信托产品投资价值分析报告（四期）
1、两种信托计划面临的信用风险、利率风险和再投资风险相对较小， 期限相对合适，具有较高的投资价值。但相较而言，山东项目的信用风 险比深圳的高，在考虑到期限和信托报酬提取方式等因素，我们认为其 预定的收益率高于深圳项目有风险溢价的因素 2、深圳信托计划的起点较高，20万元的最低投资额和以十万元为单位 的递增额意味着针对的是大客户。而山东的信托计划没有这方面的限 制，但考虑到最近央行对信托“私募性质”的强调，信托的起点也不
从安全性来说，新华信托计划本金的安全性有银行信用作担保，信 用风险较小，但存在资产收益不能达到预期的风险，由于缺乏具体的信 息来源，无法作详细的分析，但考虑到新华信托作为专业化的金融机 构，该产品作为该公司的首例产品，在内部应该有相关的风险控制程 序，我们对此持谨慎乐观的评价。
二、项目基本情况介绍
项目名 称
以影响公司的分红决策，这意味着可能不采取现金分红，或采取较少的 现金分红，使得到期后，投资者有可能不能获得足额的现金偿付。这一 风险在计划书中没有明确指出，也没有直接的措施予以控制（尽管存在 优先受益权条款，即上海国际集团委托上国投管理的2亿元股权中， 1.88亿信托份额将优先获得2亿元股权的收益），应该引起投资者注 意。
资金用途
偿还资金 来源
预计 收益
新华信 托“住房 按揭贷款 资金信
托”
用于购买深 圳市商业银 行住房按揭 贷款债权
本金由深圳 商业银行承 诺回购 收益来源于 贷款利息和 再投资收益
3％
期 项目 限 风险
信用风 险 资产收 1年 益实现 风险 管理风
险
三、项目条款具体分析
（一）该项目的现金流示意图
0 1年
现有信托产品投资价值分析报告
一、基本情况介绍
项目名 称
主要内容
收益来源
北京国投 CBD资金 信托计划
以信托贷款 的形式投资 CBD项目运 作
来源于信托贷款 的利息收入，预 计可达4.8％
上海国投 上磁悬浮 交通股权 信托计划
上海国际集 团以上海磁 悬浮交通发 展有限公司 的股权（2 亿元）收益 支持1.88亿 元的信托规 模
一、研究结论
从收益率来说，与同期限的其他投资品种相比具有一定的优势：
新华信 上海国投股 银行存款 托计划 权信托 （1年） （1年） （1年半）
国债 企业债券 （1年） （2年）
3％ 3.8％ 1.71％ 1.86％ 2.7％
从流动性而言，新华信托计划下的信托权益经受托人同意可以转 让，但需要交0.1％的手续费。这一点与其他信托产品规定相似，但考 虑到信托产品的期限仅为一年，流动性的需求相对不那么重要。
随着通货紧缩局面的改善，升息的可能性非常大，投资者面临实际 收益减少的危险，而且更重要的是现在的固定资产贷款利率是在一定的 存款利率的基础上加了较高的存贷差确定的，这个差大致为3％左右， 较之于国外1.5—2％的存贷差而言，普遍较高，随着中国加入WTO后利 率市场化进程的加快，这个存贷差很可能下降，这意味着投资者在五年 的投资期间中，不过承担着基准利率上升导致的实际收益的下降风险， 还可能面临着贷款利率不能同比例上调补偿这一损失的可能，这方面的 风险在北京国投的项目中没有进行风险提示，也没有预防风险的具体措 施。实际上考虑到5.76%与4.8%之间有0.96个百分点的空间，如果管 理人的管理费用作相应的调整，可以规避利率的微调风险，在这方面北 京国投CBD项目较之于上海国投在其“新上海国际大厦项目”中承诺的通 过调整管理费弥补利息风险的举措来说，投资者承担了一定的利率风 险。
期限
利率
一至三年（含
5.49
三年）
三至五年（含
5.58
五年）
ห้องสมุดไป่ตู้
五年以上
5.76
只要不存在信用风险，这个利率足够支付4.8％的预期收益，而且随着 管理费用的降低，这个收益会进一步提高，上限最多为5.76％（假设 管理费用为0）
2、项目具体风险 （1）利率风险
利率风险主要体现为作为贷款基准利率的固定资产贷款利率可能受 到人民银行的调整，导致可能承担利率上调的风险。而这种可能性在五 年期的信托投资期限内是非常可能的。现阶段我国整体利率走势实际上 处于历史低位（见下图）：
（四）信托公司的管理费用不定可能对信托收益的侵蚀——管理风险
在信托合约中，信托公司将信托推介费用；信托计划信息披露费 用；与信托相关的会计师费用和律师费用；信托终止清算时所发生费用 以及按照国家有关规定可以列入的其他费用；不列入信托费用的项目费 用等，并预计这些费用比例不超过信托财产的0.44％。尽管有这种规 定，但存在管理过程中，费用超支的可能，使得这些费用对投资者收益 的侵蚀。在这方面，新华信托计划与其他信托计划相比存在一定的差 距，如爱建信托计划和上海国投“新上海大厦”信托计划都通过不同收益 率下的管理费率的调整来维护投资者的利益，在这方面新华的信托计划 存在一定的管理风险。
险，但在具体保障方面，并没有具体的规定，在先前的爱建信托计划和 上国投计划中，在管理费用方面有明确的规定，如果收益率不能满足预 期的收益率，受托人将降低管理费用，甚至不收管理费用，这一规定对 控制管理风险，避免管理费用对贷款收益的侵蚀是有力的，在这方面， 北国投项目没有具体的界定，可能存在管理风险对投资者利益的侵蚀可 能。 （二）上海国投项目 1、项目现金流示意图
什么，而且按照信托合同，转卖以后，银行在这一年期间可以获得 0.25％的年托管费，0.5％的承诺回购费和0.1％的代收付费用，这意 味着这笔贷款可以使银行的收益扩大0.85％（估算），可以看出这种 短期的转移对银行而言是有利的。
但应该考虑到这么一种情况，即银行转移的是劣质资产，这部分资 产可能不会产生预期的5.31％的收益率，银行通过这种手段转嫁风 险，保证自己在信托期间内稳定的获得6.16%（0.85％＋5.31％）的 收益，而将小于5.31％的收益资产转嫁给信托产品的投资者。尽管一 年后银行会回购这部分资产的本金，但从投资的角度而言，商业银行实 现了在信托期间资产收益的替换，受益最大，而信托公司如果不能采取 措施对购买的贷款债权质量进行必要的控制，很可能出现预期的3％的 收益率不能实现，这种资产收益的实现风险在信托合约中没有相应的条 款给予投资者保护，信托公司可以通过信托报酬的方式获得稳定的 0.75％的收益率，而投资者则承担所有的投资风险。所以我们认为这 种风险值得投资者关注。投资者承担的风险大小完全取决于信托公司在 购买过程中与商业银行的谈判结果，由于没有其他信息的补充，无法对 这一结果给予评价，只能讨论存在这一可能。
（三）信托计划购买的按揭贷款的实际收益率——资产收益的实现风险
住房按揭贷款作为银行贷款中相对质量较为优质的资产，每年可以 为银行带来相对稳定的收益，为什么深圳商业银行要把这部份资产卖出 后再回购回来，在这一过程中，银行是受益了还是受损了？这一结论直 接影响着我们对商业银行转让贷款的动机的判断。
如果假设在期初购买的贷款规模为1亿元，根据信托合同，主要是 2002年发放的20年期的年利率为5.31％的贷款，这部份贷款按照等额 偿还的方式每月需要偿还资金量为677200元，这部分资金保证了深圳 商业银行在每年能获得5.31％的收益，如果转卖出去，银行可以马上 获得一亿元的现金流，用于其他短期的资金用途（如一年期短期贷 款），按照一年期5.31％的贷款利率获取收益。这样银行并没有损失
该项目主要用于购买深圳市商业银行的住房按揭贷款，到期后，深 圳市商业银行承诺回购这笔贷款的债权，从而保证贷款本金的收回。在 到期前，贷款每月的利息收入作为信托的收益计入，在扣除管理费用后 支付给投资者，预计收益不低于3％。在整个项目运作期间，投资面临 的风险主要包括深圳商业银行的回购承诺可信性产生的信用风险，信托 对应的贷款利息收益大小的资产收益风险，以及新华信托的管理风险。
企业债 （5年）
4.8％ 2.79％ 2.33％
4％
一年半期投资品种比较
上海国 投股权 信托（1 年半）
银行存款 （2年）
国债 （2年）
企业债 （2年）
3.8％ 2.25％
2.08％
2.7％
从风险性来看，北国投的CBD项目因为期限较长，面临的主要是利 率风险，而在本金和利息支付上有政府信用支撑，信用风险较少。而上 国投磁悬浮交通项目期限短，利率风险小，但存在本金支付不足的信用 风险，尽管有一定的股权收益优先受偿权，仍可能存在因分红不足导致 的支付问题。
0 6 12 18 单位：月
该项目的主要来源于所投资的上海磁悬浮交通发展公司的股权分 红，通过股权分红的收益来支付投资者3.8％的收益。
2、项目具体分析 （1）利率风险 在当前的利率环境下，该产品仍然面临着利率上浮的利率风险，但 考虑到该项目的时间期限较短，只有一年半，并且采取了到期一次性还 本付息的支付方式，有效地规避了分期支付收益可能带来的再投资风 险。而且现有的3.8％的预期收益率比现行的1.98——2.25％的基准利 率相比高出了1.5个百分点，在1年半的期限内，基准利率的调整不可 能有这么大的程度，所以我们认为在利率风险方面该股权信托项目风险 较小。 （2）股权投资风险和收益可实现风险 由于收益来源于股权投资收益，这涉及两个问题，首先上海磁悬浮 交通项目能否盈利，盈利的水平能否达到预期的3.8％的收益，第二尽 管在帐面上获得了股权投资收益，但上海磁悬浮交通公司必须向股东进 行现金分红，只有这样上海国投才能用这些现金支付投资者的预期收 益。可见，投资者实现预期的收益必须面临两个限制条件：1、磁悬浮 公司的盈利能力。从计划的介绍来看，磁悬浮交通运行期间的股权收益 率大致为6％，如果低于这个收益率，不足部分可以获得市政补贴，从 而保证了第一个限制条件的满足。但是对于第二个限制条件，则存在风 险。整个1.88亿的股权规模仅占整个投资公司股权比例的10％，不足
（二）深圳商业银行的回购承诺的可信性——信用风险的分析