四、商业地产新纪元的“商业、地产融合阶段”的主要特征如下：
其一、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融；
其二、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则； 其三、“做对程序”成为商业地产领域的流行语。
• 城市商业综合体管理与运营
• （商业地产管理与运营）
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商业地产，是现在开发的热门！为什么？因为开发
周期短、利润率高！当然大家也知道风险高。
商业 模式
第一代商业
街区商铺
风光数十年后在 20 世 纪前期遭遇挑战 ，传 统商业的赢利率无法 支撑起再扩张 、 发展 的负担
第二代商业
百货商场
超市兴起，倡导自由 选购的理念。最大贡 献是给零售业业态注 入工业制造业的文化 要素。
第三代商业
摩尔
以 Shopping Mall 为代表， 追求一站式购物。环境污 染、郊区化的边缘生存状 态、交通堵塞、旧城衰落 等问题使其渐渐退出发展 舞台。
特征：以商品交换为手段 包括吃穿住行等息息相关的商品、 服务和消费场所，主要包括购物、餐 饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展 等
一、商业地产：2001年诞生 二、商业地产发展经过三个阶段： 第一个阶段为2000年以前，称之为“商业、地产分离阶段”阶段，这个阶段的主要特征是： 其一、简单引用住宅开发模式来开发商业项目，那是还没有“商业地产”这个名词； 其二、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规 划，商铺销售多为直接销售模式，即使部份项目有定位和业态规划，但也仅仅停留在概念上； 其三、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段； ，
第四代商业
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
国外 模式
发展 特征 国内 模式 发展 特征
供销社
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
着眼于满足大众日益增 加的精神和文化需求， 国内目前出现的并不多， 惠商项目率先将城市休 闲生活带到常州
Business 广义的商业：“生意”，指所有 以营利为目的的事业
特征：以获取利润为目的 一次握手、一个电话、一次会议、 一单交易都是商业活动的具体表现， 通俗来说商业就是“赚钱的游戏”
咨询、房地产开发、贸易、批发、 零售、服务等所有的经济活动都是商 业的范畴
Commerce 狭义的商业：“买卖”，指专门 从事商品交换活动的营利性事业
超大
超值
超全
居民消费结构和消费水平发展阶段
必需起步发展享受
GDP
阶段
阶段描述
以满足生活基本需要的必需型消费阶 段
基本特征
国内 中等规 模以上 城市
300 US$
第一阶段
吃、穿、用为主要消费内容
1000 US$
3000 US$ 5000US$
第二阶段
较好地解决基本生活后的起步型消费 阶段
简单家用电器为重要消费内容
如北京王府井的百货 随着新世纪的到来，超 大楼，这一代发展了 市迅速在中国成为新的 很长时间，它是在供 时髦，这和后期所谓的 销社的基础上扩大的， mall 实 际 上 是 一 致 的 ， 在经营模式上也发生 国内汽车保有量低难以 了很大的变化 支撑真正意义的郊区 mall
购物中心
商业——生意、买卖
其四、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱，部份难以开业，有的开业后也很 快就陷入困境。
第二个阶段为2000年—2005年，称之为“商业、地产叠加阶段”
其一，提出了“商业地产”概念； 其二，将“商业”和“地产”进行简单叠加，“商业”和“地产”的价值貌合
神离，是两张皮；
其三，这个阶段地产商仍以尽快销售商实现短期套现为主要目的，销售模模式 不断创新，“带租约销售”、“短期返租”、“长期返租”、“回购”等销售模式纷 纷抛向市场； 其四，商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所 吸引并投资； 其五，多数项目不重视经营管理。 第三阶段为2006年开始的新阶段，之为“商业、地产融合阶段”
三、传统商业地产与现代商业地产的界定及其分类区别 传统商业地产与现代商业地产的区别主要体现在开发理念与开发意识两个 层面，即从“无意识”到“有意识”，从“粗专业”到“细专业”。传统商业地 产通常强调的是商业使用用途，主要区别于住宅产品而言；而现代商业地产除了 注重商业使用用途以外，更加强调商业的组合，其开发动机也过渡到了更加强调 商业特色的阶段。 现代商业地产是为了满足商业用途而有计划，有组织地开发和经营产品， 而传统商业地产则通常情况下是先开发建设、后引进招商；现代商业地产则着眼 于商业组合，通过商业组合产生集合能力形成有吸引力的商业环境。
究竟什么才是最核心的问题
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？ 地块最适合做什么？ 地理位置最适合做什么？ 你，想做什么？
第一章：商业发展趋势
商业发展趋势——国际经验
零售业市场高度集中化、规模化 传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展 大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加 跨国企业的拓展迅速
从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤，但有 多少项目是真正成功的呢？
原因可能很多……
不成功的原因可能是——
因为地段不好 因为消费者消费实力低 因为商业环境差
因为竞争激烈，对手太强
因为招商难度大
„„
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
长三角 珠三角
深圳 上海 北京
第三阶段
以体现个性特点的发展型消费阶段
讲究品牌消费
第四阶段
以追求生活质量的享受型消费阶段
以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费 宗旨
已经进入讲究品牌消费的快速发展阶段，城市中将出现一些大型商业消费场 所，部分客户追求休闲享受
商业模式发展规律
城市中心区域
城市核心 社区中心/临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽