潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目投资价值分析报告编撰单位：北京环纳国际咨询有限公司敬启者：本公司接受潍坊恒润置业有限公司的委托，对其拟建的“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目做客观的综合分析与论证，并出具项目投资价值分析报告书。
工作时间自 2007 年 4 月 28 日至2007 年 5 月 15 日。
本报告是以 2007 年 4 月 28日以前发生或存在之事实为依据而编写。
按中国现行法律、法规、项目融资国际惯例及本公司与潍坊恒润置业有限公司签订的《编撰委托协议》的要求，潍坊恒润置业有限公司保证已提交了本公司认为出具项目投资价值分析报告的所需数据、资料、档案及声明（以下简称“该等材料”），并对该等材料的完整性、真实性、合法性负责，且保证该等材料中所有签字与印章均属真实，影印本内容与原件一致。
独立声明：本公司及潍坊恒润置业有限公司均确认北京环纳国际咨询有限公司为独立第三方，独立于潍坊恒润置业有限公司或其相关联公司、其全体股东及同事、其国内外的投资者及/或融资中介机构。
本公司确认并无、亦不会参与潍坊恒润置业有限公司关于新建“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目的融资方案之设计或讨论，故不存在任何影响本公司对项目做出独立分析之情况。
本报告之使用：本报告之版权属北京环纳国际咨询有限公司所有。
本公司同意潍坊恒润置业有限公司在为其“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目融资过程中使用或引用本报告的部分或全部内容作内部参考之用，但在作上述引用或参考时，不得因引用而导致法律上的歧义和曲解，本公司有权对本报告的内容进行再次审阅并确认。
除以上所述，如未经本公司预先的书面同意，任何单位及个人均不可将本报告之部分或全部内容转载于其他文件、翻译、派发或作其他用途。
本报告有效期为一年，自 2007年 5月 15日起，至 2008 年 5月 14 日止。
顺颂商祺！北京环纳国际咨询有限公司二零零七年五月于中国·北京编制本报告之部分依据和参考文献说明在编制潍坊恒润置业有限公司关于“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目投资价值分析报告过程中，本公司参考及采用了以下文献及与项目有关文件之部分内容：➢潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目《商业计划书》➢潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目《评估咨询报告》➢潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目《法律意见书》➢潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目的其它相关资料目录第一部分 (1)项目建设的可行性分析 (1)1 项目要素分析 (1)1.1项目概况 (1)1.2项目背景 (3)1.3成功关键 (5)1.4项目动因 (6)1.5项目实施的可行性 (7)2 项目建设分析 (8)2.1 PEST综合分析 (8)2.2潍坊市投资环境分析 (14)2.3项目建设规模 (16)2.4项目建设意义 (17)2.5项目单位规划 (18)2.6项目建设理念 (18)3 项目经营管理 (19)3.1项目公司概况 (19)3.2项目公司管理团队 (20)3.3项目公司发展战略 (23)3.4经营风格 (23)第二部分 (26)项目建设的商业分析 (26)1市场与行业分析 (26)1.1房地产市场状况 (26)1.2房产市场分析 (30)1.3国内房地产市场未来发展趋势 (32)1.4中国加入世贸对中国房地产行业的影响 (33)1.5项目公司发展趋势分析 (34)2 竞争管理分析 (36)2.1项目产品SWOT综合分析 (36)2.2组织管理 (42)3 市场营销 (49)3.1市场营销战略 (50)3.2营销策略的制定 (51)3.3市场营销分析 (53)4 风险评估分析 (59)4.1系统风险 (59)4.2非系统风险 (61)4.3风险应对措施 (63)第三部分 (65)项目建设的经济性评估分析 (65)1 投资估算、资金筹措及编制依据 (65)1.1投资估算 (65)1.2项目建设进度安排 (66)1.3资金来源与筹措 (66)1.4项目投产经营各项指标测算依据 (66)2 销售收入预测分析 (67)3 期间费用及稅费 (67)4 项目收益预测 (68)5 财务效益指标的计算与分析 (68)5.1项目效益比率评价指标 (69)5.2财务效益动态指标的计算与分析 (69)5.3财务分析结论 (70)5.4净现金流量的估算 (71)6 资金退出机制分析 (72)6.1合作方式 (73)6.2投资者的权利 (73)第四部分 (75)价值分析判断 (75)1分析过程 (75)2分析结果 (75)3特别事项说明 (76)第一部分项目建设的可行性分析1 项目要素分析1.1项目概况该项目位于潍坊市城区西南部浮烟山南侧，由风筝放飞场、竞赛场、配套服务设施开发、住宅开发项目等部分组成，占地总面积5000亩。
其中：放飞基地建设占地300亩；配套服务设施开发项目用地2000亩，规划用途为商住用地；放飞基地扩建(球场)建设用地2700亩。
放飞基地整体布局结构为“一区、六团、一带”：➢“一区”指体育休闲运动区；➢“六团”指六个景观房产组团；➢“一带”指沿潍九路的城市建筑景观带。
一期项目放飞场建设300亩土地开发项目已由潍坊发改委[潍发改投资(2005)408号]文立项批复，一期项目四证即《国有土地使用证》[潍国用(2003)字第B337号]、《建设用地规划许可证》[(2003)年鲁06-01 A-04 6]、《建设工程规划许可证》[(2003)年鲁06—01 A 一149]、《施工许可证》[潍建施许字04019号]已齐备。
现在已完成国际风筝观礼台建设和110000平方米放飞场绿化项目。
现潍国用［2006］第B172号，土地面积47437平方米，潍国用［2006］第B171号，土地面积34092平方米；土地使用证已经办理完毕。
2006年，潍坊市市政府已批准9 8 0亩土地开发指标，其中400亩土地开发指标已经由山东省政府鲁政土字（2006）2299号批复，土地面积266667平方米，另外的580亩和开发项目合同所列土地599809.67平方米的开发指标正在办理当中。
1.2项目背景为加快中国风筝放飞基地的建设，满足举行大型国际风筝放飞比赛的需要，根据潍坊市委、市政府关于加快建设现代化强市的要求，真正把风筝放飞场建设成为集风筝竞赛、健身、休闲、旅游度假、商住等功能设施齐全的世界一流的放飞场，特进行中国风筝放飞基地规划与建筑设计。
潍坊风筝节确定了潍坊新的国际地位，给潍坊的经济发展带来了机遇，而被世人称为"世界鸢都"。
为了能够有效的利用风筝节优势来提高城市的知名度，2006年，潍坊市政府出巨资兴建了世界风筝都纪念广场，它是潍坊城市建设史上的新亮点，是展现风筝都形象的标志性景观。
广场规划设计以“风筝文化、民俗文化、人文文化”为主题，运用现代园林风格、现代手法、现代构图以及现代环境设施，使广场既有鲜明的历史文化特色，又与现代文明融为一体，成为展示风筝文化与民俗文化、市民休闲娱乐、全民健身强体、商业购物消费以及举办大型集会活动的综合性城市广场。
广场景中有景，引人入胜，像一颗璀璨夺目的明珠，镶嵌在白浪河畔，装扮着美丽的风筝都。
潍坊以它独特的方式，吸引着来自世界各地的友人，使风都之城变得更加璀璨绚丽。
目前中国经济呈现增长较快、价格平稳的良好发展态势。
2005年国内生产总值为182321亿元人民币，按可比价格计算，比上一年增长9.9％，略低于上一年10.1％的增长速度。
2006年国内生产总值的增长预计将为9.5％。
良好的经济发展形势，也为潍坊市经济发展带来了生机，2004年潍坊市在实现规模以上工业企业数量、增加值、销售收入、利税以及全社会固定资产投资、实际利用外资“六个两年翻番”的基础上，2005完成地区生产总值1471亿元，财政总收入141.6亿元，地方财政收入70.7亿元，全社会固定资产投资1100亿元，城镇居民人均可支配收入10318元，农民人均纯收入5017元。
良好的经济发展形势，为中国潍坊国际风筝放飞场的建设奠定了基础，也为潍坊走向世界提供了道路。
现今每年有几十万人从世界各地走进潍坊，仅在举办风筝节前后，就有数万风筝爱好者来到潍坊，项目的建设成功，将会大大提高潍坊的国际知名度，为潍坊的快步发展提供了条件。
1.3成功关键1.3.1完善的管理制度公司要创一流，就要有一流的管理，就要有创一流的人才，把现代企业管理的方法作为企业发展的重要保障，把完善公司法人治理结构作为管理工作的目标。
为此，公司把内部的各项规章制度汇编在一起，使之更实用、更合理、更规范。
管理制度是企业内部的法律，每一位员工均须认真学习，深入理解，遵照执行，并将其贯穿于全部工作过程之中。
1.3.2有利的市场形势潍坊有着雄厚的产业结构，潍坊的工业、农业、贸易近几年发展迅速，工业现已形成机械装备、海洋化工、纺织服装、造纸包装、食品加工、电子信息等优势产业,有45种主导产品生产规模居全省同行业第一；农业有500多种产品出口国外，出口额在山东省名列前茅。
潍坊交通便利，公路发展快速，境内有济青、潍莱、东青三条高速公路和胶济、胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路,全市公路通车里程7616公里,其中高速公路205公里。
整体的资源优势给潍坊的发展带来了机遇，潍坊平均人均收入水平在不断增加，生活质量明显有所提高。
人们开始注重生活、开始懂得生活，在物质生活不断改善的同时，积极寻求高层次的消费，该项目依托独特的设计理念，立足于整体的城市规划，给人们生活灌输全新的理念，项目建成后将会有着广阔的发展前景。
1.4项目动因该项目位于潍坊市城区西南部浮烟山南侧，由风筝放飞场、竞赛场、配套服务设施开发项目三部分构成，通过风筝放飞场的建设，提高项目整体的知名度。
项目住宅区设施齐全、配套一流，打破了传统建筑风格，项目建成后融娱乐、商住、休闲、健身、购物于一体，完全实现电子化、网络化和智能化控制，该项目的建成填补了潍坊市景观住宅的空白。
随着经济的发展，人民生活水平的提高，带动了新一轮房产市场的升温。
近几年来，潍坊房地产行业进入了发展的快车道，并且保持了强劲的发展势头。
2004年潍坊市全市总施工面积达1728.96万平方米，完成投资43亿元，其中住宅投资33.5亿元，去年全年商品房销售13.5亿元，居住房价比2003年平均上涨了2.6%。
潍坊的房地产业经过几年的调整，正以快速的速度发展。
1.5项目实施的可行性1.5.1 该项目是潍坊市重点城市建设项目，得到潍坊市委、市政府等部门、领导的高度重视与支持，潍坊市市政府高度重视浮烟山风筝放飞场扩建项目建设，专门成立了以市长为组长，以各个相关单位主要负责人为小组成员的项目开发指挥部，多次召开专题会议协调指挥该项目的开发建设，为此项目的顺利进行提供了便利条件。