（二）我国土地使用权价格体系
1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。 3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产 市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地 二级市场价格，由市场竞争决定价格。
2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使 用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、 教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他 五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。

旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗
与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日 重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的 全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。
（一）估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场 法，因为成本法较适合新开发的土地。 这里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意两种重置成本 (1)、复原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost）
（2）打分法（观察法）
成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库
钢筋混凝 土结构 混合结构 砖木结构 其他结构
结构 部分 G
0.85
装修 部分 S
0.05
设备 部分 B
0.1
结构 部分 G
0.7
装修 部分 S
0.2
设备 部分 B
0.1

1. 根据国家规定：
城镇土地 国家所有 土地所有权 农村和市效土地 农民集体所有
但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能 直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。
划拨土地使用权 土地使用权 出让土地使用权
土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于 其载体——土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独 转让、出租、抵押。
二、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 例题 7 、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为 5 ，单 价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元 /平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应 该选择哪一幅土地进行投资更为经济？
第二节
一、房地产价格的特性
房地产价格
由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它 们价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格 是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由 生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地 使用权价格，而房价一般是指所有权价格。
在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的， 因此了解土地价格的特性很重要。
第本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解 房地产的价格构成。 二、适用范围 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益 性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的 价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时， 其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格 时，成本法较适宜。 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
2、基础设施建设费
3、建安工程费 4、公共设施建设费 5、开发过程的税费及其他间接费
（三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算投资利息 （五）估算销售税费
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费
（六）估算开发利润
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
土地重新取得价 建筑物重新 旧有房地产价格＝ 或重新开发价 购建价 旧有房地产的贬值（包 括土地的损耗和建筑物 的损耗）

土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性

土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非 所有权。
（1）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +投资利息+税费+开发利润 （2）土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
（一）估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是 从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 1、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
CS 1 R D C N N
例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2， 耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐 用年限法估算（定额法）其现值。 V＝800000－19200×7＝665600（元） 非生产用房的耐用年限和残值率 钢筋混凝土结构： 60年，0％ 砖混结构一等： 50年，2％ 砖混结构二等： 50年，2％ 砖木结构一等： 40年，6％ 砖木结构二等： 40年，4％ 砖木结构三等： 40年，3％ 简易结构： 10年，0％ 耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限
2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性
（二）房地产（不动产）的特性
1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性
5、受政策面因素影响较大
（三）房地产市场的特征
1、房地产市场的地区性与不完善性
2、交易的复杂性
3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性）
二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
（二）估算土地开发成本
1、基础设施建设费 2、公共配套设施建设费
（三）估算管理费用 （四）估算投资利息 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发 费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （五）估算税费 （六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。 （七）土地增值收益的确定
3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成 本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米 4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米 5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
四、新建房地产评估的操作步骤
新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+正常利润
新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+ 开发利润
（一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）
1、勘察设计和前期工程费
资产评估学
第二篇 资产评估实务
第五章
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节
房地产评估
房地产评估概述 房地产价格 房地产评估的成本法 房地产评估的收益法 房地产评估的市场法 房地产评估的剩余法
第一节
一、房地产的特性
土地的特性 决定
房地产评估概述
决定 房地产市场的特性。
房地产的特性
（一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
结构 部分 G
0.8
装修 部分 S
0.15
设备 部分 B
0.05
结构 部分 G
0.87
装修 部分 S
0.1
设备 部分 B
0.03
单层
二至三层
0.8