持续市场、重点竞品研究－项目竞争SWOT分析－积累客户分析－项目品牌形象导入 计划－产品上市详细计划－项目形象强化方案－现场开放活动方案－开盘/开放 费用预计
项目销售组
公司/部门管理层、市场策划组、项目销售组、销售代理公司、广告代理公司
完成营销节点。由销售组推动实施，市场策划组建议、初步决策/资源建议，共同完成营销 任务书，为下一阶段的销售启动做服务。
产品建议报告（定稿）－研究市场走势－客户/产品对应－研究上市机会－项目竞争SWOT 分析－确定分阶段客户积蓄目标－不同客户细分及价值点－价格模拟
1、销售计划/任务书 4、客户积蓄方案 6、项目形象策划书
2、产品－客户对应图 3、客户地图 5、初步广告执行方案（广告策略/媒介策略/公关策略） 7、万科品牌导入计划书
项目经营计划（上报版） 初步VI设计建议 片区竞品营销策略报告
会议名称 日程 发起人 参与/操作 决策人 汇报主体 与会者 主旨/ 工作任务 步骤
上市方式讨论－蓄客渠道－项目卖点梳理－产品核心利益点分析－阶段宣传主题－价格模 拟－客户获取、转化的方式
1、销售代理公司提出销售策略 3、蓄客方式及计划
2、上市方式 4、项目对外口径
5、项目主题画面、VI等的确定
6、分类产品销量预测
1、项目上市方案
2、项目整体媒体计划 3、项目初步VI设计方案
项目VI手册 策略大纲（PP） 1、市场、竞品、产品分析 4、分期推广策略 7、首年推盘及销售计划(初) 9、产品深化建议书
对专题调研结论（宏观及区域市场评判、土地与客户/客户与产品的对应）进行研判，形成产 品深化建议书指导概念设计。会后即进行示范区定位研究、用地形象改造方案研究。并继续 进行产品深化研究工作。
市场环境判断－土地属性评价－细分客户判断－识别竞争环境－产品初步方案测算
1、产品在片区的定位（产品线、形象、品牌功能设定）、客户产品价值排序 2、推广定位 3、难易程度、用人需求 4、竞品分析：包括竞品价位、针对客群、广告状况、媒体频度、活动情况等 5、产品形象定位：名称方向建议、LOGO、色彩计划、入口包装建议等
1、完成销售任务书，包括营销节点、相应的工程呈现/配套要求、营销任务及阶段推广计 划、费用预算、售楼处和样板房风格建议、前期新闻定位、品牌功能导入计划、万客 会蓄客计划等。
2、确定项目主形象，包括项目名称、LOGO、主题语建议、主题画面、广告风格建议、命 名原则、会所、道路风格、组团名称等。
3、市场策划组主导广告公司招投标。
1、宏观及区域市场报告 4、初步的产品解决方案 7、产品形象定位简报
10、 目标客户定位报告
2、土地属性清单
3、客户属性及初步的产品需求
5、营销任务书/推广策略任务书 6、竞争要点分析
8、初步销售排期建议
9、 成本利润测算表
11、销售卖场、示范单位设计任务书
专题研究报告（PP） 1、单体（风格）； 2、景观概念； 3、配套（物业、会所、商业、教育、交通等）； 4、示范区建议； 5、首批开盘范围建议； 销售计划（EXCEL） 营销费用（PP）
会议名称 日程 发起人 参与/操作 决策人 汇报主体 与会者 主旨/ 工作任务
步骤
决定事项
成果性文件
会议资料
4．项目交底会
公司的项目开发流程中实施计划协调会召开后举行
片区经理
项目销售组、市场策划组
公司管理层、部门管理层
项目销售组
公司/部门管理层、片区经理、市场研究组、市场策划组、项目销售组
启动策略大纲。项目研究组人员介绍前期研究结论，修正产品深化研究方向，头脑风暴项 目企划方向、销售策略。会后即进行企划公司、销售公司、项目营销经（助）理等的确定 工作。
决定事项
成果性文件 会议资料
6．策略大纲决策会
项目交底会后两个月不晚于施工图出图
项目销售组
市场策划组、广告代理公司、销售代理公司
市场策划组
销售代理公司、广告代理公司
市场策划组、项目销售组、销售代理公司、广告代理公司
项目策略大纲的研判，且为市场营销CM、PM的工作交接标志，策略大纲决策会后，即由 营销PM全面接手项目操作。
2、客户地图
3、案名、形象定位
5、主要渠道建议 6、分期营销费用铺排
8、售楼处及板房建议书（WORD)
会议名称 日程 发起人 参与/操作 决策人 汇报主体 与会者 主旨 步骤
决定事项
成果性文件 会议资料
7、开盘策略决策会 不晚于桩基开工后两周 项目销售组 市场策划组、广告代理公司、销售代理公司 公司/部门管理层 销售代理公司、广告代理公司 公司/部门管理层、市场策划组、项目销售组、销售代理公司、广告代理公司 对开盘策略进行研判，开盘策略决策会后即按计划执行开盘前的各项工作。
前期调研成果发布－产品类型/项目形象初步定位结果发布－目标客户群体初步研究成果发 布－经济成本分析报告发布
1、公司出经营计划任务书
2、项目经理决策二级计划书
3、销售部开会确定三级计划书
4、成立项目组，确定项目经理等
5、确定是否需要广告公司，若需要，确定哪家；市场部提出营销人选
6、销售组确定展示区
7、确定入市时间
市场营销基本流程
会议名称 日程 发起人 参与/操作 决策人 汇报主体 与会者 主旨/ 工作任务
步骤 决定事项
成果性文件
会议资料
3．产品深化讨论会
产品定位决策会后三周内,概念方案介绍会前半月
片区经理、市场研究组
片区广告/品牌公司、市场策划组
公司/部门管理层
市场研究组
公司/部门管理层、片区经理、市场研究组、市场策划组、片区广告/品牌公司
3、用地形象改造方案
招标比稿文件（WORD) 营销大节点计划（PROJECT)
会议名称 日程 发起人 参与/操作 决策人 汇报主体 与会者 主旨/ 工作任务 步骤
决定事项
成果性文件
会议资料
5．销售计划决策会
销售组完成销售计划审批售代理公司
公司管理层、部门管理层
8、初步项目名称建议
1、营销计划任务书 2、项目经理任命书 3、广告公司招标书/评分标准 4、展示区域设计方案 5、初步项目形象建议书 6、设计方案确定书 7、周边配套规划方案
项目经营计划（上报版）、项目开发节点计划（公司版）、产品深化建议书（PP或文件汇
总）
专题报告（PP）
1、合作资源状况 2、示范区定位建议