2009年绿城西子·郁金香岸营销推广计划前言2008，对于郁金香岸来说是一个不平凡的一年，一期的圆满交付与销售指标的完成率形成了巨大的反差。
宏观调控痛击了地处郊区板块的楼盘，郁金香岸也不例外。
市场打折销售的趋势影响了郁金香岸年初既定的价格体系；市场需求的转变，主要指投资性需求向刚性需求的转变，使得定位高端产品的郁金香岸措手不及……诸多因素造成了郁金香岸高层公寓的滞销。
面对即将展开的2009年的营销推广工作，如何适时应变市场环境，如何制定行之有效的推广策略，如何针对不同产品类型挖掘不同客户来源成为我们开展工作的思考。
2009年对于郁金香岸来说的重要性在于，在最艰难的市场环境里，推出最重要的房源，因此，我们要以全员营销为行动，以活动营销为永恒的主题，不放过任何可能的合理方法和途径去获得任何一个可能的客户，让所有营销活动都能促成销售并能丰富绿城的品牌形象，如期实现甚至超过年度销售目标，2009年，但愿我们这一年的努力成为我们生命中最美好的记忆。
2009年销售指标分解2009年营销总费用:456万2009年重大营销节点罗列●3月中旬，9号楼平层精装官邸新推房源54套。
●4月中旬、5月中旬，排屋B/C组团新推房源48套。
●12月31日，3号楼交付。
2009年主要营销推广思路●以活动营销为主●全员营销全面展开●排屋、9号楼与普通公寓类产品切块、分线展开推广●结合市场变化，及时调整思路应对针对上述重大营销节点及推广思路，展开以下营销推广策略：第一部分营销推广计划一、营销时间轴第二阶段第一阶段第三阶段二、各营销阶段分解第一阶段1、时间周期：1月－3月初2、推广目标：●以积累高端产品目标客户为主，其中9号楼可先行以缴纳诚意金的形式锁定客户。
●通过社会各类人脉资源积极拓展团购合作企业，有效去化高层剩余房源，缓解销售压力。
3、推广方式：该阶段主推产品分为两类，一类是相对高端的精装修9号楼为主；另一类是前期滞销的10、11号楼高层公寓，在推广方式的选择上应各有侧重。
1）9号楼的推广针对9号楼房源“少而精”的特点，以及总销金额所占后期房源的比例，考虑到有限的营销推广费用，对于9号楼的推广原则上不单独进行，而是以与排屋推广相结合的形式，打包成郁金香岸的高端产品推出。
但在9号楼开盘的时间节点上仍需单独以主形象做少量推广。
2）10、11号楼高层公寓的推广从目前市场行情来看，小户刚性需求远比改善型公寓类消费来的旺盛，欣盛东方郡、华容风景蝶园等楼盘的热销均证明了这点，但定位于二次置业的郁金香岸户型配比中，小户所占比例偏少，因此在制定团购企业优惠技术方案中，应根据不同户型制定不同的优惠幅度，可在表面优惠的基础上，对130平M以内户型进行二次优惠，以期使该类产品在市场众多小户型产品中提升性价。
该产品的推广以公司的全员营销为主导，利用公司成员各自人脉及公司层面合作单位的资源进行团购企业的有效突破，力争以相对合理的团购优惠技术方案促成去化130平M以内小户房源。
4、营销活动配合1）活动营销●9号楼产品说明会暨420平M平层官邸样板房启用仪式●各团购意向合作单位设点宣传、摆放资料2）媒体配合第二阶段1、时间周期：3月中旬－6月2、推广目标：●以排屋生活体验活动展开新一轮的排屋推广●对沿江一线排屋重新进行包装，以新高度面市，利用价差关系有效去化非一线沿江排屋房源●利用排屋的销售带动9号楼剩余房源的去化3、推广方式：针对排屋客户层面相对高端，普通推广形式较难形成到达的特点，该阶段除必要的小众媒体配合，应以活动营销为主展开推广，将前期小型产品品鉴会转型为实景生活体验，利用已成型的排屋景观围合及样板房的现场生活体验活动形成购买冲动。
针对排屋产品的推广主要分两部分内容：1）一线沿江产品针对沿江一线排屋总价高，去化较难的情况，结合体验试样板房的开放，推出“城市江景私人会所”的概念，重新包装沿江一线的排屋产品，进一步提升沿江排屋的定位，从而支撑近千万的销售价格。
2）非沿江产品针对二线非沿江系列排屋，推广上以“绿城城市庭院排屋”为主诉求，突出“第一居所、庭院生活”的概念，形成与高端改善型消费的共鸣。
4、营销活动1）活动营销●杭城高端会所生活体验●郁金香岸排屋生活体验2）媒体配合第三阶段1、时间周期：7月－12月2、推广目标：●10、11号楼异地营销●持续销售9号楼和高端排屋类产品3、推广方式：该阶段主推产品分为两类，10、11号楼以企业团购和异地营销为主；9号楼和高端排屋以客户圈层营为主。
1）10、11号楼的推广加大优惠活动技术方案的推广力度，特别是前期团购合作企业的定点推广，借助异地媒体的综合力量，定时、定点在杭州周边异地做推广，以团购的形式给予基本面上更加优惠的折扣技术方案，促成异地客户成批下单。
2）针对改善型客户年龄、职业、圈层进行有效公关活动，对于前期已经成交的业主的圈层营销作为挖掘客户的方向。
4、营销活动1）活动营销●异地推广活动●持续开展团购合作企业推广2）媒体配合第二部分营销活动计划★一月、借助高端客群年会平台推广工程目的：借助推广郁金香岸·水云间二期产品的口碑传播，为销售做好基础。
时间：2009年1月13日（周二）2009年1月21日（周三）活动形式：咨询台+ 楼书资料发放活动地点：义乌国际商贸中心（义乌商贸年会）杭州大剧院（西子联合年会）费用预算：礼品：2.64万元总费用：2.64万元★二月、元宵活动目的：邀请排屋业主/客户至现场体验样板组团实景，加强其对郁金香岸的认同及好感，带动圈层营销。
时间：2009年2月9日（周一）元宵活动形式：郁金香岸二期排屋样板组团实景体验+猜灯谜+品汤圆活动地点：郁金香岸现场+售楼部活动流程：15：30——17：00 排屋样板区现场体验15：30——17：00 猜灯谜、互动小游戏16：00——19：00 健康咨询17：00——19：30 品汤圆19：30 活动结束筹备工作：1、灯谜、灯笼准备2、现场元宵氛围布置3、购买汤圆及一次性餐具4、礼品准备费用预算：1、现场元宵氛围布置：7000元2、汤圆、一次性餐具、饮料：600元3、礼品：2000元4、不可预计费用：400元总费用：1万元★三月、排屋样板房体验目的：维系排屋优质业主/客户，带动圈层营销，邀请排屋客户/意向客户到排屋样板房体验，增加对排屋产品的深入了解，促进二期排屋房源的去化。
时间：2009年3月9日（周日）10：00——16：00活动形式：排屋样板房生活、居住体验（第一次拟邀请媒体记者等先行体验，利于新闻推广。
）活动地点：郁金香岸二期排屋样板房C2户型筹备工作：1、参考桃花源样板房体验流程、制定体验技术方案具体操作2、邀请媒体/客户3、联系午餐、下午茶等用餐4、棋牌、活动物品准备5、拍摄准备活动流程：10：00——11：30 庭院烧烤、江堤放风筝等11：30——12：30 午餐12：30——13：30 江堤散步（饭后消化）13：30——16：00 地下室棋牌房活动（大人）家庭厅玩游戏（儿童积木、拼图等）视听室看碟片（老少皆宜）16：00 活动结束费用预算：1、午餐、下午茶：1000元2、棋牌、活动物品准备：8000元3、媒体红包：5000元4、水果、食品：500元5、不可预计费用：500元总费用：1.5万元（第一次）（备注：该项体验活动可作为二期排屋业主小众活动不定期举办，以后每次的活动费用预计约6600元。
以30次计算，费用为19.8万元。
）合计：约20万元★三月、9#楼产品说明会目的：因9#楼产品的特殊性，本次说明会形式放弃常规会议模式，以轻松的游船休闲江景体验，结合9#楼产品PPT介绍，在轻松的氛围中，加深客户对精装平层户型的认可，同时在相对独立的空间，有利于凝聚人气，加速房源的去化。
时间：2009年3月14日（周六）下午10：00——14：00活动形式：钱塘江游船+演出+抽奖活动地点：伯君号豪华游船活动流程：9：45 ——10：00 上游船签到10：00——10：05主持人开场（拟邀请翁仁康）10：05——10：15 领导致辞（启航）10：15——11：15 产品推荐（规划、设计、精装各15分钟）穿插抽奖11：15——12：00 乐队演出11：30——12：00 自助午餐12：00——14：00 自由活动、互动活动（返航）14：00 活动结束费用预算：1、游船租金：2.5万元2、餐费：1万元3、主持人：1万元4、场地布置：5000元5、乐队、演出、音响设备：1.5万元6、水果、茶水等：2000元7、摄影：1000元8、礼品、奖品：2万元9、签到册、邀请函等：1000元10、不可预计费用：1000元总费用：9万元★四月、宠物比赛目的：维系排屋优质业主/客户，带动圈层营销，促进二期排屋房源的去化。
时间：2009年4月11日（周六）下午13：00——16：00活动形式：宠物赛跑+ 宠物才艺表演活动地点：郁金香岸800景观江堤筹备工作：1、跑道（两次边线略微高于地面30CM，以免动物串跑道）、道具准备2、比赛规则细化、宠物分组3、奖品准备4、宠物医院、宠物公司联系费用预算：1、跑道、号码牌、助威道具等5000元2、水果、饮料：3000元3、奖品、奖牌：5000元4、场地氛围布置：5000元5、宠物医院、宠物公司：1万元6、宣传推广：2.3万元总费用：5万元★五月、江边垂钓、烧烤目的：感受郁金香岸亲江性、互动性，体验江边休闲生活。
以利于郁金香岸二期房源的推广。
时间：2009年5月9日（周六）上午10：00—15：00活动形式：垂钓、烧烤活动地点：郁金香岸景观江堤筹备工作：1 钓鱼用具准备2 烧烤用具租赁/购买3 自住餐准备4 现场氛围布置活动流程：10：00——10：30 签到领取钓鱼竿等渔具（也可自带）10：30——14：30 休闲垂钓11：00——14：30 江堤自助烧烤15：00 活动结束费用预算：5万元★六月、千岛湖游艇活动目的：邀请二期客户至绿城千岛湖度假工程参观、乘绿城一号游船游玩。
体验休闲假期生活。
时间：2009年7月18日（周六）活动形式：游船活动地点：千岛湖邀请对象：二期准业主及意向客户筹备工作：1 、邀请客户，统一人数2、与千岛湖公司联系、落实游船租用事宜3 、酒店、餐饮活动流程：9：00——9：30 黄龙集合出发9：30——11：00 前往千岛湖11：00——11：45 参观千岛湖工程11：45——13：00 午餐13：00——15：30 游船15：30——17：00 返杭17：00 到达黄龙、活动结束费用预算：10万元★七月、住宅风水讲座目的：邀请风水大师结合郁金香岸讲解风水，让更多的客户了解郁金香岸的易居性，增加购买信心及居住愉悦性，促进郁金香岸二期房源的去化。