某
估价机构：XXXXXXXXXX公司
估价人员：
估价作业日期：XX年X月XX日
估价报告编号：XXXXXXXX
目录
一、致委托方函 (2)
二、估价师声明 (3)
三、估价的假设和限制条件 (4)
四、房地产估价结果报告 (5)
五、房地产估价技术报告 (6)
（一）估价对象分析 (6)
（二）市场背景分析 (7)
（三）最高最佳使用分析 (7)
（四）变现能力分析 (7)
（五）估价方法的选用 (7)
（六）估价测算过程 (7)
（七）估价结果确定 (9)
六、附件 (10)
致委托方函
XXX先生（女士）：
XXXXXXX公司所接受您的委托，对您所有的XX区海岸XX路X号X号楼X单元XX户的住宅用房地产，采用市场比较法进行评估测算得出结果作为确定房地产抵押贷款额度的价值参考。

评估基准日为XX年X月XX号，评估过程中我们遵循了独立、客观、公正的原则和国家及行业规定的公认评估原则，对委估房地产进行了现场勘查与核实，履行了评估的相关程序。

经过客观公正的评估，得出以下结果：本委估房地产在估价基准日的抵押总价值为￥130.00万元（大写人民币：壹佰叁拾万元整）。

房地产抵押价值评估结果汇总表
注册房地产估价师：
注册房地产估价师：
XXXXX公司
XX年二X月十五XX日
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，参加查勘人员为丁刚、赵建民。

6.没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。

注册房地产估价师：
注册房地产估价师：
估价的假设和限制条件
1、本评估报告中委估项目的评估结果是估价时点公允的市场价值，即在评估基准日预期能够成交的可能价格，并未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响。

2、本评估报告有效期为一年，若超过评估有效日期，按评估原则应重新评估。

对超期应用此结果而造成的损失不负任何责任。

3、本评估报告所依据的有关评估对象的法律文件均为委估方提供，我们未向有关部门核实，故其真实性由委估方负责。

4、本评估报告确定的房地产价值，只为委托方确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，未经本公司同意，不可用作其他用途。

5、本评估报告的全部或部分内容未经本机构同意，不得发表于任何公开媒体上或其他方面之用。

6、本报告评估的房地产价值仅供报告使用者做价值参考，最终数额由使用者根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。

7、本报告的评估值是在委估项目无任何他项权利下计算出来的，提请报告使用方注意。

房地产估价结果报告
房地产估价技术报告一、估价对象分析：
估价对象的权属状况
估价对象的实物状况
估价对象的区域状况
二、市场背景分析
近几年来，青岛市总体经济环境持续向好，在良好的经济运行条件下，房地产投资增长速度较快，房地产销售量价齐升，商品房市场稳定。

近年来是“十二五”的关键年，保持经济持续稳定增长是重中之重，房地产市场将在持续稳定的调控政策影响下，向更加平稳更加理性方向发展。

今后在一个较长的时期内，我国房地产市场总体将保持相对平稳的发展态势，住宅类投资政策将更加倾向于保障性住房的供给，因而今后几年内，市场上将有大量的经济适用房、限价商品房的上市，对于平稳住宅市场价格将起到重要性的作用。

就商业地产而言，伴随全国各地住宅限购令的推出，越来越多的地产投资者将投资领域转移到了商业地产，这必将一定程度上拉动商业地产价格的上涨。

就工业地产而言，伴随城市总体规划的推进与落实，各地工业规模聚集地不断出现，工业产业集聚性不断增强，因而各地工业地产的开发建设一直处于一种稳定投入的状态。

综上所述，中国房地产市场的发展仍将呈现一种平稳上扬的态势。

三、最高最佳使用分析
由于该评估房屋规划用途为住宅，其地理位置、生活便利度、基础设施状况、交通便利度等都决定了评估对象最高最佳使用用途为住宅用房。

四、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房
地产转换为现金的可能性。

变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性、或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

委估对象为住宅用房，通用性、独立使用性较强，转让性较强。

相对来讲，变现能力较好；但由于拍卖或者变卖快速变现时最可能实现的价格与评估的市场价值存在较大差异（一般为15%-30.00%），变现需要一定的时间以及拍卖、变卖费用（一般拍卖成交价的5%为佣金，变卖费用包含广告费用、代理费用等、）较高、转让税费受房地产税收政策影响较大。

总体上分析委估对象变现能力较强，变现时会对房产价值产生影响。

五、估价方法选用
采用市场比较法测算估价对象价值。

六、估价测算过程
根据评估目的，我们选择了三个与估价对象在区域位置、结构用途、估价时点、交易情况相似或相近的交易房地产作为可比实例，并据此编制估价对象比较因素说明表：
估价对象比较因素说明表
（一）进行交易情况修正，因所有交易情况均为正常情况下交易，故无需进行交易
情况修正，其修正系数为100/100。

（二）进行交易日期修正。

因交易实例日期为近期内的，据估价人员对该区域房地产市场的调查研究，在此期间房地产价格波动较少，故交易日期修正系数为100/100。

（三）对区域因素、个别因素进行修正并编制估价对象比较因素修正系数表：
估价因素比较修正系数表
七、估价结果确定：
我单位根据评估目的，依据科学的估价方法和程序，经周密、细致的测算，最终确
定估价对象在估价基准日的房地产抵押总价值为￥130.00万元（大写人民币壹佰叁拾万元整）。

XXXXXXXXX公司
XX年X月XX日
附件
1、房地产权证复印件
2、房地产估价机构营业执照复印件
3、房地产估价机构资格证书复印件
4、房地产估价师资格证书复印件。