武汉天地调研总结
营销策划部
2010年4月15日
总述：
2010年4月9日，营销策划部考察武汉天地项目，由于我司富华地块商业定位为街区商业，本案将重点研究此种业态的建筑设计标准、招商及运营等情况，作为参考。
一、武汉介绍：
1、至2008年底，武汉市常住人口为897万，包括流动人口在内逾1000万；
2、2008年，武汉市国民生产总值3960.08亿元人民币，人均生产总值44148元
人民币；是中国重要的工业基地，已形成钢铁、汽车及机械装备、石油化工、造纸及包装印刷、烟草等十大主导产业；
3、武汉人的消费习惯很“实在”、讲究“一个便宜三个爱”，推崇“价低者得”，
这就是为什么新世界百货都打折的原因。
二、武汉天地地理位置
⏹武汉天地位于武汉市汉口中心城区，内环线上的永清片区；
⏹紧邻长江二桥、轻轨黄埔站，连接解放大道、京汉大道、中山大道、沿江大道；
⏹武汉二中、七一中学、解放中学、沈阳路小学、育才小学等重点学校环绕周边。
三、武汉天地总体规划
武汉天地由瑞安地产开发，由“上海新天地”的总设计师本杰明·伍德（Mr.BenjaminWood ）主笔，延续“新天地”类物业的发展模式，是集住宅、办公、酒店、零售、餐饮、娱乐等的综合发展项目，占地61万平方米，总建筑面积约150万平方米，预计项目2014年整体落成；
其中，A 地块的4.7万平方米街区商业已开始营业、住宅部分正在销售，未来还将有9.7万平方米集中性商业、多栋写字楼及酒店落成；B 地块则以住宅为主。
物业类型 体量（㎡） 所占比例
物业类型 体量（㎡） 所占比例 A 地块
728000 100%
B 地块
720000
100%
商业
144000
19.8%
商业
92000
12.8%
街区：47000 集中：97000
办公 297000 40.9% 办公 34000 4.6% 酒店 57000 7.8% 住宅
549000
76.3%
酒店式公寓 20000 2.8% 开放空间
45000
6.3%
SOHO 25000 3.4%
住宅 183000 25.1% 开放空间
2000
0.2%
街区性商业
集中性商业+3栋写字楼
四、武汉天地街区商业平面
现为地上临时
停车场，共88
个车位
五、武汉天地街区商业建筑设计标准
1、建筑设计风格总述（参见附件一）：
武汉天地为原“上海新天地”的总设计师本杰明·伍德（Mr.BenjaminWood）的设计之作，本项目共保留九栋历史建筑，设计融合传统建筑特色，并赋予它新的时尚风格，以此提升其标识性及商业价值。
2、通道：
通道类型宽度（米）高度（米）布局描述
街区主通道6--10 ————
街区次通道3--4.5 ————
货运通道 1.35 2.45 布置于相背对的两行铺位中间
消防通道
1.5
2.8--
3.5 布置于货运通道或街区次通道内
(员工通道)
图例：
货运通道
员工电梯
员工通道
3、层高：
建筑类型
层高（米）
一层二层三层四层五层
新式建筑梁下3.1 梁下3.1 梁下3.1 梁下3.1 梁下3.1
旧式建筑梁下2.8 梁下3.62 梁下3.4 梁下3.4 ——备注：武汉天地街区商业部分共保留9栋历史建筑，新式建筑共14栋。
4、排烟、排污：
⏹排烟：并未设置人性化排烟管道，排风口直接设置在建筑物外墙；
⏹排污：厨房污水走地下排污管道；厨房垃圾由物管处定时统一收取。
5、空调设置：
⏹武汉天地采用统一的中央空调管理模式，主机位于地下，每户预留风机盘
管出口；租户需自己安装百叶风口、温控器等；
⏹空调品牌：麦克维尔中央空调。
6、雨棚：
⏹标准净高：3.3米；
⏹宽度：双向共7米，包含2米的室外空调机位及管线用位；
⏹空调：与街区内铺位共用中央空调主机，管线直接走地下。
排烟风机口垃圾房
7、停车位：
⏹本案四面临路，且武汉停车管制松散，均可沿路停车；
⏹武汉天地招商人员介绍，本案尚未设置单店使用的固定车位，如有车位使
用要求需与租赁部商谈；
⏹CGV 星星影院负责人表示，武汉天地的停车位较少，高峰时段供不应求。
1、地下停车位：
车位数层数
地下一层地下二层
停车位标准面积车位数层高（米）车位数层高（米）
约370-380 个2层约184个梁下4.2 约186-196个梁下3.2 2.5×5
2、地上停车共设置88个临时停车位，为武汉天地后期酒店用地;
空调管线
8、沿街下沉设计：
武汉天地部分沿街商铺下沉0.5米，据武汉天地招商人员介绍：此种方式是设计师根据其家乡（美国波士顿）的街铺风格设计的，纯属个人喜好；
从实际应用角度分析：沿街下沉的方式会降低一层街铺的采光度，也会对店内坐卧的女性顾客造成不便；同时在内街也产生高差，造成使用不便。
一层街铺
内街下沉
六、武汉天地街区商业运营管理综述：
1、总述：
武汉天地街区商业部分由瑞安地产自己全程操作，集中商业部分则由法国Redevco（领德高）负责招商及运营；
武汉天地A地块包含4.7万㎡街区商业、9.7万㎡集中商业、3栋写字楼及五星级酒店；大体量的办公和集中商业将带给以餐饮为主的街区商业大量客流，使得商业价值最大化；街区商业业态配比：餐饮：50～55%、酒吧：12%、美容美体：5～10%、教育：20～25%、其它：10%（街区商业部分并未招租办公型业态，目前只有瑞安本部以及同瑞安合作的设计公司在此办公）。
2、经营情况描述：
a、餐饮：
据招商人员介绍，武汉天地内的日韩餐饮经营状况惨淡；部分中式餐饮人均消费很低，与武汉天地定位的中高档餐饮有较大差距；为此，武汉天地餐饮类招商策略已做调整，今后只招品牌店进入。
案例：
⏹目前本案仅有禾绿寿司和啪啪嘶两家日韩餐厅，经营状况均很惨淡，其中
禾绿寿司开业至今已针对客群定位、店面装修、菜品、价格等调整2次；
⏹中式餐饮中，巴适川菜经营状况较好，用餐高峰时段客流量很大；但其单
店人均消费很低：约50元，较武汉天地中高档的餐饮定位差距较大；
⏹备注：案例资料来源：武汉天地招商人员。
b、娱乐：
据CGV星星影城市场推广部负责人介绍，09年11月开业至今，受《阿凡达》、《叶问》等影片票房号召力影响，平均月票房80—90万元，较为理想；但其自身推广费用仅2万元/月，说明CGV对星星影城的经营情况持谨慎态度。
3、街区商业部分基本承租费用：
⏹平均租金：约300—400元/㎡/月；
⏹物业管理费：25元/㎡/月；
⏹推广费：10元/㎡/月，开发商承诺平均每月2.5次集中推广活动；
⏹广告招贴：深入洽谈（提供具体承租方案）后，才涉及此项谈判。
案例：
商铺一商铺二商铺一：
⏹面积：80㎡；
⏹位置：内街1层；
⏹业态：餐饮；
⏹昭示性：较好；
⏹人流量：集中，位于影院入口附近；
⏹租金：400元/㎡/月，包含物管及推广费；
商铺二：
⏹面积：一层：160㎡；二层：443㎡；
⏹位置：内街1～2层；
⏹业态：餐饮；
⏹昭示性：较好；
⏹人流量：较集中
⏹租金：350元/㎡/月，包含物管及推广费。
案例来源：武汉天地租赁中心。
4、其它费用明细：
⏹空调使用费：采取分户收费方式，按表计量，每千瓦时1.0元；
⏹停车费：3元/小时，不设封顶时间；30分钟内免费停车。
5、辅助功能设施开放时间：
⏹货运通道：每天8：00--10：30；
⏹员工通道：全天；
⏹卫生间：街区东、西侧的2间，全天开放；其余2间，每天10：00开放。
七、备注：
⏹考察图片参见附件一；
⏹查阅路径：新营销部/7商业数据库/71商业调研/711商业地产项目/武汉；
⏹具体业态构成参见附件二。
附件一：考察图片
由旧建筑演变出的街区商业：
营销策划部2010年4月15日。