铺位分割固然要 考虑到销售的压力 但这并不意味一味的划小
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要寻求销售 和经营的平衡点， 做到兼顾销售、 招商与经营
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• 三、铺位分割的三要素：通道、开间和进深 • 在明确了铺位分割标准的基础上，具体进行铺位分割时，
还要确定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。而这 三要素的确定，又是以铺位分割标准为基础的，当我们确 定了铺位分割的标准，那么铺位分割的三要素也就水到渠 成了。
商业地产项目前期定位、规划
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定位、规划
• 十二：商业地产项目商铺分割规划的原则 • 十三：大型商业地产策划的原则 • 十四：商业地产规划设计的原则
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• 十二：商业地产项目商铺分割规划的原则 • 一、商业地产商铺分割细节 • 二、业态定位决定分割标准 • 三、铺位分割的三要素：通道、开间和进深 • 四、分割要合符业态的整体定位要求。 • 五、商铺分割销售与经营的矛盾 • 六、商铺分割销售与返租期的问题 • 七、平面设计分割： • 八、商铺分割的原则 • 九、目前商铺分割存在的缺点和问题 • 十、商铺分割总结
咖啡馆80-200平方米上下水电力广告店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流
餐
饮
西餐厅300平方米以上
酒吧约200平方米以上（24小时营业）
服 务 配 套 行 业
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美容美发150平方米以上（冷热水，电力） 美体500平方米以上（营业晚上10点，最好提供停车位）
洗衣店50-100平方米（水电，房屋分割要进深）
• 专业市场有专业市场的分割标准，零售市场有零售市场的 分割标准。
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在零售的分割标准中 街铺有街铺的分割标准 内铺又有内铺的分割标准 对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。 标准不同，铺位分割的方法和方式差别很大，不能一概而论。
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在以经营为导向的 商铺营销时代 铺位分割也已经 不是一味划小铺 划蚂蚁铺的时代
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• 铺位分割要Biblioteka 虑柱网结构与死角铺位的处理• 进行铺位分割并不是确定了铺位分割的标准和三要素，铺 位分割就能顺利完成。
• 在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的 问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。
譬如柱子不能在铺位中间， 不能影响商铺的使用； 柱子不能影响铺位的展示面等， 还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。
• 专注细节，做好每个环节，最终才能保证项目运作的成功。
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• 在商业地产的规划设计 环节，铺位的分割对项 目的销售、招商及后期 的经营影响深远，需平 衡每个要素。
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• 二、业态定位决定分割标准
• 没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手 进行铺位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分 割标准的确定主要取决于项目的业态定位。
这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别 开间和进深需要注意二者之间的合理比例 譬如，开间和进深的比例不宜超过４，以保证每间铺位的适用性。
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• 不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化， 不注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深 狭长的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商 铺无法出租使用。
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十二：商业地产项目商铺分割规划的原则
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一、商业地产商铺分割细节
商品销售为主
休闲餐饮娱乐为辅
配置必需的服务设施
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业种、使用面积、技术需求、其他要求
特色餐饮一般需求1000平方米以上，上下水电力天然气排烟排风隔油池新风广告位营业时间较长充足停车场
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以
任
从 而 在 一 定 程 度 上 解 决 铺 位 死 角 。
增 加 死 角 区 域 对 人 流 吸 引 力 的 码 砝
适 当 的 划 分 休 闲 区 ，
不 至 太 低 的 前 提 下
我 们 可 以 通 过 在 保 证 整 体 实 用 率
根 据 经 验 ， 对 于 铺 位 分 割 的 死 角
都 或 多 或 少 的 遇 到 此 类 问 题 。
何 一 个 卖 场 在 进 行 铺 位 分 割 的 过 程
死 角 铺 位 的 处 理 也 需 注 重 ，
化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方米以上
品
店
服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方米以上
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• 商业地产营销已经进入了系统化的运营时代，一个项目的运作包含了定位、 规划设计、招商、销售、经营管理等多个环节，每个环节都是环环相扣紧密 联系的整体，任何一个环节的失误都会影响到整个项目的运作。
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• 十四：商业地产规划设计的原则 • 一、先策划后设计策划引导设计 • 二、注重各单位空间的个性 • 三、人性化设计尺度 • 四、因地制宜入乡随俗 • 五、强调内部空间的可视性 • 六、强调交通组织的引导性 • 七、广场的利用 • 八、善于利用各种手段辅助手段营造整体效果 • 九、商业地产规划设计中也要考虑选址原则 • 十、商业空间装饰方案设计 • 十一、商业外环境设计 • 十二、二次商业装饰设计 • 十三、商业管理模式设计 • 十四、品牌规划及招商策略设计
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商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定
便利店150-500平方米（小储藏室，24小时营业）
服
务
药店100-200（24小时营业）
配
套
行
花店10-30平方米（上下水）
业
银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上
展
彩扩店60平方米
厅
精
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• 十三：大型商业地产策划的原则 • 一、招商策划的含义 • 二、商业地产策划思路 • 三、大型商业地产全程推广策划运营 • 四、遵循商业量化原则 • 五、满足需求而非创造需求 • 六、体现实施的可行性 • 七、奠定高质量招商的基础 • 八、确保持续稳定经营的实现 • 九、保证投资回报的安全性 • 十、加大融资的可能性