酒店式公寓前景及客户分析一、酒店式公寓的概念1、酒店式公寓的概念酒店式公寓也称酒店式效劳公寓，是目前尚不多见的物业类型。
所谓酒店式效劳公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店效劳系统、礼聘专业酒店物业管理公司或者酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。
酒店式效劳公寓的概念，始于 1994 年，意为“酒店式的效劳，公寓式的管理〞，市场定位很高。
最早来源于欧洲的“产权式公寓〞，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其暂时歇息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“暂时住宅〞。
这些物业就成为了酒店式公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，效劳也越来越周到，深受广阔消费者的好评。
随着开展又飘洋过海，如今已遍布全球。
在我国，酒店式公寓最早浮现在深圳，后来又浮现在上海、北京两地，但前几年未形成热点。
2、酒店式公寓的特征酒店式公寓除了提供传统酒店的效劳外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的效劳，真正实现宾至如归的感觉。
其最大特点是要比传统的酒店多了家的滋味。
具体而言，酒店式公寓有如下几点特征：〔1〕提供酒店式效劳和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式效劳的公寓，它借鉴酒店式效劳及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或者宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点效劳等一系列效劳。
酒店式公寓的物业管理较普通公寓更完善，效劳内容更多，为其独特的消费群体提供所需的效劳和物业管理。
〔2〕商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。
面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间别离。
不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、洗手间齐全，甚至有阳台；有的那末偏重于办公，惟独洗手间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。
酒店式公寓与前几年热炒的 SOHO 概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式效劳与居家办公相结合，但 SOHO 概念中提供应住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和效劳；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。
3、目标客户群的类型我国的酒店式公寓经过几年的开展，在原有的根抵上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用〞和“投资〞两大成效。
与传统的酒店相比，酒店式效劳公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而效劳就更胜一筹了。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。
酒店式效劳公寓的购置客户中，投资者占绝大多数。
投资客户主要可以分为两大类型〔如表〕表 1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者 25-35 岁，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业 40 岁以上目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，多投资于 100 平方米以上的较大户型预期投资回报 8﹪ - 15﹪10﹪以下客户比例 60﹪15﹪摆布除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。
但是现在在北京这种住宅立项的商住两用的公寓正在被禁止商用，这就失去局部客户的投资热情。
应当引起注意。
二、酒店式公寓的市场投资前景分析1、酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、效劳配套完整的根抵上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。
其原因主要在于：〔1〕出租率较有保证酒店式公寓大多礼聘专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。
此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的效劳；〔2〕租金稳定性较有保证在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。
而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；〔3〕性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比拟于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。
同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。
〔4〕产权问题拥有产权可以让业主居住的安心、放心。
必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。
酒店式效劳公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每一个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说，它是拥有私家产权的酒店。
2、酒店式公寓的开展前景随着中国参加 WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来到中国设立公司，海外公司高层管理人员，以及驻中国的海外社团，其他公司工作人员等，构成为了酒店式公寓的主要需求群体。
一些小型公司也将其作为商住两用。
他们希翼在市中心或者交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配套，相当水准的上门效劳，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活气氛，又有高档酒店的良好环境和专业效劳。
酒店式效劳公寓的独特优势早已浮现。
近两年，在北京在高档公寓租赁市场中，租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达 50﹪以上，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式效劳公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到 5 ﹪。
显然，与普通高档住宅公寓相比，酒店式效劳公寓的租金水平更坚挺。
其市场出租平均报价为每月每平方米 24.5 美元，几乎是普通高档公寓的两倍。
酒店式公寓之所以受到市场追捧，主要在于其功能的多元化，从商务用途，酒店出租到自用，都流露出其在使用上的灵便性，同时也衍射出它投资角度的多重性。
当前，国内各大、中城市已形成为了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。
从另一层面来看，中国参加 WTO 将会成为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了据点。
中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位适宜，那末酒店式公寓应是最正确选择。
3、未来竞争靠物管酒店式公寓是作为一种纯投资的工具，其目的更为明确，而且更适合长线的投资者取得稳定的投资效益，防止了大起大落的风险。
而一座高档的酒店式公寓要想拥有长久的生命力和稳定的收益，在各项硬件指标达标的情况下，效劳这一软件就显得犹为重要了。
在高档租务市场中，客户的去留多数受效劳水平的影响。
与国际接轨的优质效劳将极大提升物业的附加值，并对物业今后的投资潜力产生直接影响。
因此，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，酒店式公寓除了专业的规划、设计和装修，还要有充足的租客来源，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理将是未来酒店式公寓竞争的焦点。
三、产品开辟模式酒店式公寓占有优厚的市场条件，以至这几年在市场上快速开展，市场上自称是酒店式公寓效劳公寓的工程不少，但一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，甚至工程能否最后成功，还要看以下五个方面：〔1〕位置应具备可持续开展潜力；〔2〕品质建造设计、内部装修等是否符合客户需求；〔3〕管理精心为客户着想的精神，要有品牌效益；〔4〕方案周详的租务方案；〔5〕推广持续、稳定的市场传播是物业开展的根抵。
以上几项条件在目前大多数酒店式公寓工程中都有表达。
但让一个有根抵的工程发挥最大的价值，关键在于其后期的物业管理水平。
提供良好的效劳是评定物业好坏最根本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回。
报1、工程选址策略由于酒店式公寓属于长线投资产品，所以其选址比普通的公寓重要的多。
开发商需要根据主要目标市场的情况确定酒店式公寓的位置，以便为将来酒店式公寓的经营管理打好根抵。
根据酒店式公寓目标消费群的高端特点，其开辟选址主要在市中心及出行方便的周边地带。
酒店式公寓的租客以港澳台商人、海归派外籍人士为主，他们对于生活环境及居住气氛的要求较高，对物业周边的自然环境、周边娱乐环境都十分注重。
所以物业周边最好拥有多家中高餐厅，齐备的娱乐休闲场所及大型购物场所。
2、目标消费群定位随着国内经济的快速开展，招商引资速度加快，酒店式公寓有其市场生存的一定空间和特殊的经济地域开展背景。
酒店式公寓的消费群体主要有以下几类：〔1〕海内外常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员由于他们工作几年就要轮换，所以通常只租房而不会买房。
因为住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成为了一个庞大的群体，从而形成一种居住气氛；他们对物业的要求很高，一些合资企业高级管理人员往往渴求生活在高品质气氛中，对这种效劳式公寓的整体环境也表现出很强的热忱，高档公寓的建造形式恰恰满足了这一需求，正是为其较高的租金价格与出租经营回报率所吸引。
有些常驻机构，规模较大，派驻人员较多，普通有专门办公和居住场所，二者别离。
作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或者酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或者居住功能齐全的酒店式公寓，秘密性更强，活动空间更自由，故普通不会选择酒店。
规模较小，派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小酒店式公寓亦可满足他们的要求。
〔2〕港澳及海外商务人员由于业务上的关系，港澳及海外都有不少商务人员时常往返内地，这种人会选择酒店，也可能在商住楼或者酒店式公寓中选择购置或者租用住房，以方便居住和办公。
〔3〕投资者现在有不少人购置房屋用于投资，他们普通选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购置的物业。
〔4〕城市小企业和 SOHU族目前国内小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购置或者租用酒店式商务公寓，用于办公、歇息及接待客户。
随着科技开展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实也有不少人在家办公，这局部人即SOHU 族。
酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合 SOHU 族。
上述几类酒店式公寓的需求者中，海内外常驻机构及 SOHU 族是市场主力，投资者在买家中也占较高比例。
3、产品设计谋略酒店式公寓的产品设计要个性化，个性化有两方面的含义；一是满足使用者的个性化需求，因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、对办公环境有独特的理解与需求；二是工程本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等，不能随大流。
这一点，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素。
〔1〕面积分配酒店式公寓属于小户型物种，最常见的是单卧室套房，适用于住宅、个人办公、度假、投资。