无
40年
办公 Loft办公44-46、52-57、
40年
60-65㎡
酒店式公寓 2.9米 Loft办公160000元/㎡
公寓 酒店式公寓78-87、40.5、 Loft办公挑高 5米 酒店公寓13500元/㎡
65年
112㎡
毛坯
办公商业水电 公寓民用水电
无
挑高31-34㎡、42-49㎡
50年
平层60-71㎡
65
24500
德盈平层 65
11 德盈挑高 40
12
百家湖小公 馆
65
16000 17500 14000
本报告是严格保密的。
区域市场
区域内在售项目货源不多，未来大城北区域有2-3个soho类公寓项目 入市，且位于鼓楼核心商圈，2011年上半年确定入市的只有五塘商 圈的金域中央，从竞争的角度来看，上半年是公寓较好的入市时机
项目 名称
所属于商 圈
产权
盛世 公馆
河西
40年
百家 湖小 公馆
江宁
65年
主力户型面积 43-49㎡ 40-69㎡
层高
首层建筑挑高5.8 米，二层以上均
为层高3.4米
SOHO公馆挑高 5.9米
酒店式公寓4.9米
均价 13000元/㎡ 16000元/㎡
装修 精装修
水电气
露台
得房 率
民用水、商 用电、不通天 无 73%
2月新房成交比1月缩水
超7成。春节+限购令是
南
销量走低两大主因。春
京
节假期过后，逐渐步入
细
常态，攀升百套之上。2
则
月19日南京限购令细则
出台前夕，河西名盘抢
跑，出现认购冲高迹象。
但限购令出台后，南京
新房认购立即被打入低
谷，难得突破百套。限
购作用立竿见影，销量
萎缩已是不争事实。
相比南京住宅市场，公
南
寓市场成交稳定，并未
京 细
缩水，较低的总价和不
则
受“限购令”约束的优
势使得公寓产品成为新
政下一个新的机会点。

本报告是严格保密的。
数据来源：世联数据平台
市场 酒店式公寓以40年产权居多，这类产品大多出现在成熟商圈或规划的新 扫描 商圈中；项目往往有平层和挑高两种产品线；此类产品以高层点式楼为
主，得房率集中在75%左右，居住舒适度较低
报告思路
目标指引策略
公寓的核心策略
市场及竞品分析 项目本体分析
客户分析
核心策略
策略分解及执行
营销策略总纲 策略分解及执行
目标指引策略 竞争市场分析 本体分析 客户定位 营销策略总纲 策略分解及执行
市场篇：锁定竞争
宏观市场
2011年限购令成分水岭，上半年住宅市场将持续低迷，根据世联 关于市场规律的研究预测，11年下半年货币政策会出现适度宽松， 住宅市场将有所回暖；2011年上半年相比于住宅市场的不稳定性， 商业市场将较为稳定
住宅产权酒店式公寓——主 打居住功能，面积集中在4070平米之间，主力客户为投 资客
位于城市核心地段，以绝版 地段及核心商圈的升值空间吸 引了全市的高端投资客户
位于非城市核心地段的一般 具备轨道交通利好和成熟生活 配套，功能设计偏自住
商业产权酒店式公寓——主 打办公市场或租赁市场，利 用挑高创造产品价值
谨呈：苏宁环球
苏宁·名都汇 酒店式公寓营销策略报告
苏宁名都汇项目组 2011年2月
基于贵司关于项目全年的销售任务指标要求之下， 建议加快推货节奏，迅速出货：
整盘推售方案1：
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
营销节点
3月12 日首批 住宅开 盘
5月15日公寓开 5月28日盘首批商铺开盘
6月12日第二批商铺
挑高4.8米 平层3.4米
挑高13500元/㎡ 平层8700元/㎡
精装修
商业水电 不通天然气
无
40年 35—41㎡平层公寓
平层3.5米
待定
精装修
商业水电 不通天然气
无
待定 71% 75% 79% 70%
本报告是严格保密的。
公寓市场
目前南京市场热销的酒店公寓有一些共性特征：绝版地段的高端自住产品高 价去化，享有轨道交通及规划利好的非市中心项目快速去化，商业产权的挑 高、 35-50㎡的小面积产品、以低总价的优势赢得过渡及投资需求。
线下住 宅产品 信息
公寓线上推广
商铺线上、线下推广
住宅 商铺 公寓
本报告要解决的核心问题:
项目小户型公寓的市场机会及客户定位 项目小户型公寓的核心价值及整体策略 结合项目整盘的推售节奏，考虑小户型公寓的入市时 机及销售节奏 如何实现小户型公寓的快速销售 北地块作为整体的商业综合体的招商与销售建议
本报告是严格保密的。
商业产权的公寓一般定位为 以宜商宜住，尤其是办公为主 的酒店式公寓，面积区间控制 在30-45平米之间。
商业产权的酒店式公寓多位 于商务办公氛围较好地段，以 办公投资客户为主，同时以较 低的价位（片区中高端住宅价 格的2/3）赢得长线投资客
编 号
项目名称
产 价格（毛
权
坯）
晓庄办公 40
14000
1
晓庄公寓 65
13000
上尚城平层 50 2
上尚城挑高 50
8700 13500
玉桥平层 65 3
玉桥挑高 65
4
长江路9号 40
5
凯润金城 65
6
峨嵋公寓 65
7
盛世公馆 40
8
万达广场 65
9
京隆国际 70
19000 20000 35000 35000 23000 13000 18000 23000
10
金陵尚府
然气
精装修
民用水电 不通天然气
有落 地阳 台
76%
鼓北 财智
中央门
德盈 广场
城南
晓庄 城北 国际 晓庄
中央 上尚 城
金域 中央
城北 五塘
城北 五塘
40年
50-70㎡
平层3.3米
待定
毛坯
商业水电 不通天然气
无
平层
65年 挑高
平层：37-77㎡ 挑高：40-70㎡
平层3米 挑高5.2米
平层18000元/㎡ 平层精装 民用水电 挑高17500元/㎡ 挑高毛坯 通天然气
6月26日第三批商铺
推售节奏
1#、 4#楼 开盘 强销
公寓蓄水
公商 寓铺 开蓄 盘水 强 销
商铺开盘强销
推广配合
首批住 宅开盘 后，线 上释放： 开盘热 销及加 推信息
公寓线上推广
线下住 宅产品 信息
商铺线上、线下推广
9月
10月
住宅 商铺 公寓
考虑到项目各类产品尤其是商铺价值实现的最大化， 建议将商铺稍微推后，有利于整盘的价值实现最大化：
整盘推售节奏建议：
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
营销节点
3月12 日首批 住宅开 盘
4月9日 第二批 住宅开 盘
5月15日公寓开盘
7月30日商铺开盘
推售节奏
住 第二
公
1#、 宅 批住
寓
4#楼 加 宅开
开
开盘 推 盘
盘
强销 蓄 水
公寓蓄水
强 销
商铺蓄水
商铺开盘强销
推广配合
首批住 宅开盘 后，线 上释放： 开盘热 销及加 推信息