示范·海盐产业园营销推广提案海盐示范置业有限公司2012年4月目录第一部分本案概况及SWOT分析第二部分项目销售目标及定位第三部分销售工作计划构思第四部分项目广告推广策略附录关于项目的一点思考·第一部分：本案概况及SWOT分析·一、示范·海盐产业园概况示范·海盐产业园概况旗舰型产业园——13万方综合体示范·海盐产业园项目规划总建筑面积为13万平方米，占地108亩，项目位于浙江省省级中小企业基地--沈荡工业区（海盐县沈荡镇）核心区域。

本项目以低碳工业园为标准，以“典型性、唯一性、未来可持续性”为原则，以“建筑功能、产业潜力、市场表现、价值贡献”为目标，以创导者的姿态缔造沈荡五星产业园区，搭建与国内外资本、产业运营商、行业企业之间的对接平台，激发企业影响力，从而树立产业品牌推动企业快速发展，并以此开启城市产业综合体百业兴旺的新篇章。

项目一期（B区）概况示范·海盐产业园规划有A、B两大片区。

项目一期开发的为B区，占地约29300㎡，工程容积率按1.04、绿化率按20.7%规划。

B片区规划建有10套标准化工业厂房，每套为2层厂房拼接4层办公楼的形式，注重产品的模块化、集约化、低能耗、高附加值。

单栋标准厂房拼接办公区域的设计理念为整合生产和商务实现了更为精简和更具效率的空间融合。

外观简洁大气，富有浓郁的现代化气息。

园区厂房结构荷载考虑充足，大空间构筑，前后各有客、货电梯，交通流线清晰便利，布局灵活多变，适合产业业态多元化的需求。

B区项目各项建筑设计指标序号名称单位D1# D2# D3# D4# D5# D6# D7# D8# D9# D10# 1 建筑面积㎡5376.9 4047.7 2606.6 2606.6 2606.6 2606.6 2606.6 2606.6 2180.4 2508.0 2楼层(不含机房)层5F 5F 2F/4F 2F/4F 2F/4F 2F/4F 2F/4F 2F/4F 2F/4F 2F/4F3货梯2T/客梯1T 台5F×1/5F×15F×1/5F×12F×1/4F×12F×1/4F×12F×1/4F×12F×1/4F×12F×1/4F×12F×1/4F×12F×1/4F×12F×1/4F×14用电总负荷KW 185.02 122.82 126.38 126.38 126.38 126.38 126.38 126.38 125.34 126.38 5消防进户管φ100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 6层高（厂房/办公）米 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 7 结构类型/ 框架框架框架框架框架框架框架框架框架框架备注：①．园区配套有：门卫间、消防池、垃圾房、配电房；②．机动停车位91个，按3车位/1000㎡（建筑面积）规划；③．非机动车停车位340个，按人数的80%计算该数据；④．园区主干道宽10米，转弯半径9㎡；其它道路宽6米，转弯半径6米。

⑤．结构设计荷载，车间4.0KN/㎡，即每平米承重约等于400kg；⑥．设计使用年限50年；⑦．耐火等级二级，安全等级二级，火灾危险等级丙级，抗震等级6级。

一小时经济圈——海、陆、空立体接驳长三角经济脉络本项目位于浙江省嘉兴市海盐县沈荡镇海王公路永泰西路。

沈荡镇位于杭州湾北岸的嘉兴市海盐县境内，东临乍浦东方大港、西南邻海宁、北连嘉兴秀洲新区，距拟建中的沪杭磁悬浮铁路嘉兴出口仅5公里左右。

水陆交通发达，货物运输便捷，沈荡已成为杭浦高速、杭州湾跨海大桥、绍嘉跨海大桥、海盐大道交叉中心点。

①公路：随着杭州湾跨海大桥及其接线、乍嘉苏、杭浦高速公路的相继建成，使海盐处于沪、杭、苏、甬之间由高速公路连成的“十”字型交通节点上，海盐与四大城市的运距都在100公里以内，均能在1小时内通达。

②铁路：铁路嘉兴客运站、货运站和铁路内河水运联运站距海盐35公里。

海宁客运站、货运站距县城30公里。

拟建中的乍湖铁路穿境而过。

③内河航运：海盐地处浙北杭嘉湖平原，境内水网密布，水路交通发达。

现有等级航道37条，全长239公里，其中五级航道57公里，六级航道62公里。

省十大内河干线航道之一杭平申线贯穿全县，另有嘉于硖线、长山河等交错纵横，内河水运优势突出，为周边沿海各县（市）之最。

④空运：距上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场、杭州萧山国际机场均为100公里左右，车行路程均在1小时左右，航空运输条件十分便利。

⑤海运：海盐港区东北有上海港、乍浦港，东南有宁波港、舟山港，以现有秦山核电大件码头为例，距上海港仅133海里，距宁波港85海里，距舟山定海港仅80海里，极具承接喂给转运优势。

上海市区至本项目所在地路线从上海市区出发至示范·海盐产业园经由G42(沪宁高速)→G15(沈海高速/宁波方向) →G92(杭浦高速/海宁方向) →南北湖出口下（嘉兴方向）→沈荡镇（本项目现场），全程仅需约1.5个小时车程。

上海示范，礼遇海盐海盐示范置业有限公司，为上海示范投资有限公司全资子公司。

上海示范投资有限公司由上海市普陀区桃浦镇政府于2003年全资设立，注册资金1亿元人民币，是一家集工业房地产开发、招商引资、物业管理为一体的实体投资型综合性企业。

上海示范投资有限公司担负着改造桃浦生产性服务业功能区的重任，目前已成功引进康鹏化学、九州通医药、德国汉高、乐凯股份、江汉股份、方大药业和上海国际包装城等上市公司和一批业界颇具影响力的企业。

随着桃浦生产性服务业功能区项目建设和产业升级的推进，企业运作机制的不断完善，无论是前期的土地资源开发，还是后期的项目设计规划、建筑施工队伍选择管理以及招商引资、物业管理等方面，公司通过实际操作积累了功能区开发的丰富经验。

上海示范投资有限公司运用成熟的开发模式，通过不断积累，现已成为上海市产业地产龙头企业。

专业化产业服务平台为保证入驻示范·海盐产业园的企业能够快速发展，我司借助多年在上海产业园区的运营经验，成立了海盐示范子公司，为入驻企业保驾护航。

示范海盐公司将提供园区统一的绿化、安全、卫生、设备维护等基础服务，创造优良的园区环境。

除产业园区所需的基本物业管理服务外，我们还将协助企业办理落户入驻手续，协助企业申报国家、市政府、县政府、当地政府的各项优惠政策、扶持资金等。

示范海盐公司秉承上海母公司“企业的成长环境，是我们唯一产品”的开发理念，愿与企业一道共筑双赢。

二、本项目SWOT分析项目优势1、本案离沈荡镇中心仅3-4分钟车程，同时沈荡也是海盐县所有区镇里离嘉兴市区距离最近的镇，较周边其他园区而言，本项目未来升值潜力巨大。

2、根据前期市调，我们发现周边大部分园区2层厂房不配备电梯，且面积偏小，厂房设计用电总负荷偏低，这种品质上的根本差异化使得我们在周边没有相当的竞品园区，具有先天的唯一性。

3、现在随着中小型轻工企业的精细化、专业化和环保理念的深入人心，导致之前困扰产业园区发展的“厂房、办公需要分开”的因素已不复存在，而厂房、办公分开所导致的诸多不便已逐渐被企业所重视。

根据前期市调，我们发现海盐及周边产业园区普遍存在一个问题，即园区建筑规划忽略了入驻企业对办公便利、沟通时效的需求，入驻企业往往不得不另寻办公地点。

我们厂房拼接办公楼的形式迎合了新型企业的需要，同时打造产业综合体的模式也给海盐乃至嘉兴带来了产业地产开发的最新理念，在海盐当地是一个很大的亮点。

4、根据前期市调，我们还发现目前海盐及周边的产业园区不注重物业管理和园区绿化景观，绿地率偏低且没有规划，园区环境普遍脏乱差。

我们打造“园林生态型园区、服务型园区”的开发理念，将大大提升本项目的品质，也将成为目标客户的关注重点。

5、本项目作为海盐县和沈荡镇当地政府重点引进的产业园区，在政策优惠及资金扶持这一块与普通园区相比优势明显。

（园区招商优惠政策和园区企业扶持政策方面请公司尽快落实，相关优惠政策必须具有吸引力和区域唯一性，以此提升项目的口碑。

）6、依托上海母公司的国有背景和产业园区的开发运营经验，本项目的品牌形象将得到有效的保障，也会增强意向入驻企业对于本项目的信心，这点也是海盐其它园区所不能比拟的。

本案劣势由于本项目园区厂房品质相对较高的原因，我们与意向入驻企业沟通时，客户的第一反应往往是园区的销售价格偏高。

与周边工业园区相比，我们园区厂房每平米售价高400-800元。

但经过调研发现，有很多客户更注重厂房的性价比，而不仅仅局限于厂房价格的高低。

✧本案机会点周边园区普遍存在不重视园区绿化景观环境、不重视园区建筑规划、不重视园区物业管理的情况，换而言之，它们的产品附加值不大。

竞品不足之处，即是我们可做文章的地方，这点需要在园区招商过程中重点强化。

✧本案威胁点1、当今我们处在一个信息飞速传播的时代，建设服务型园区的理念并非我们独有更不是我们首创，加之海盐离上海距离较近，上海的一些知名产业园在前期规划定位到后期管理运营的最新方式方法很容易被海盐当地的园区开发企业吸收汲取，借鉴复制。

我们园区服务如果只流于口号，而不能做到切实一条条地规划化、制度化的话，机遇稍纵即逝。

2、虽然说现在拿地越来越难，建筑指标也不容易申请，但相对一二线城市来说，企业尤其是知名的品牌企业在海盐自建厂房还是比较容易的。

这对于本项目而言无疑是一个极大的威胁。

如何发挥本项目的产业园区集群优势，加强对目标企业的吸引力则是我们需要重点考虑的方面。

三、项目操作难点1、本项目以销售为主，加之单栋厂房面积较大，对意向入驻企业的现金流有较高的要求。

所以很多企业在解决厂房需求时，往往选择现金要求较小的租赁方式。

2、当地政府对本项目的政策扶持未明确。

本项目的招商优惠政策及企业扶持政策如果流于俗套，将会降低本项目的品牌形象，同时也会降低对意向入驻企业的吸引力。

3、服务型、生态型园区在当地是一个产业园区建设的新模式，做为新生事物在客户那里需要一个熟悉、了解、接受的过程。

4、项目一期开发的为B地块，B地块因为土地面积的限制，除打服务牌外，园区布局及配套绿化基本已成定局，可做的文章不多。

·第二部分：项目销售目标及定位·一、 本案营销目标及定位✧ 保证本项目首次上市亮相的绝对成功；✧ 快速销售，快速回笼资金，实现开发利润最大化； ✧ 通过本项目成功运作，巩固示范·海盐产业园项目品牌，为后续A 地块产业园区的营销奠定基础。