西安市房地产业调查报告编制人：林蔚林邦顾问机构香港有限公司年目录第一章西安房目前地产业的宏观环境分析一、西安房地产宏观经济分析二、西安市居民收入状况三、西安城市居民消费倾向第二章西安市目前房地产市场运行形势分析一、西安目前房地产市场分析二、西安房目前地产市场运行特点三、西安楼市整体发展状况第三章西安市房地产市场区域调查分析第一节城南一、城南的环境现状二、城南与其他区域的比较三、城南的房地产现状四、城南目前房地产价格分析第二节城北一、城北环境现状二、城北与其他区域的比较三、城北房地产现状四、城北目前房地产价格分析五、城北房地产未来前景第三节城东一、城东地产发展概述二、城东地产正在升温三、城东目前房地产价格分析四、城东成为西安地产的又一亮点第四节城西一、城西区发展主要特点二、城西目前房地产价格分析三、交通成为城西地产的瓶颈第五节高新一、西高新的环境现状二、西高新与其他区域的比较三、西高新的房地产现状四、高新区目前房地产价格分析五、西高新房地产的前景第一章西安房目前地产业的宏观环境分析一、西安房地产宏观经济分析年上半年，西安商品房销售量为万平方米，较上年同比增长；其中，住宅市场销售面积为万平方米，较上年同比上涨。
从年下半年西安房价升至历史高位开始，到年西安楼市持续一年多的观望调整，再到上半年西安楼市开始出现量升价稳、重新焕发活力，西安楼市呈现出比较稳健的市场环境。
年西安商品房总销售万平方米，与年相比增长了％。
即使与高速增长的年相比，也增长了％。
经过年下半年连续次的降息，在契税、首付、营业税等利好政策推动下，年后房地产市场开始回暖。
同时，随着相关部门对于楼市优惠政策延续的相关规定出台，不少西安市民希望能赶上最后的利好政策，也加快了购房步伐。
而一些开发商在年末时加推新房源，同时加大优惠及促销力度，吸引了不少购房者。
年西安楼市火爆，除了上述原因外，还有以下因素：一是政府的强力救市政策，包括对开发商和购房者的税费优惠政策，导致大量资金直接涌入楼市；二是例如结婚购房等居民的刚性需求依然非常旺盛；三是在强力救市政策的影响下，投资投机行为不断涌现，约占％；四是对通胀预期的加强，使得大量资金纷纷瞄准商品房市场。
年从上半年的刚需释放，到下半年的各种购房需求的激发，豪宅市场开始活跃，还有商铺、写字楼等市场，显现出经济回转上升过程中的房地产市场的回暖，还有各种投资资金的涌入，房地产已经成为这一年最为保值的投资选择。
年下半年房地产供求关系将逆转，预计年全年地产类上市公司归属母公司净利润仍将保持的增速。
年是房地产行业“高增长”年，全年行业销售情况超预期，呈现价量齐升的态势。
房地产开发投资一季度见底回升，新开工面积同比先抑后扬，土地市场交易日趋活跃，地王再现，房价也顺势大幅攀升。
从我国房地产行业的发展周期来看，房地产行业的快速发展时期还将延续年左右。
人口生育高峰和城市化进程是我国房地产行业长期处于景气周期的催化剂，房地产行业将在金融安全与社会安全的两个边际区间实现增长的最大化。
而短期稳定发展、长期向好将是房地产行业未来较长时期的主旋律。
年上半年西安房地产商品房供给仍将呈现供不应求的格局，即价升量涨。
从政策的延续性、供求关系、业绩高增长、宏观经济政策连续性、通胀、本币升值预期等几个方面来看，上半年楼市仍有望实现价格温和上升，销售平稳增长。
而下半年行业将面临供应增加、房价失调的政策更趋严厉、信贷规模限制、加息预期、房价高企等一系列问题，预计供求关系将在下半年逆转。
二、西安市居民收入状况目前，西安市城市居民人均可支配收入元，同比增长。
从可支配收入构成角度看：工薪收入、转移性收入、经营者净收入和财产性收入分别占总收入的、、和。
并且构成家庭收入的四大主要渠道,都呈现增长势头。
年，西安市全年生产总值（）达到亿元，比上年增长，高于全国个百分点。
其中第三产业发展最快，全年增加值亿元，增长；第二产业增加值亿元，增长；第一产业增加值亿元，同比增长；从全年走势看，一季年增长，上半年增长，有回升状态。
三、西安城市居民消费倾向.消费观念理性化。
在初尝到改革的甜头，经历了由“消费饥渴”引发的年代后期排浪式的购物潮和年的新一轮抢购风波，随着我市社会保障工作的日益完善消费由“跟风”转入理性思考。
人们开始以新奇的目光审视着周围的一切，坚持“量入为出”“未雨绸缪”的理念，通过信息、比较、评价和决策，权衡每一笔家庭开支。
居民对主要商品的需求达到稳定期。
资料显示，年以来，西安居民平均消费倾向大致为。
.消费领域扩大化。
较之改革开放初期，人们更注重时间经济价值，在信息交流、社会交往、崇尚科学、发展自我等方面的新的需求明显增多。
主要表现在吃的方面，快餐食品、嗜好食品、保健食品、风味食品不断推出，使得在外饮食领域逐渐扩大；用的方面，小家电系列产品、光碟、电脑、电话、移动电话、机，配套的生活设备及厨房用品、消遣娱乐性体育用品大量进入家庭；个人消费方面，随着居民生活水平的进一步提高，个人装饰及化妆品，保健、旅游观光，组团交流、学术集会、网上交流等渐成时尚。
而家政服务(家教、保姆、钟点工)的不断推出，使人们能以更多的时间和精力投入到快节奏的工作、生活中。
.消费方式多样化。
西安“吃”文化渊远流长，尤以小吃著称于世。
居民或家庭聚餐，或邀亲朋好友涉足酒楼，图的是那个氛围，要的是关中人的豪爽、洒脱。
资料显示，居民在外就餐的消费方面，年来呈直线上升的趋势。
年人均在外用餐额为元，较年增加了元，年递增。
居民消费已从物质型向精神型延伸，对文化学习的要求日趋强烈。
读书学习蔚然成风，书报杂志需求显著增加。
除了学校教育外，大多注重家教及各类琴棋书画的短期培训，舍得花钱买参考书及微软资料。
闲暇时，或体味田园生活，或举家游览山川美景，或以棋、文会友，或网上作客，或讲究养生之道，保健药品及保健用品的使用增多，健美操、交谊舞在西安街头形成一道道靓丽的风景线。
.教育消费刚性化。
西安地处内陆腹地，民风纯朴，文化积淀厚重。
由于历史、文化的渊源，“轻商贾重仕途”。
特别看重子女教育和自身知识素质的提高。
随着市场经济的进一步完善，教育产业改革步伐加快和竞争日趋尖锐化的结果，自年来居民家庭教育消费支出年年提高，有进一步扩大之势，年人均教育消费支出元，是的倍。
七年间增加了元，仅此一项消费年人均增加近元钱。
.消费层次明朗化。
受不同行业、国民素质差异等因素影响，不同家庭经济收入差距明显拉大，消费层次渐次明朗化。
仅就年西安居民家庭调查资料看，占调查样本的低收入、最低收入家庭获得当年的国民收入，而占％的高收入户家庭却占有当年的国民收入。
按人均水平看，低收入户家庭可支配收入元，比全市平均水平少元；高收入户家庭可支配收入元，高出全市平均水平元。
就消费支出状况看，低收入户年人均消费支出元，比全市年人均消费支出少元，其中食品支出元，恩格尔系数为。
高收入户家庭人均消费支出元，高出全市年人均消费支出元，恩格尔系数，生活差异及生活质量悬殊之大，显而易见。
通讯消费支出将继续高走。
随着信息产业长足发展和社会信息网络及信息化程度的普及与提高，机、电话、传真、移动电话成为人们日常通讯交流的主要工具。
年西安每百户家庭拥有电话部,较之年增加了部。
卡公用电话也给路人提供了极大的方便。
近年来，可视电话、上网消费渐成时尚。
由于通讯方式转变，家庭邮政资费支出比较平缓，年人均仅一两元钱，而电讯费年来猛增年居民个人电讯费支出元,而年仅支出元，随着信息量扩张以及搜索、传递次数增多，电讯消费仍将是居民消费的强项。
教育消费没商量。
国家强化教育产业政策的结果，必然推进教育产业的发展，促使居民教育消费上一个台阶。
现时“上高中比上大学难”。
择校费、赞助费、学杂费、书本费及其他各种在校支出名目繁多，累及家庭教育消费支出呈刚性增长，并有进一步扩大之势。
年西安人均教育消费支出年递增。
.旅游消费渐成时尚。
随着居民收入的提高，闲暇时间的增多，和旅游设施、景区建设及交通条件的改善，西安居民旅游渐成时尚。
年居民户均用于旅游开支为元。
第二章西安市目前房地产市场运行形势分析一、西安目前房地产市场分析自年开始，西安商品房市场供应量稳步逐年递增，商品房投资从亿元增长到年的亿元，年平均增长速度达到，商品房竣工面积从万增长到年的万，年平均增长速度更是达到。
即使年以来国家出台了一系列调控房地产市场的宏观政策，西安房地产市场受到一定的影响，但是年与年商品房投资环比增长分别为和，增长速度仅在年有较大回落。
总体来看，西安普通住宅竣工面积增长速度也很强劲，但是其所占总体商品房的比例在年至年却表现为下降走势，从年占商品房比例为下降到年的，主要原因是，在此期间西安写字楼、别墅、商铺类物业市场开发及销售较为活跃，由此挤压普通住宅所占比例，而年以后开发区域向郊区化发展以及开发量的大幅上升，到年在商品房中的比重迅速上扬至。
普通住宅竣工面积从年的万上升到年的万，年平均增长速度达到，高于商品房总体增长速度。
二、西安房目前地产市场特点年，西安市房地产市场成交量陡增，相比、年市场发展水平，目前的市场状况明显上升，表现出从未有过的高度。
整体商品房市场新盘还在不断推出，供应持续增长，成交量高位运行且全线飘红，买卖双方角色互换，自住需求成为市场主导，许多观望者不再等待急于出手，市场呈现火爆场面。
三、西安楼市整体发展状况.九部委新政对西安房地产发展的影响年国家九部委出台的一系列新政，对房地产行业调控力度前所未有。
其中影响最大的莫过于量化规定新建商品住房套型建筑面积以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。
在西安市年商品住房成交量中，套型建筑面积在以下住房面积所占比重是，距离“”的规定要求还有相当大的差距。
目前西安市房地产市场供需两旺，新政的硬性规定对西安市房地产的影响是有限的，但西安也存在中低价位和中小户型住房，经济适用房供应紧缺、廉租房缺位等问题，而新政的出台进一步增加中小套型的比例，更多的满足中低收入人群的住房需求。
但是在具体政策的执行中，开发商仍按大户型设计，拆分为两套的形式报批、销售，交房时打通后又成为一套大户型。
对于这些有违政策初衷的现象，还有待建立严格的审批制度予以控制。
.供求关系及价格趋势年以来，西安商品房销售量的平均年增长率为，而其供应量平均增长率则达到，高出销售量增速个百分点。
虽然西安房地产开发量和销售量都大增，但是开发量的增长速度高于销售量的增长速度，商品房空置面积在逐渐增加，因此西安商品房逐渐会形成供过于求的局面，供求关系决定价格，若这种情况继续下去，可能会导致房价的下跌。
另外，近两年伴随着国家对房地产价格调控力度的加大，西安市政府已经加大经济适用房、廉租房等保障性住房的供应，这类住房供应量的增加也将对房价起到平抑作用。
.商业地产运作模式发生改变在西安，商业项目在经营方式上有了转变，由从前的分割销售到现在的自己持有。