国内外商业地产发展历程53页国际零售业的发展分析 ...................... 3 一、国际零售业的发展理论阐述 (3)(一)国际零售业态发展理论及启示 (3)(二)国际零售业的发展特点 (6)二、国际零售业的发展趋势分析 (12)(一)购物中心成为发展的主流 (12)(二)购物中心发展的原因分析 (14)(三)购物中心的作用 (16)三、国际主要购物中心模式及特征分析 (18)(一)美国的购物中心 (18)(二)英国的购物中心 (23)(三)日本的购物中心 (30)(四)新加坡购物中心 (35)(五)东南亚购物中心 ........................................... 38 第二节中国零售业的发展分析 .................. 39 一、中国零售业的发展趋势分析 .. (40)(一)中国零售业的现状特征 (40)(二)中国零售业的发展趋势 (42)二、中国购物中心的演变规律分析 (44)(一)、购物中心在中国的发展历程 (44)(二)、中国购物中心发展的趋势和背景 (47)(三)、购物中心在中国发展的市场基础 (50)国际零售业的发展分析重要提示——购物中心作为零售业发展的最高市场体现，在全球范围内得到肯定并不断发展。

一、国际零售业的发展理论阐述 (一)国际零售业态发展理论及启示目前在国际上有许多有关零售业发展的理论框架可解释零售业态发展的历史和未来趋势，尽管没有一个单独的理论能够解释零售业态发展的所有规律，但至少揭示了零售业态发展的某一方面的规律。

我们试图对西方零售业发展的循环理论和进化理论以及对我国的启示作一个比较系统的阐述。

从整体上可以将西方的零售业态发展理论分为两种:零售业态发展的循环理论和进化理论。

1、零售业态发展的循环论循环论的支持者认为，零售业态以循环的形式向前发展。

循环论又包括以下三种理论:1)、车轮理论零售业态发展的车轮理论认为:创新型零售商在开始进入市场时总是以低价格、低毛利和低定位为特点和优势，从而在与业内原有零售商的竞争中取得优势。

而随着这一业态的进一步发展，它们会不断购进新的昂贵设备，不断增加新的服务，从而不断提高其经营成本，逐步转化为高成本、高价格和高毛利的传统零售商，并最终发展为衰退型的零售商，同时又为新的零售业态留下了生存和发展的空间，而新的业态也以同样的模式发展。

对于这一模式最常见的例子就是百货业的发展。

百货公司刚出现时，由于它的低价格和高度便利性而倍受消费者欢迎，从而在与小型零售商的竞争中占得先机，成为几十年来占统治地位的业态。

而时至今日，百货商店却在与超级市场的折扣商店的较量中处于下风。

2)、生命周期理论这一理论认为，零售业态具有生命现象，即存在一个从产生到消亡的过程，而在每一不同阶段，零售业态表现出不同的特征。

生命周期理论将零售业态的发展分为四个阶段:?创新阶段。

在此阶段，出现新型的零售业态，由于新型的零售业态的许多特点都与传统的零售业态不同，因此，新型业态具有差别优势。

企业的投资回报率、销售增长率和市场占有率都迅速提高。

?加速发展阶段。

由于新型的零售商在竞争中获得优势，因此有大批模仿者开始效法，而最早进入市场的新型的零售商也开始进行地区扩张。

市场竞争异常激烈，市场占有率和收益率达到最高水平。

?成熟阶段。

在此阶段，更新型的零售业态进入市场，原有业态失去朝气和生命力，市场占有率和收益率降低。

成熟期可能持续很长时间，处于此阶段的业态可以进行创新以维持中等赢利水平，从而避免被市场淘汰。

?衰退阶段。

市场范围明显萎缩，反应迟钝，最终退出市场。

3).综合化与专业化循环理论这一理论认为，在零售业态的发展过程中，存在着商品种类由综合化到专业化，再到综合化的循环往复的过程。

也就是说，商品系列从注重深度，再到注重宽度的循环往复过程。

按照这一理论，可以将美国的零售业发展分为五个阶段:?杂货店时期——综合化;?专业店时期——专业化;?百货店时期——综合化;?方便店时期——专业化;?商业街、购物中心时期——综合化。

从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨;70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展;进入80年代，大型购物中心等在世界范围内兴起;而90年代则朝细分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、效外大型专门店、产地直销及家庭购物等兴起。

因此，世界范围内零售业的发展轨迹也表明了这种综合化与专业化的循环趋势。

2、零售业态发展的进化论在西方，零售业态发展的进化论主要包含两种理论，即辨证过程论和自然选择论。

1)、辩证过程论这一理论主要来自于黑格尔的辩证法思想，该理论认为，任何观念，就其本性而言，均会导致对其本身的否定，起初提出观念，称之为“正”，对它的否定称之为“反”，其结果称之为“合”，又称之为“正”，从而又开始新的辩证过程。

例如，百货商店是高价格、高毛利、低周转率的零售业态，而其对立面——折扣商店，则以低价格、低毛利、高周转率为特点。

而随着零售业的发展，这两种相反特点的融合形成新的零售业态:折扣百货商店，如KMART和WAL-MART等。

2)、自然选择论此理论以达尔文的“适者生存”为基础，认为零售业态的发展必须与社会环境的变化相适应，只有那些能够适应消费者需求，社会、文化和法律环境变化的零售商才能生存下来。

例如，二战以后，在美国发生了城市人口向郊区转移的情况，原来的百货商店由于都开设在市中心而发生经营困难。

为应付这一变化，百货商店进行革新，在店内开设专门店，并在郊区的购物中心开设分支机构。

又如，近年来，由于妇女参加工作的人数增加，一些零售商为迎合这一变化而开设了以职业女性为目标市场的女性用品专门店等。

(二)国际零售业的发展特点1、零售业态的多样化西方零售业经过几次流通革命，基本上形成了以百货公司和超市这两种业态为骨干的多层次、多形式、多功能的适合不同消费群体需求的零售经营体系，但这两种主导业态并没有取代其他多种业态。

目前主要有以下四种类型:一是以配送中心为基础的大型连锁超市，主要是通过配送中心辐射一批超市形成的区域化经营网络。

二是以大型超市为核心，在城乡结合部或高速公路边、连接众多专卖店的规模化购物中心。

三是以大型百货商店为主，包括餐饮、娱乐、住宿等为一体的综合性商场，这是大中城市主要的一种零售业态。

四是以中小型超市、便民店、折扣店、专卖店等形成的零售经营网络。

据统计，全球零售行业百强企业中大多经营两到三种业态，有的企业甚至在五种业态中同时开展业务。

西方商业业态的发展中值得注意的是:1).大型百货公司和超市的发展曾对小型商店的经营造成了冲击，威胁了个体经营者的就业，但其不便于消费者的零星采购和无汽车者及老年人的就近购买。

现实中，中小企业也会由于其具有的经济合理性而继续生存下去，英国的便利店数量近年已有所回升即是例证。

2).西方国家政府对商业企业，尤其是大商店的建立和营业实行一定监控。

如美国在商业设施规划中将网点配置明确分为城市中心、地区中心、社区中心等层次，分别调控，以保证合理建设、规模适度和有效竞争。

3).为适应不同层次消费者的需求，国外的百货商场、超市及专业店均按商品质量、价格和商店装潢不同而明显分为高、中、低不同档次。

这样十分便利不同顾客根据自己的消费水平到不同商店选购商品，也利于商店集中经营某一档次的商品。

2、经营国际化、连锁化商业企业经营的国际化主要有以下几方面:企业的经济活动不局限于本国，有很大比重在国外市场进行;企业的运行机制、制度规范与国际市场相一致;国内流通领域充分实现对外开放。

发达国家的商业企业已实现较高程度的国际化，表现为:一方面，各国大商团均将经营范围扩展到国外市场，在国外开办商店，在国外采购商品。

另一方面，各国又在较大程度上向国外开放本国市场，与外商合资合作建立零售企业。

80年代末，美国的海外加盟连锁店已有,万余家，全球著名的大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。

商业企业经营国际化的动因有两方面:一方面，随着商品流通和生产的国际化，各国市场需求呈现多样化、国际化趋势。

另一方面，70年代中期以来，发达国家零售商业的发展受到两方面制约:一是由于西方国家经济增长缓慢，消费不振，市场增长空间有限，制约国内零售商业的扩张;二是发达国家的零售商业经过多年发展，新型业态发育成熟，零售业实现了组织化和规模化，竞争激烈，国内市场渐趋饱和，而市场份额有限。

经营成本增加，商业利润下降。

各国大型商业企业的发展要求冲破本国市场局限而向国外拓展。

国际零售业界认为，现代零售商必须克服国内市场饱和的局限性，实行国际化经营，才能实现销售的持续增长。

进入90年代以来，全球经济一体化进程大大加快，也为零售商业的国际化经营提供了良好的外部环境。

3、组织结构集中化、规模化随着零售企业的大型化，西方零售业的组织结构呈集中化趋势。

商业企业组织的集中化，意味着主导商业企业的巨型化、规模化，可以达到规模效益:大型商企尤其是大型连锁超市，可以集中批量采购，从供方得到价格优惠;可以通过各分店商业设施的统一化、标准化，降低成本;大型企业靠雄厚财力，可以进行小企业无力从事的广告宣传、市场调研、产品开发等活动;大型商企的统一性、集中性，决定了它便于接受社会监督，任何一家分店的经营过失都会影响整体信誉。

这就促使企业加强自律，保证商品质量及服务水平，又可以进一步增强企业竞争力。

近年来我国经济高速增长，商业企业规模明显扩大，但产业集中度及企业规模仍无法与发达国家相比。

美国最大的50家零售商业企业销售总额在1993年即已达4910亿美元，占当年美国零售总额的21.34,，而我国1995年最大的50家零售商业企业销售总额仅为499亿元人民币，占全社会商品零售总额的2.45,。

美国最大的零售企业“沃尔玛”在全世界有3000多个连锁店，年销售额高达1000亿美元以上，而我国最大的百货商业企业上海第一百货公司年销售额仅30多亿元人民币。

最大的上海华联超市连锁店目前也只接近200家。

我国零售企业散、小、弱的状态有体制、生产力发展和产业结构等方面的原因，而体制方面的原因是主要的。

地区部门分割制约着商业资产的流动与重组和连锁业态的形成;国有商业企业在经营发展机制上的固有缺陷也严重制约企业的发展;从业态结构上看，近年来各地偏重发展高级商厦、连锁店发展迟缓是妨碍商业企业规模扩大的主要原因。

4、流通功能的主导化经营业态的变化和企业规模的扩大，使商业企业在商品生产和流通中的地位和功能发生了重要的变化。

零售商业的商流、物流组织由批零分开向批零一体化、生产加工销售一体化、高度组织化转变。

从整个社会角度看，商业自有品牌的发展体现了商业在商品生产和流通中主导作用的增强，这对于整个社会生产流通模式的变革有十分重要的意义。