项 目 简 介
开发商：四川怡和置业有限公司 地理位置：人民南路 建筑面积：54191㎡ 楼层数：大厦共26层，地面23层，地下3层 停车位：350个 市场指标
项 目 简 评
怡和置业由烂尾楼翻新改造重新推入市场，短期内租 售一空，一度成为成都最好的写字楼的代名词。 地处人民南路四段，紧邻美领馆，处于棕北高尚生活 圈，商务精英、海外华侨聚集地，商务氛围浓厚。 地处人民南路商圈，区域内有高档百货仁和春天、银 杏大酒店、星巴克咖啡，吸引高端商务人士入驻
量的58%。
在未来三年内，成都市主城区共有甲级写字楼新增供应629,000平方米，主要分布在人 民南路沿线和东大街沿线；开发商均属国内外知名开发商，集中的供应将给市场带来 激烈的竞争。 成都甲级写字楼的租户行业主要集中分布在制造业、服务业、科技行业，以及一部分 知名地产企业。
优质乙级写字楼体量及分布
可类比优质写字楼市场租金与售价
均价 8300元 12500元 17000元 15000元
编号
项目名称
平均租金 85元/㎡.月 100元/㎡.月
1
2 3 4 5
丰德国际广场
商鼎国际 花样年喜年广场 威斯顿联邦大厦 国航世纪中心
120元/㎡.月 105元/㎡.月 100元/㎡.月
15000元
从以上表格可以看出在可类比的写字楼项目中租金均价区间在85-120元/㎡. 月，其中喜年广场的最高租金已经达到140元/㎡.月，除丰德国际广场均价8300 元，其余项目均价及二手售价均已过万。
业权
18
物业管理
提供高质量的物业管理服务， 计算机物业管理软， 24 小时保安服 务和维护服务
19
入住率
1 至2 年内入住率不低于65%
写字楼整体市场供应量
成都办公楼市场从2000-2009年市场 上共有约259.3万平方米办公物业供应。 而2010年新增供应量预计达到75.8万 平方米。 过量的供应导致市场环境恶化，加 上宏观政策的调控，2001年市场供应 急剧下降。部分项目被迫延期，有部 分大楼甚至成为烂尾楼。 随着经济发展和外资企业不断进驻 成都，写字楼市场从2003年开始复苏， 2003年至2009年的总供应量超过155万 平方米，这段时间内新建写字楼主要
华宇蓉国府
华人置地办公Hale Waihona Puke 2011 铁狮门项目华宇置业
华人置地 铁狮门
170000
80000 35000
可以看出成都市未来甲级写字楼供应主要集中在市区，东大街和人民南路沿线。均为知名开发商 修建的高档写字楼。包括国际一流开发商新加坡仁恒置地、凯德置地、美国铁狮门房地产开发商。 国际地产大鳄陆续抢滩成都写字楼市场。
坐落于商务区相对集中的，区域或市 政规划商业区内
交通便利,周边交通网络发达,有不低 于5 条以下公交线路,近规划的轨道交 通进出口 土地性质为商业用地 可视性强 超过20,000 平方米 国际知名设计院/国内甲级设计院 大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高 2.7 米左右、通道宽度适中，按大厦 总建筑面积计算停车位服务面积小于 180 平方米/停车位 不少于1,000 平方米 2.7 米左右 ≥11cm 按大厦总建筑面积计算每部客梯服务 面积不超过5,000 平方米，等候时间 不超过40 秒，载重1,600 ㎏/ 部，速 度不低于4m/s 客货分离，不少于1 部
项目名称
开发商
供应体 量 （ ㎡） 60000 33000 80000 70000 78000 82000 54000
仁恒广场 2009 锦江国际 花样年喜年广场 航天科技大厦 来福士广场 2010 天府时代广场 新希望大厦
新加坡仁恒置 地 四川投资集团 花样年集团 中国航天科技 集团 凯德置地 九龙仓集团 新希望集团
80000
778111.73 29718.40 178601 143222 45728 87177 127704 70669 40000 新供应
成都乙级写字楼小结
因春熙路、人民南路沿线等传统的商贸区域都处于锦江区和武侯区内，在乙级写字楼 市场区域分布的租金和售价水平来看，武侯区，锦江区的租金售价水平都在全市平均 水平以上，青羊区和高新区稍有滞后。 高新区因目前因新项目年份比较新，且拥有较不错的硬件设施，加之天府软件园，孵
13、
电气
双回路市电，办公区提供不低 于80w/ ㎡ 的电量，备用电源充足
14、
弱电
完善先进的5A 系统、物业管 理软件，国内通讯网络服务商均可进 入大厦,平均每20 平方米有一根电话 线 办公区活荷载不小于 250kg/
15
承重
㎡
高档装饰及配置，有行政人 员洗手间 开发商持有不低于一半
16
卫生间
17
2 3 4 5 6
公共交通 基本要求 可视性 建筑规模 建筑设计
7
建筑规划
8 9 10
单层面积 净层高 架高地板
11
电梯
12
货梯
写字楼等级划分标准
序号
参评项目
衡量标准 顶级写字楼 双回路市电,办公区提供不 低于120w/㎡的电量，后备发电设 备充足，在停电时能保证正常办 公 完善先进的5A 系统、物业 管理软件，国内通讯网络服务商 均可进入大厦, 平均每12 平方米 有一根电话线 办公区活荷载不小于 350kg/㎡ 高档装饰及配置，有行政 人员洗手间 只租不售，单一业权 提供高质量的物业管理服 务，配备实用的计算机物业管理 软件，实现办公管理计算机化， 建立办公管理信息系统，24 小时 保安服务和维护服务 1 至2 年内入住率不低于 70% 甲级写字楼 乙级写字楼 办公区提供不 低于50w/㎡的电量, 有备用电且在紧急情 况下可保证大厦公共 设施正常运作 具备5A 系统, 提供至少三家国内通 讯网络服务商 办公区活荷载 200kg/㎡左右 洗手间高档装 饰，提供手纸，灯具 采用环保灯具 单一业权或分 散业权 提供优质物业 管理服务，不低于24 小时报案服务和维修 服务 1 至2 年内入 住率不低于50-60%
本项目可类比优质写字楼典型案例分析
花样年喜年广场
市 场 指 标
平均租金：120元/㎡.月 售价：17000元 物管费：公寓2.1元/月/平米，写字楼16元/月/平米
项 目 简 评
占地9,039平方米，总建筑面积约132,218平方米，汇 聚了国际甲级写字楼、精装酒店式公寓、星级酒店、商 业中心四大物业形态，是一个多功能的城市商务复合体。 项目分为东西两个塔楼，其中，东塔为49层的超高层 写字楼，建筑高度约190米，完工后将是成都市首个超高 层国际顶级写字楼。西塔为星级酒店和精装公寓的综合 楼，其中3-14层为星级酒店，15-31层为精装修公寓。 趣园精品酒店公寓作为城市商务复合体喜年广场中的 一部分，位于西塔楼15-32层，3-14层为星级酒店，酒店 由国际知名品牌酒店管理集团统一管理。趣园精品酒店 公寓的装修设计专门为高端人士打造，邀请了曾设计过 （半岛酒店嘉麟楼）、（赛马会沙田会所百俊厅）等等 精彩作品的香港室内设计之父高文安先生量身设计。
本项目可类比优质写字楼典型案例分析
威斯顿联邦大厦
市 场 指 标
平均租金：105元/㎡.月 售价：15000元 物管费：13.50元/平方米·月
主 要 租 户
德国领事馆、巴基斯坦驻成都总 领事馆、美国领事馆农业贸易处、 法国安盟保险、戴尔电脑成都办 事处、英美烟草公司、百威啤酒、 奥林巴斯、新加坡华侨银行成都 分行
化园等园区坐落高新南区以及政府的对此区域未来产业的规划，故此区域的目前面世
的高新国际广场一直拥有较高的满租率，且售价也高出全市平均水平。 成都市乙级写字楼乙级写字楼目前总体量达到了130.7万平米，供求趋于平稳 租金每月从30元/㎡/月——60元/㎡/月，售价5,000-7,000元/㎡入住率较高，达到了 90-95%，主要租户为低办公成本，对办公空间需求不大的中小企业。 目前成都市乙级写字楼整体档次不高，缺乏专业化、个性化的服务与商务配套。
执行力——创造品牌价值
酒店式公寓及写字楼市场调查与初步建议
执行力地产顾问
成都优质写字楼市场情况
写字楼等级划分标准 写字楼整体市场供应量 现有优质甲级写字楼体量与分布 未来甲级写字楼体量与分布 优质乙级写字楼体量与分布 本项目可类比优质写字楼体量与分布 本项目可类比市场租金与售价水平 本项目可类比优质写字楼典型案例分析 优质写字楼小结
字楼。
目前人民南路沿线和东大街沿 线为成都市写字楼重要发展轴， 受政府的产业导向性规划及政
策优惠，南部新区未来会有大
量的办公物业入市，成为优质 写字楼发展一个重要区域。
现有优质甲级写字楼体量与分布
编号 1 2 3
项目名称 冠城广场 城市之心 川信大厦
供应体量（㎡） 83640 52000 65749
4
5 6 7 8 9 10
汇日央扩
威斯顿联邦大厦 国航世纪中心 时代广场 中环广场 香格里拉写字楼 力宝大厦
54268
54191 180000 46000 47147 46526 71785
目前成都市有用的10栋甲级写字楼中，有6栋都分布在人民南路沿线。占比60%。
未来甲级写字楼体量与分布
供应年 份
写字楼等级划分标准
序号 1 参评项目 地理位置 衡量标准 顶级写字楼 甲级写字楼 乙级写字楼
坐落于商务区相对集中的核心区 域, 周边配套设施完善
交通便利, 周边交通网络发达, 超过 5 条以上公交线路,近规划 的轨道交通进出口 土地性质为商业用地 可视性极强 超过50,000米 国际知名设计院/国内甲级设计 院 大堂宽敞、挑高三层或以上，层 净高2.7 米及以上， 通道宽2 米及以上，按大厦总建筑面积计 算停车位服务面积150 平方米/ 停车位，空间少柱 1,500 – 2,000 平方米 2.7 米以上 ≥15cm 电 梯 按大厦总建筑面积计算每 部客梯服务面积不超过4,000 平 方米, 等候时间不超过30 秒， 载重1,600㎏/部，速度4m/s 以 上 客货分离,至少2 部