杭州别墅市场调查研究报告一、别墅的定义二、杭州别墅市场的发展三、目前杭州市场别墅基本概况四、目前杭州市场别墅排屋区块细分以及代表性楼盘五、目前杭州别墅排屋重点楼盘去化情况及分析六、目前杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目：七、个人观点与小结附件1 别墅各风格类型特征附件2 杭州别墅排屋项目一览表一、别墅的定义“别墅”这一名称是舶来品。

现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。

如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa 才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。

事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分别墅，并不是Villa，而是HOUSE。

目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。

（各风格特征详见附件1）二、杭州别墅市场的发展纵观杭州别墅发展轨迹，从地段、时间、产品类型、建筑特色来分析，个人把杭州的别墅发展可以分为以下四个阶段。

第一阶段：远郊别墅，超越规划的昙花一现1992年底，在杭州房地产市场尚处于萌芽阶段时，第一批现代商业别墅群诞生在杭富公路沿线的银湖区域，“贴近欧美、与港澳同步”的一种有天有地有花园的别墅居所登场。

同一时期的别墅还包括之江板块的之江花园等。

这些别墅的最大特点是：选址远郊，地貌自然，有山或有水；别墅借鉴香港模式，采取精装修，户型较为单一；价格昂贵。

最贵的如梦湖山庄、宏福山庄，当时起价1000美元/平方米，而当时杭州市中心的平均房价不过2000~3000元/平方米。

这些别墅一开始走的是港澳路线，面向港澳及国内买家。

随着1993年底宏观调控的开始，这些以港澳模式打造的远郊别墅的黄金岁月转眼消逝而过。

第二阶段：城市别墅，拥有别墅之形的城市公寓随后杭州房地产业进入相对漫长的调整时期，1994~1996年由绿城开发的丹桂、金桂、银桂等桂花园系列产品为代表的第二代近郊独立别墅应运而生。

另外，还有湖畔花园、南都城市别墅等。

此类别墅基本与公寓混合于一个小区，在建筑的外形上仍未能揣摩到真正的别墅生活形态。

但因为地处城市近郊，拥有便捷交通、配套等优势可以作为第一居所，成为消费者关注的高端居住形态。

同时别墅面积不大，独立别墅在300~400平方米左右，还有双联、多联，价格相对经济，较受市场欢迎。

这一阶段的别墅无论是在选址和开发理念上，还是规划设计、建筑施工等方面都存在着极大的局限性。

实质上也是一种简单的在形体上的模仿：独立的大房子，有一定的公共配套。

同时，受第一阶段别墅精装修不受欢迎的影响，第二阶段别墅都是毛坯房交付，花园也是“毛坯”——绿色草皮点缀一些小灌木。

第三阶段：山水别墅，以无价山水彰显别墅价值自1997年起，日渐发育成熟的杭州别墅向高档和国际化发展，出现了一批整体环境、建筑形态、型材选用、室内设计都向国际一流水准看齐的别墅产品。

1996年底开工的九溪玫瑰园、2000年开始建设的西湖高尔夫别墅、桃花源东区以及富春山居可以称为第三代别墅代表。

随着消费者回归理性，人们更多的看到别墅在价值上的体现，特别是对稀缺自然资源的占有，成为人们身份和地位的象征和对别墅价值的判断。

这一阶段的别墅，主要表现为二类别墅：一类是总价比较高、面积比较大、自然环境优越的身份型豪华别墅。

以九溪玫瑰园、桃花源、南都高尔夫为代表的高档独立别墅，目前仍然公认的顶级豪宅。

这种别墅社区自然环境优美、户型面积较大、私家花园面积大、私密性好，容积率在0.3以下，户型面积大于400平方米，花园面积大于1000平方米，是身份实力的象征。

第二类别墅是总价、户型面积均适中经济，以富春山居、七里香溪为代表的居家型别墅。

此类项目中一般别墅与排屋并存，面积相对经济，容积率上也达到0.4~1.0，花园面积也相对较小。

主要分布在闲林、小和山、西溪、转塘、银湖、良渚等板块，并有不断向外扩张的趋势。

这一阶段的别墅可谓是百花齐放，主题各异突出个性化特征。

第四阶段：庭院别墅，寻求自然与内在精神共鸣庭院是中国文化的精髓，也是情感交流的场所。

如何体现“中国特色”的别墅，是这一阶段别墅的设计思路。

因此，万科第五园的崛起，中式别墅与西式别墅的互为融合，“庭院”成了这一阶段别墅的重要特征。

以桃花源十锦园为代表的别墅产品，在空间过渡、室内及庭院精装修等方面都有创新，创造出全新的品质别墅生活。

桃花源所推出的全精装别墅，引导了一种全新生活方式，不仅花园精装修，别墅室内也采取了精装修的成品化道路。

与此同时，位于良渚文化村北部区域，三面环山抱一水的独栋别墅全实景的花园庭院生活、原生态的居家环境，给客户留下了深刻的印象。

这一阶段的别墅，设计理念从模仿到中西融合到再创新，挖掘自然与心灵内在的精神共鸣。

三、目前杭州市场别墅基本概况3．1杭州别墅板块分布图目前，杭州别墅主要分布在之江、银湖、青山湖、湘湖、西溪闲林、小和山、良渚等七大板块以及拥有少量高端公寓的中心城区。

其中之江区块是杭州较早的别墅区块，发展较为成熟；西溪闲林、小和山板块是近几年逐渐崛起的别墅开发热门区块；而银湖板块是前几年较热门的区块，区块内部分别墅项目甚至成为杭州别墅开发的典范之作，具有较高的性价比；青山湖、湘湖区块凭借得天独厚的自然资源，正迅速成长为受市场追捧的别墅圣地，并且由于这些区块尚处于起步阶段，土地储备比较充足，在价格上存在一定的优势。

3．2杭州别墅楼盘分布情况目前，根据不完全统计，杭州在售和即将开盘别墅项目主要有：之江板块：西湖阳明谷、九树公寓（类归于别墅）、赞成岭上、新帝郎郡；银湖板块：金都富春山居、五月香山、九龙一号、三江鸣翠蓝湾、九龙山庄、上林湖、大有清竹蓝庭、云山水居、富春·红郡青山湖板块：青山湖81号、中都·青山湖畔、湖光山社、锦绣钱塘、绿城西子青山湖玫瑰园、大华·西野风韵、同人山庄、青城山语间、金基·青云山居；湘湖板块：宋城·地中海别墅、奥兰多小镇、通和·南岸花城、天地墅园、绿城西子·郁金香岸、天乐云都；西溪闲林板块：大华·西溪风情、盛世嘉园、留庄、坤和·和家园、青枫墅园、坤和西溪里、绿城桃花源、瑞城、竹海水韵、西溪山庄、百家乐·西园、华元·和庄、西溪锦园、溪上凤庭、新湖·果岭；小和山板块：绿野春天、中能浪漫和山、九月森林；良渚板块：阳光天际、新湖香格里拉。

3．3杭州别墅项目土地存量分析目前，在杭州各别墅板块中，青山湖板块由于其本身超大的体量，市场土地存量为各板块首，达袄约13405亩。

其次是拥有西溪湿地概念的西溪闲林板块，市场土地存量约12260亩。

相比之下，其余板块的土地存量相对较少。

其中银湖板块约3689亩，湘湖板块约2116亩。

良渚、小和山、之江三大板块分别为1426亩、990亩、642亩。

从上述数据可以看出，排名前四位的青山湖、西溪闲林、银湖、湘湖板块都是因为自身拥有湖泊、湿地、山林等优越、无可比拟的自然条件优势，很适合开发别墅等豪宅类型，因此开发力度较大，同时也是前几年别墅土地放量的主要板块，所以市场土地存量面积较多。

而之讲、小和山板块由于是杭州最传统的别墅板块，开发起步时间较早，可开发的土地资源比较稀缺，因此存量较少。

而良渚板块则因为开发时间相对较晚，板块自身资源匮乏，所以土地存量较少。

3．4杭州别墅新增土地供应情况分析根据杭州市政府下发的住房建设规划，全市将停止别墅类房地产开发项目土地供应一直持续到2012年年底。

未来几年，杭州市将重点保证中低价位、中小套型政府保障性住房用地供应。

因此可以预见，未来一段时期杭州别墅土地供应将不再增加，别墅项目将越来越显示出它的稀缺性特征。

3．5目前杭州别墅市场供应情况分析由上图可见，目前杭州各区块别墅供应量还比较充足，特别是西溪闲林区块，别墅存量约为585.4万方，区块内竞争楼盘品质良莠不齐，存在较大的竞争；其次是青山湖板块，作为后起之秀，该区块供应量初步估计达到254.9万方，并且有绿城青山湖玫瑰园等代表性项目开盘放量，整个区块发展潜力较大；而传统的别墅区如之江区块供应量较小，也是目前别墅价格最高的区块，成为顶级豪宅的聚集地；良渚区块目前别墅供应量较少，仅为35万方，别墅开发尚处于起步阶段，别切该区块内别墅项目品质有待提高。

3．6杭州目前别墅建筑风格情况分析目前杭州别墅市场中，还是以传统的欧式风格所占比例最多，作为豪宅产品来说，此风格较能显示奢华、尊贵的特质，因此最受热捧。

其次是美式风格。

随着中国传统文化的复兴，近几年中式建筑风格的别墅项目也在逐渐增多。

而简约大方的现代风格别墅也越来越受到消费者的青睐，根据几个项目的入市情况来看，该风格的市场反映也不错。

从以上资料显示，经过近十年的发展，杭州别墅在建筑方面有较大的变化，多种风格款式争奇斗艳，呈全方位、立体化、多形态之势。

3．7杭州别墅市场客户来源分析通过个别数据库统计分析显示，杭州别墅主要购买群体为浙江省内地区、杭州本地客户以及上海等周边客户，这三类人群是支撑起整个别墅市场的主力客户群体，其中还包括一定量的企业客户；除此之外，还有一些国内其他地区和在杭港澳台人士购买，但其数量不足以影响市场。

3．8购买动机分析购买别墅的客户主要以度假功能为主，很大一部分企业购买的还兼备商务接待功能，其次，有一部分客户购买近郊别墅起到第一居所的功能。

而从国家明令限制别墅土地投放以后，投资客也开始把目光瞄准到了别墅物业，别墅项目作为一项高投资和回报率的产品受到此类人群的亲睐。

3．9杭州别墅客群以及年龄分析由于购买别墅的客户一般都较为低调，甚至很大一部分不希望透露本身身份，因此对客户的职业较难统计，但从部分项目的调查中依然可以看到，浙江众多的私营企业主是杭州别墅购买的中坚力量，其次为各级政府内的领导层、企业高级管理人员等，都是别墅购买的生力军。

从年龄阶段分析，别墅客户大部分是35岁以上的成功人士，客户年龄结构偏大，也有部分是以子女名义购房，但是数量较少。

四、目前杭州市场别墅区块细分以及代表性楼盘截止2009年3月，杭州市（不含千岛湖地区）现有别墅项目（包括含排屋及其他物业类型混合的项目）共67个，其中纯别墅（含排屋）项目30个，排屋加高层、小高层或多层的项目共37个，具体数据见下表：物业类型目前状态数量（个）百分比（%）纯别墅排屋项目（28个）已交付（含少量现房销售）6 8.5%在售16 23.9% 尚未开盘销售 6 8.5%排屋与其他物业混合已交付 5 7.5%图4—1：纯别墅、排屋项目与混合开发项目比例示意：42%58%图4—2：纯别墅、排屋项目数量分布：58%图4—3：混合开发项目数量分布：1、之江转塘区块：该区域是杭州别墅排屋形成气候最早的版块，依托之江旅游度假区内优美的自然环境和近距离沟通城市中心的交通便利条件，一跃成为杭州最早集中开发高档住宅的区域，近年来随着中国美院象山校区、浙江工业大学之江校区的迁入，以及杭州市关于打造之江新城工作的展开，之江转塘区块更是成为炙手可热的焦点关注区域。