房地产税费制度对房地产价格变动的影响
REICO工作室
2011年1月
课题顾问：钢
课题负责
张学诞
人:
课题组成
张学诞邢丽胥玲铭龙
员:
许文梁季施文泼
执笔人：张学诞邢丽胥玲铭龙
内容摘要 (3)
、国外房地产税制比较分析 (3)
（一）房地产税的分类 (1)
1 •房地产保有税 (1)
2 .流转环节房地产税 (2)
（二）房地产税税制要素比较 (2)
1 .保有环节 (2)
2 .流转环节 (5)
（三）房地产税税收收入及分配情况比较 (8)
1.房地产税的收入情况比较 (9)
2 .房地产税的收入归属比较 (11)
（四）房地产税税权划分比较 (13)
二、我国房地产税制分析 (15)
（一）我国现行房地产税制概况 (15)
1 .房产税 (15)
2 .城镇土地使用税 (15)
3 .土地增值税 (15)
4 .耕地占用税 (15)
5 .契税 (16)
6 .营业税 (16)
（二）我国房地产税费收入情况分析 (16)
1.房地产税收...16 2 •房地产类收费 (18)
（三）我国房地产税制存在的主要问题 (19)
1•税种多，重复征税严重 (19)
2 .税基窄，税款流失较多 (20)
3 •重交易轻保有，税负不公 (20)
4 .规模小，不能满足地方财政需要 (20)
5 •费大税小，扭曲了税费关系 (21)
6 •计税依据不合理，背离房地产税的本质特性 (21)
7 .配套制度不完备，制约房地产税的发展 (21)
三、房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响 (21)
（一）流转环
节的税费变动对房地产价格的影响 (21)
1.短期内税费变动对房地产价格的影响 (22)
2 .长期内税费变动对房地产价格的影响 (24)
3 .实证分析 (25)
（二）保有环节
税费变动对房地产价格的影响 (35)
1•保有环节税费变动对房地产价格的影响理论分析 (35)
2 •房地产保有环节税费变动对房地产价格的影响其他国家的历史实践 (38)
3.房地产税收对房地产价格的影响现实分析 (43)
四、结论 (46)
参考文献 (47)
内容摘要
本研究报告在对国外房地产税收制度进行比较分析的基础上，研究了我国现行的房地产
税费制度、收入情况以及存在的主要问题，并在理论和实践层面分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。

本报告包括四部分：
第一部分对国外房地产税制进行了比较分析。

国外房地产税收制度在税制要素及收入分
配等方面具有共性又各有差异。

国外房地产税主要分为两大类，即保有环节房地产税（房地
产保有税）和流转环节房地产税。

目前，很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地产税收体系。

由于国家的经济发展阶段、房地产行业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节，各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。

从收入归属情况来看，流转环节房地产税（包括遗产和赠与税、印花税）通常作为中央政府或省级
政府税收，房地产所得税作为中央税，房地产保有税作为地方税。

只有少数国家把房地产保有税作为中央税或中央与地方共享税。

在现代市场经济国家中，房地产税已不再是各国税收
中的主体税种，其税收收入占税收总收入和GDP的比重较所得税和流转税相比都很低。

第二部分对我国的房地产税费情况进行了分析。

我国目前涉及房地产的直接税种、间接税种、相关收费等非常多，但房地产税收入总体规模偏小且增长缓慢。

从我国现行税制来看，
主要存在重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等突出问题。

第三部分分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。

对于流转环节的分析，
采用了供求变动分析法；对于保有环节的分析，采取了四象限模型分析法。

在流转环节，不
同的征收对象，导致对房地产价格的影响不同，同时，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。

通过分析得出，在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降,
对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升
降则取决于两者的征收力度。

从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给
者征税则只能带来房地产价格的上涨。

在保有环节，单纯从税收的角度来看，房地产保有环
节的税收与房地产价格呈现负相关关系，房地产保有环节税负增加，会在一定程度上降低当
前的房地产价格。

从日本和韩国的实践来看，房地产税收调整曾经是应对房地产价格泡沫的手段之一，但是却从来不是应对房地产泡沫最有效的手段，其税收政策调节房地产价格主要
是在保有环节使用，而在交易环节采取的措施相对较少。

从我国情况来看，在税收制度设计上，流转环节的税费较多，而保有环节的财产税由于对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，因此，实质上处于“无税”的状态。

从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费政策，但仍未有效遏制我国部分城市房价过快上涨的趋势。

造成这种情况的主要原因在于房地产市场供求关系和市场需求的结构情况。

第四部分对房地产税费对房地产价格的影响进行了总结，并对我国以税收手段调节房地
产价格提出了一些建议。

一、国外房地产税制比较分析
作为国家调控市场经济的杠杆，房地产税制是世界各国税收制体系的重要组成部分。

国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。

（一）房地产税的分类
世界各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有、使用和转移处置等各
阶段。

房地产所得税属于所得税类，多数国家和地区没有把此单独分离出来，不是独立的房
地产税种（注1:房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。

从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。

如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。

意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税）。

因此，房地产税主要分为两大类，即保有
环节房地产税（房地产保有税）和流转环节房地产税。

目前，很多国家都建立了比较完整的
以房地产保有税为主房地产税收体系。

1 •房地产保有税
房地产保有税对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收。

一般依据房地产的存在形态
如土地、房产或房地合一的不动产来设置。

在现行房地产保有税体系中，主要包括不动产税，财产税，定期不动产增值税等税种。

（1 ）不动产税
不动产税是对土地或房屋所有或占有者征收的税，计税依据为不动产评估价值。

不动产
税又可分为三种类型：将土地、房屋、有关建筑物和其它固定资产综合在一起而课征的不动产税，如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等；只对土地和房屋合并课征的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税等；单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税，如奥地利的土地价值税、韩国的综合土地税等。

（2）财产税
在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典等国，操作办法是将不动产与其它财产捆在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征的一般财产税，计税依据是不动产评估价值。

（3）定期不动产增值税
该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，
对其增值额征收，一般分为 10年期和5年期增值税两种。

德国、英国、日本曾实行过的土地增值税及意大利现行不动产增值税都是对未发生转移的土地自然增值征税。

（4 ）其他税种
如日本的城市规划税和特别土地保有税，法国的建筑地税、未建筑地税和不动产资本价
值税等。

2 .流转环节房地产税
流转环节的房地产税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。

现今各国设置的房地产取
得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、印花税等。

如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。

赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。

（二）房地产税税制要素比较
由于国家的经济发展阶段、房地产行业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节，各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。

1 .保有环节
当今世界各国房地产保有环节的税主要包括不动产税、财产税、定期不动产增值税及其
他个别税种，部分国家和地区保有环节房地产税的税种及具体税制要素设置情况见表 1.1。