策略检验
项目自2004年10月30日开始销售到2005年10月2日实现100％销售，共计调 整价格15次，价格不断攀升，项目以9000元/㎡的实收均价入市，最终实现 均价9336.26元/㎡（不含6套样板房），比原9200元/㎡目标高出136元。
星河丹堤 品牌提升策略
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（二）星河集团外部其他品牌嫁接：
为配合营销宣传，还需设置如下品牌嫁接动作，以满足客户精神需求；
星河丹堤与汽车4S店： 摆放本项目楼书与易拉宝，执楼书上的条码编号可优先参观样 板房及预约洽谈服务；
星河丹堤与品牌杂志： 相应的广告投放，业主可获赠1年的免费赠阅服务；
品牌服饰时装秀、其他奢侈品品牌： 将购买星河丹堤的行为等同为一种品牌商品的购买行为，值 得炫耀和珍藏；
项目理想
“中海在本项目的建筑实践
和营销实践，将在未来5年
的时间里，深刻地影响深圳
的地产走向”
中信红树湾 品牌战略总结
策略检验
品牌策略 具体举措：C 策略分析及检验
❖第一展示 ❖第一口碑
1、形象展示——占领焦点位置：深南路上海宾馆广告牌、机场 广告牌、梅观高速广告牌，地块对沙河高尔夫和红树西岸广告牌；
香蜜湖一号………………………品牌战略思考 中信红树湾………………………品牌战略总结 星河丹堤………………………..品牌提升策略总结 泰华地产三项目…………………品牌联动战略研究 珠海格力御枫美筑项目…………品牌战略思考
香蜜湖一号 品牌战略思考
品牌的思考
2005 中海月朗苑、、香蜜湖一 号……
2004年 中海日辉台、中海怡美山 庄 2003年 阳光棕榈园三期
星河丹堤与超市品牌（如百家、沃尔玛）： 建议从尽快确定2期超市品牌，可供销售现场宣传；
星河丹堤与其他配套品牌（如7-11便利店、品牌的干洗店、 一致药店、品牌花店、世联顶级豪宅租售专门店等等）： 建议尽可能将2期配套的其他商业品牌都尽快确定，树立商业 齐全，且强强联手的服务标准；
高层区营销策略总纲——品牌提升
3、价格策略心理战，前期高调宣传，对外宣称均价10000 元/㎡，入市采用9000元/㎡实收均价，实现火爆销售；
4、分批推售，确保价格不断攀升，同时不断对房号进行盘 点销控，不同阶段销售人员集中攻破特定的房号。
品牌策略
实现效果
C 策略分客户析来源及分析检验
40%
35%
30% 25%
20%
12%
15%
C高标准要求看楼通道、清水房、工程材料展示房，充分体现项 目工程质量。
严格监控每个展示节点
在公开展示前，采用《工作检查日志》的形式， 每天对工程实施的质量和进度进行跟踪检查，出现 任何问题及时提出并督促整改，保证展示的质量， 增加客户对项目及发展商实力的信心，建立持续的 影响力。
策略检验
品牌策略
C 策略分析及检验
策略检验
线上与线下的有效结合，线上始终保持项目高形象，不陷入产品细节，线下详细阐 述项目核心卖点
策略检验
品牌策略
❖第一 展示
❖第一 口碑
具体举措 C 策略分析及检验
1、设置全国接待站，占领一线城市，中信、世联各地分公司 开设接待站，建立全国范围的影响力，为持续销售作铺垫；
2、售楼处设立客户服务助理，专门负责接待参观的同行，以 开放、热忱的态度，欢迎业界的参观交流，赢得广泛的业界口碑
10% 3%
5%
1%
4%
0%
策略检验
35% 21% 21%
3%
广告牌/条幅 电视电台 网络
曾关注周报边纸楼杂盘志 路过
亲友介绍 展会
对于本项目来说，地块广告牌、短信直邮、活动营销、网络是销售性价比最高的推 广渠道；而路牌、报纸杂志、电视、展会是具有品牌价值的推广渠道。
品牌策略
实现效果
C 策略分析及检验
16
1 5
2002年 深圳湾畔、
14
中海品牌之路
17
2001年 中海阳光棕榈园
13
10 0
12 11
2000年 怡翠山庄二期
1999年 中海华庭、中海怡翠山 庄 1998年 中海丽苑
1988年开始房地产开发
规模化生产后的中海地产，需要 更新 “中海模式”，升华品牌，
实施品牌滚动 地产品牌发展的几个阶段
❖第一 展示
❖第一 口碑
具体举措 C 策略分析及检验
3、软件展示—— 细节展示服务品质
比如在看楼现场处处可见的安全温馨提示牌，所设置的擦鞋 机、冰冻湿纸巾、安全帽的护罩、太阳伞、汽车罩等，体现了未 来物管的服务细节及品质。
❖第一 财务安 排
品牌策略
❖第一 展示
媒❖体第配合一 口碑
❖第一 财务安 排
2006-05-17
高层区营销策略总纲——品牌提升
外部知名品牌嫁接 内部企业品牌合作 发展商企业品牌提升
高层区营销策略总纲——品牌提升
（一）星河集团外部品牌嫁接：
二期客户量较大，资本积累略低于一期，因此对生活配套需求更高；
星河丹堤与餐饮品牌（如丹桂轩、海港系餐饮品牌）： 建议从项目储客期开始，确定高档餐饮品牌合作事宜，可供销 售现场宣传；
❖第一 财务安 排
策略检验
品牌策略
❖第一 展示
具体举措 C 策略分析及检验
1、引入世联按揭部，专业化操作电脑算价、签约流程， 创新的模式，建立项目的第一专业服务形象，给予客户专业的 高品质售前售后服务，树立了良好的口碑 ；
专❖业第化的一 操口作流碑程
❖第一 财务安 排
2、开通国际卡的刷卡功能，展示了发展商的实力；
中海版图 日辉台、月朗苑
香 蜜 湖 一 怡美山庄 号

品牌实践
中海地产的品牌实践：
1、著书立说：可以是一份访谈录；一本微型 小说集；一个网络评论的集合；一叠经济学 家、意见领袖们具有理论高度的专业成果；
书名《使命 • 创作大地》
2、举办品牌开发经验论坛，与全国豪宅专家 研讨真正豪宅标准；
世联观点
品牌实践
❖第一财务安排
策略检验
品牌策略 具体举措：C 策略分析及检验
2、硬件展示——精确选择展示点
❖第一展示 ❖第一口碑 ❖第一财务安排
A 30*30米通透大玻璃体的售楼处，浓缩项目产品的主要卖点， 倡导体验，兼具销售和艺术展示的功能；
B 首批选择最亮点的户型、聘请著名样板房设计公司进行设计装
修，充分体现项目卖点，提升客户预期；