常州序 言2010，一个政策年。
斗转星移，常州楼市经历了热冷两重天的转变。
四月，差异化信贷政策为主旋律的“国十条”楼市调控出台。
“史上最严厉调控”政策的打压下，常州楼市再度面临方向选择。
九月，常州楼市再次迎来“国五条” ， “限购”取代“限贷” ，高压下，常州楼市开始走向分化，高品质楼盘愈调愈抢，低品质楼盘则调控下出现滞销。
十月常州楼市住宅成交量 78.23 万㎡，创下本年度新高，后续两月都有所下降， 成交的虽有下滑，并未引发全面降价潮，开发商选择了坚挺中继续推案。
房价依然坚挺，高位运行，12 月住宅成交均价创下了 7216 元/㎡的历史新高。
2011年，政策仍在延续……备注：报告2010年数据截至12月份目 录序 言______________________________________________________________________1一、城市经济_______________________________________________________________41、城市宏观经济_____________________________________________________________ 4（1）滞后指标分析 _________________________________________________________________5 （2）一致同步指标 _________________________________________________________________6 （3）先行指标______________________________________________________________________8 （4）常州宏观经济运行的结论 ______________________________________________________92、城市房地产与经济发展的关系______________________________________________ 9二、产业政策_____________________________________________________________ 111、全年政策解读____________________________________________________________112、城市政策展望____________________________________________________________15三、土地市场分析 ________________________________________________________ 17四、商品住宅市场 ________________________________________________________ 381、商品住宅市场____________________________________________________________38（1）供应情况_____________________________________________________________________39 （2）销售情况_____________________________________________________________________40 （3）供求对比情况 ________________________________________________________________41 （4）成交价格情况 ________________________________________________________________42（5）市场结构分析 ________________________________________________________________42 五、区域篇__________________________________________________________________46一、城中区域______________________________________________________________________46二、城东区域______________________________________________________________________50三、城南区域______________________________________________________________________57四、城西区域______________________________________________________________________63五、城北区域______________________________________________________________________68六、2011年房地产市场趋势预测_________________________________________ 761、政策预期 ________________________________________________________________76（1）货币政策预期 ________________________________________________________________76 （2）财政政策预期 ________________________________________________________________76 （3）房地产行业政策 ______________________________________________________________76(4)区域楼市政策 ___________________________________________________________________772、土地供需 ________________________________________________________________773、2011年大势趋向_______________________________________________________________784、市场走势预测___________________________________________________________________80一、城市经济1、城市宏观经济2010年，是常州市宏观经济平稳回升的一年。
经济总量再创新高的同时，为刺激经济 发展而实施的宽松货币政策及靠投资拉动经济增长模式的负面效应也开始逐步呈现， 经济发 展速度冲高回落，物价屡创新高，经济的可持续性发展仍面临诸多挑战。
图 1-1 常州市 03－10 年GDP 走势图图2-1：2003-2008年国内生产总值走势（亿元）901 1100.61 1303.36 1569 1881 2202 2519 2759 0500100015002000250030002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年0% 5% 10% 15% 20% 25% 增长比例国内生产总值 增长比例数据来源：常州市统计公报；自 2003 年以来，常州市每年 GDP 依然保持 20％左右这样一个较快的增长速度，反 映了常州市经济状况良好， 08年常州GDP 在 2202亿元，增幅在 17％，象征着常州近年 来的经济发展水平处于平稳增长的局面；另一方面，虽然常州经济运行情况良好，但较周边 发达城市仍有差距，综合竞争力在长三角城市群中排名居中。
近几年来看，GDP 的增长比 例降幅较为明显，主要事由于一方面经过几年经济的增长，经济总量较大，另一方面，近两 年的经济增长与前期相比是下滑了一定幅度。
2011 年常州市宏观经济研判：整体经济仍处于平稳回升阶段，随着刺激性货币政策的退出，整体经济增幅将会有所回落。
预计2011 年GDP 整体增幅保持在9%上下，CPI 在一季度达到峰值后逐渐回落，全年 预计维持在3%左右，由通货膨胀预期所引发的消费需求将不再成为市场需求诱因。
（1）滞后指标分析n 区域经济投资型拉动特征明显，城市新发展战略提供二次投资契机图 1-2 2003－2010 年常州市固定资产投资增幅变化示意图446.6 588.6 769.8 951.56 1213.24 1448.17 1705 1876 05001000150020002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年0.00%20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 增长比例固定资产投资 增长比例 数据来源：常州市统计公报；2010年，常州市全社会固定资产投资累计 1876 亿元，与 2009年全年相比增幅10.09 ％，延续了2009 年投资加大的发展态势。
可以预见的是，随着新一轮城市建设的启动，全社会固定资产投资未来两年仍将保持高 位运行，投资拉动型经济增长仍是区域经济发展的主要特征。
n 利用外资03-08 年间，在政府“招商引资“向”招商择资”策略转变的效应下，常州的合同 利用外资 5 年间增涨了 66％ 。
09 年和 10 年，增长的速度相对较缓慢，但仍有一定 的上行，相信后市仍会有一个上行的过程，但上行的幅度会比较缓慢。
图 1-3 常州市 2003－2010 年利用外资变化示意图20.54 21.87 28.51 32.96 44.01 34.09 36.7 38.8 8.55 5.8 7.31 12.51 18.34 20.4 22.61 24.03 010203040502003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 合同利用外资 实际利用外资数据来源：常州市统计公报n 财政收支状况好转，首次出现盈余 96.2 亿2010年，常州市地方财政一般预算收入累计为 235.33 亿元，地方财政一般预算支出为 233.09亿元，纵观 05-10 年，除 05 年和 09 年出现亏顺之外，均出现盈余，总的来说，目 前市场的前景还是较好的。
图 1-4 常州市 2005－2010 年地方财政一般预算收支变化示意图95 97 150.9 183.8 217.3 233.09 235.33 215.9 185.2 158 118.9 115.9 0501001502002502005年 2006年 2007年2008年 2009年 2010年 财政收入 财政支出 （2）一致同步指标n 通胀压力下，区域消费趋于旺盛，社会消费品零售总额增幅 9.78％图 1-5 常州市 2003－2010 年社会消费品零售总额增长情况281 324.1 444.1 516 611 758 901.4 989.53 0200400600800100012002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年2009年 2010年 0 10 20 3040 增长比例社会消费品零售总额 增长比例 数据来源：常州市统计局官方网站； 社会消费品零售总额是指批发和零售业、 住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民 和社会集团的消费品零售额。