第十部分：重点竞争楼盘属性研究及本案营销策略建议59
附：
新区主要楼盘一览表68
常州其他区域典型性竞争楼盘概览83
常州其他区域楼盘概况89
2004年第三季度常州市在售楼盘售价一览表91
常州奥林匹克花园二期营销市场报告
（初稿）
第一部分：区域市场历史及现状
一、宏观市场状况
经济形态的发展和人民生活水平的提高，促使常州住宅市场近年来得到了强有力的快速发展。2003 年常州房地产开发投资总额为52.8 亿元，同比增长28.6%，占当年全社会固定资产投资的11.8%。房地产开发投资已经成为常州重要的经济发展支柱。
3）土地价格变化也能反应市场的走向。据国土局报告表示，2003年的土地交易价格基本上与2002年持平。但我们发现局部地区土地交易价格呈上涨趋势。2003年东部区域共交易三宗地，分别为红梅生活区，其成交价格为117万元/亩；金属压延厂，其成交价格为158万元/亩；郊区政府地块，其成交价格为228万元/亩，分别较2002年红梅解放村成交价高出95万元/亩、136万元/亩、206万元/亩。
商品房施工面积上升，新开工项目增长加快。特别是2003年新开工面积同比增56.8%，导致2004年市场供应量大幅上升。由于外来人口购房数量增多，社会有效需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积迅速减少。2003年商品房空置面积仅25.2万平方米，同比下降50.2%,2003年受竣工面积（供应量）减少影响，导致实际成交数量（销售面积）下降。供应稀缺导致近期市场持续升温。
2004年预期供应量虽然增长幅度较大，但相比需求仍然偏低，市场消费得不到满足，供需依然存在缺口。依据我们对常州市场的考量和分析，综合竣工量预期值，2004年全年实际销售面积将在350-380万平方米左右。我们认为市场供需在现阶段仍有不平衡的现象产生。常州房地产市场需求明显开发放大，增量原因除人民生活水平提高、购买力上升之外，很大程度还受近年动迁量力度加大刺激购房需求上升影响。而供需不平衡直接导致了市场价格发生大额增幅。
3、常州房产价格变化
房产价格上升趋势明显
全市市区
注：全市包括武进、金坛、溧阳
可见2003年是常州房产市场价格变化最大的一年,当年供应量偏少是主要原因。常州市场供求结构将朝着长期平衡的方向发展。但是短期内存在的供需缺口意味着市场吸纳量大、价格缓幅上升存在市场支撑。
2003年常州全市和市区房价上涨313元/㎡和542元/㎡，较2002年同比增长16.7％和21.6％。2003年是常州市场的发展拐点和重要阶段。常州人均GDP首次突破3000美金，未来经济持续看好对市场发展有宏观影响；微观上，去年供应量减少是造成市场供不应求、价格飞涨的主要原因。相比2003年的大幅增长，常州前两年价格变化比例仅为2％和8％。2003年价格的迅速上扬，说明前两年应该存在房价被一定低估的现象。目前投资需求也开始出现，市场未来看好。动拆迁工程增多，常州城市建设力度加大，这对常州楼市发展及房价上升具有积极意义。目前常州相对无锡、苏州城市房价偏低，但随着经济的发展和城市的建设，
常州市房地产投资额快速上升
从宏观市场变化来看，房地产整个市场的总体走向仍趋强势，全市供需总量及供求结构开始不平衡、空置面积大幅减少，房地产热直接导致了商品房价格的快速攀升。
详细分析见下述报告。
1、市场供求关系
常州商品房市场发展总量表
常州房地产市场发展总量
单位：万平方米
2004年竣工量预测
我们认为由于2002年商品房新开工量不大，低于当年竣工面积，产生了次年市场供应量减少的特殊现象。但是2003年新开工项目较多，且在2004年已逐步上市。预期2004全年商品房竣工面积将增长至400万平方米左右。
2004年全年销售面积预测
成交预测计算公式：
2004年全年实际成交＝2004年预期需求＋（2003年预期需求-2003年实际成交）假设未来市场预期需求为常量，常量取值为2002年实际成交；也就是说，在2004年和2003年两年需求量没有增长的情况下，2004年销售面积不少于291.32万平方米。实际上假设常州楼市年预期需求仅增长20万平方米，2004年的需求量就将达到350万平方米，结合竣工量预期值表明：
第一部分：区域市场历史及现状2
第二部分：区域规划对城市开发的影响10
第三部分：常州房地产市场整体研判14
第四部分：常州市场产品宏观分析19
第五部分：版块划分及研究24
第六部分：常州及新区房地产项目简析29
第七部分：新区房市分析32
第八部分：消费者及投资者行为分析36
第九部分：常州房地产市场趋势展望54
常州房价将逐渐提升。
2003年常州市民购房需求受供应严重不足影响，相当一部分没有得到满足。这部分需求将在2004年以后得到去化，支撑未来楼市健康发展。在以上因素支撑下，近几年常州市场价格仍将快速、稳步增长。预期2004年市场总体均价增幅保持在300-500元/㎡左右。
4．土地供应分析
2004年土地供应创出新高。2003年常州土地计划供应190.19万平方米，2004年这个量迅速上升至445万平方米，土地市场供应量增大，政府对快速发展的楼市降温意图明显。
2、市区拆迁情况分析
常州市区拆迁力度迅速加大
拆迁面积拆迁户数
常州市区城市建设力度加大，2003、2004年上半年拆迁户数超过前三年总和。短期内拆迁户的购房需求急速放大，而市场供应不足产生一定供需矛盾。随着2004 供应量加大，动迁户的置业需求将得到释放。
据了解，常州为进一步提高城市化率，改善城市整体形象，在今后几年仍将加大市区拆迁力度。据资料表明，2004 1~3季度年已有5 幅地块及区域开始了拆迁工作。拆迁居民对房屋购买的需求仍将持续存在，并支撑常州楼市的发展。
2000年
总施工面积
645
526
487.5
407.4
先开工面积
374.35
238
233
197
竣工面积
249.17
268.8
193
204
销售面积
205.9
248.61
172.9
149.3
空置面积
25.2
50.68
69.78
77.7
从上表数据可以看出，常州历年总施工面积接近新开工面积与竣工面积之和，说明常州商品房停待工项目少，市场持续良性稳步发展。
1）从2004年地块分布区域来看，中心城区出让面积最大，达到230多万平方米左右，超过了总出让土地的一半，市区动拆迁力度加大。北部区域出让土地面积较大，为88万平方米左右。北部和中心区块未来市场竞争激烈明显。
2004年转让地块区域分布图
2）2004年2~8月份完成地块出让面积近300万平方米，土地市场呈现非常活跃的态势。