西街花园 （二期）
卓越· 蔚蓝海 岸
2房86、87㎡ 3房127-145㎡ 4房149、154㎡ 复式182-240㎡
早安· 星城
长沙玫瑰园
别墅524.45㎡ 3房：140-160㎡ 4房：155-190 ㎡ 5房：170-180 ㎡
水云间 （三期） 泰禹家园
西山汇景 山水英伦庄园 水印山城
130-280㎡ 180-230㎡ 别墅228-561㎡
270-400㎡
1房36-71㎡ 2房119㎡ 3房60-190㎡ 4房147㎡ 复式157㎡ —— 联排186-252㎡ 独立288-525㎡ 1房（44） 2房（85-68） 3房（101-126）
170-350㎡
2房90-95㎡ 3房122-128㎡ 4房153-220㎡ 5房236-317㎡ 别墅180-300
项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位
启动区定位及启策略
振业西安项目
市场结构分析
大盘操作模式分析
沙漏型开发模式
橄榄型开发模式 操作模式 代表项目
分析 思路
操作模式
代表项目 客户构成 竞争分析 项目资源分析 项目竞争分析 开发模式选择
客户构成
竞争分析
项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位
启动区定位及启策略
别墅
4505元/㎡
高层
3500-4800元/㎡
中式别墅
3984元/㎡
别墅
4500元/㎡
市场特点4：潜在供应量大：西安市高档住宅已面市项目开发储备规 模超过1500万㎡, 除已入市部分，保守统计未来供应量 900亩区域开发战略 在1200万㎡以上。 振业西安项目
一、西安住宅市场整 体发展态势
楼盘名称
别墅公寓
高层 小高层 别墅 叠景洋房 TOEN HOUSE 小高层 花园洋房 别墅 高层
3800元/㎡
7500-8000元/㎡
一期公寓： 水云间 2600元/㎡ （三期）
别墅
联排6760 叠加5100
3200元/㎡
卓越· 蔚 蓝海岸 美林· 水 郡(二期) 威尼斯 城 星语 林· 汀湘 十里
一期3600 元/㎡
谨呈：振业地产
西安高端市场 项目营销定位
振业西安项目 此前，我们已经从宏观、中观、微观三个层面对市场进行分析 与沟通，达成共识如下： 宏观市场： 西安房地产市场竞争将日趋白热化，未来房地产市场供应将大 量增加，建议项目尽早入市、提前消化； 中观市场（竞争层面）对项目的指导意义： 在产品规划方面，园林景观、有创新力人性化的产品、完善的 社区商业配套，树立项目品牌； 在开发节奏上，保持园林与主体施工的同步进行，在项目入市 时就能产生巨大的震撼力；
青竹湖畔一期 绿城青竹园
比华利山
500000 1000000 399875 350000 368000 324531 190000 100000 80000 200000
早安· 星城 威尼斯城 奥园 藏珑
1200000 965500 556600 872708
秀峰山庄
中城· 丽景香山
585000
396000 700000 860000 220000 165000 136500 86700 44700 39838
二、西安高端市场 发展特点
分布格局 发展规模 规划要点
① 自2007年第四季度，西安高端物业供应达到历史最高峰，全年共出 现别墅类项目十多个，是2006年的两倍，高端物业占市场总体供应 比例已经达到15%；
② 2007年西安高端物业市场将继续出现大量供应的态势，市场比重有 可能进一步上升 ；同时受而受新政的影响，面向中低端客户的经济 适用房、90平方米以下的房源将进一步上升； ③ 面向中高端客户的精品小区项目将会出现大量减少的势头。 ④ 在宏观调控后，别墅类土地供应奇货可居，一些发展商纷纷放缓推 盘速度，一是规避竞争，而是在等待黄金销售时机的到来，预计明 年5月高端物业会集中放量。
振业西安项目 900亩区域开发战略 1.西安住宅市场整 体发展特点
① 90㎡/70%新政后,大户型成为西安楼市的主角，从2007年热销的 绿地世纪城、恒大名都、西安富力城、公园天下、中海华庭等 项目，热销的户型均在120㎡以上；
整体特点2 ：大户型占主流，同质化竞争激烈。
二、西安高端市场 发展特点
分布格局 发展规模 规划要点
② 根据西安楼市对2007 年全年供应量的统计： 120㎡以上户型占市 场总体供应的47.69%。 可以预见，120 ㎡ 以 上户型竞争激烈。
不同套型新建住房供应结构图
16.70% 17.70%
14.96% 30.99% 19.65% ≤60㎡ 60-90㎡ 90-120㎡ 120-144㎡ ﹥144㎡
总建筑 面积(㎡) 183030 1307987
楼盘名称 阳光100国际新城 （二期） 卓越· 蔚蓝海岸 长沙玫瑰园 新地.东方明珠 香格里· 麓山别墅 双盈卧龙湾 南山· 苏迪亚诺 西山汇景 水木兰庭 山水英伦庄园 岳麓山公馆
总建筑 面积(㎡) 1000000
楼盘名称
总建筑 面积(㎡) 1200000
数据来源：西安房地产交易中心
振业西安项目 900亩区域开发战略 1.西安住宅市场整 体发展特点
整体特点3：2008年1-8月的统计情况来看，90-120平米 户型供过于求。
二、西安高端市场 发展特点
① 2008年1-8月份90-120 ㎡户型供应2609套 ，实际销售1393 套
分布格局 发展规模 规划要点
楼盘名称 星语林· 汀湘 十里 户型、面积 楼盘名称 比华利山 （一期） 户型、面积 楼盘名称 户型、面积
秀峰山庄
76-368㎡
单栋建筑面积 360～1000㎡ 私家庭院面积 500～3000㎡ 联排双拼独栋 4房282㎡ 5房283㎡ 别墅282㎡ 2房96-102㎡ 3房120-151㎡ 4房147-158㎡ 复式197-223㎡ 1房：68㎡ 2房：109㎡ 3房：135㎡ 4房：145-159㎡ 复式：198-202 ㎡ 202-258㎡ 133.84㎡ ——
振业西安项目 900亩区域开发战略
一、市场结构分析
1
A、西安整体房地产发展特点
2
B、西安高端房地产市场发展特点
3
C、浐灞整体房地产发展特点
振业西安项目 900亩区域开发战略 1.西安住宅市场整 体发展特点
整体特点1 从物业档次来看，呈现“哑铃状”供应结构，
面向中高收入家庭的“精品”项目供应不足， 市场两极分化趋势加强，结构性失衡明显。
高层 小高层 别墅 别墅
西街花园 （二期） 绿城· 桂花 城
26栋多 层6栋 小高层 多层 小高层
花园洋房
威尼斯城
别墅 高层
奥园
高层
独立别墅 少量联排 联排别墅
托斯卡纳 （一期）
别墅 洋房
· 汀湘十 里
中式别墅
数据来源：尊地市场调查
振业西安项目
楼盘名称 户型、面积
市场特点2：市场供应主要集中在130㎡大户型，户型主要集中在3-4房
西安主要高档楼盘物业包括别墅、洋房、小高层住宅，主体面积区间在130平方米以上
楼盘名称 物业型态 户型、面积 单栋360～1000 ㎡ 私家庭院500～ 3000㎡ 联排 双拼 独栋 别墅460-96㎡ 3房：140-160㎡ 4房：155-190 ㎡ 5房：170-180 ㎡ 联排186-252㎡ 独立288-525㎡ 2房112㎡ 3房138-143㎡ 4房165-170㎡ 复式230㎡ 别墅228-561㎡ 170-350㎡ 楼盘名称 中城· 丽景 香山 物业型 态 洋房 高层 户型、面积 2房96-102㎡ 3房120-151㎡ 4房147-158㎡ 复式197-223㎡ 202-258㎡ 1房：68㎡ 2房：109 3房：135㎡ 4房：145-159㎡ 95-150㎡ 2房90-95㎡ 3房122-128㎡ 4房153-220㎡ 5房236-317㎡ 别墅180-300 140-400㎡ 楼盘名 称 物业型态 户型、面积 3房138-141㎡ 4房150-153㎡ 复式190-195㎡
引言
微观市场： 我们项目的核心卖点：环境、产品（户型）、园林、商业配套、 文化教育、品牌物管、深圳品牌发展商
振业西安项目
市场结构分析
大盘操作模式分析
沙漏型开发模式
橄榄型开发模式 操作模式 代表项目
分析 思路
操作模式
代表项目 客户构成 竞争分析 项目资源分析 项目竞争分析 开发模式选择
客户构成
竞争分析
振业西安项目 900亩区域开发战略 1.西安住宅市场整 体发展特点
整体特点4：预计2008年下半年，房地产市场将出现拐点。
二、西安高端市场 发展特点
分布格局 发展规模 规划要点
① 受新政影响的主要是2007年5月以后取得的土地，一般项 目前期准备期需要12-14个月，受新政影响，准备期会延 长 3－4个月（贷款严审、预售门槛提高、客户积累期加 长）；
3房138-141㎡ 4房150-153㎡ 复式190-195㎡
340-550㎡ 2房77-81㎡ 3房120-139㎡ 4房143-158㎡ 复式121-173㎡ 2房92㎡ 3房135-138㎡ 4房142-192㎡ 5房155-200㎡
藏珑
中城·3房127㎡ 别墅160㎡
二、西安高端市场特 点
泰禹家园
通程凯盛园
绿城· 桂花城 星语林· 汀湘十里 水云间（三期） 西街花园二期 樱之谷二期 三江养生美墅
橘郡 保利· 阆峰 云墅
托斯卡纳 美林· 水郡 (二期) 金鹰城圣爵 菲斯 水印山城
300000
200000 200000 126100 173000 51000
合计 ：15082069 ㎡