土地估价实务案例分析小组人员：赵倩牟迪李松柄土地估价方法一、土地估价目的与适用原则的分析不同的估价目的对于估价参数选择有着重要影响，如还原利率的选择与确定、各种参数系数的确定等都与估价目的有关，不同的估价目的选择的参数类型及参数指标等都不相同。

（1）市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；（2）抵押、担保目的类，要根据保守原则确定；（3）税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；（4）政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。

二、估价对象状况与估价方法适用性分析1．市场比较法市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。

市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。

2．收益还原法收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。

因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。

3．剩余法剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；(1)待开发土地的估价；(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。

4．成本逼近法成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。

同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。

5．路线价估价法路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。

当然，这种方法仅适用于城市的估价。

(1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；(2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；(3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；(4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。

三、估价资料与估价方法可行性分析在评估中还要充分考虑能够了解、掌握的所有资料的程度，比如如果没有掌握基准地价评估的成果及修正体系，就不要采用基准地价系数修正法。

四、估价技术思路的确定土地估价技术思路的确定，不仅要考虑本次评估的目的、估价对象的状况，还要结合评估标的所处市场的状况、所能了解到的资料的状况，最终能采用多种方法进行校验，这样才能保证土地估价结果的相对准确性。

（1）考虑估价目的不同的估价目的，对应的评估结果内涵不一致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致。

（2）考虑估价对象状况估价对象的不同状况，所适用的方法应有不同。

比如收益还原法等，要求以持续使用为前提，对评估基准日时估价对象不可能持续生产或使用的标的是不适用的。

（3）考虑市场发达状况市场的发达状况决定是否适用市场比较法、剩余法、收益还原法等。

只有市场上有足够相似或相近的案例，才能从市场反应角度认知土地的价值。

（4）多种方法相结合土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用两种以上的方法，从不同的角度考证土地的价值。

（5）考虑现有资料情况在评估中还要充分考虑能够了解、掌握的所有资料的程度，比如如果没有掌握基准地价评估的成果及修正体系，就不要采用基准地价系数修正法。

常见目的下土地估价主要技术参数选择1．市场比较法主要技术参数确定中应注意的问题(1)因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。

(2)指标量化要科学合理。

在确定修正幅度时，不同用途，其地价影响因素、影响程度不同。

如住宅用地，对公共交通便捷度的要求较高，修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地有影响，但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定低一些。

工业用地道路通达度的对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。

应充分考虑。

2．收益还原法主要技术参数确定中应注意的问题(1)要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有：A.收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益；B.收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；C未明确收益内涵、取得收益的方式；D．忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等；E.未考虑房屋的闲置(即空房损失等)。

(2)总费用中涉及到的项目和条项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，容易出现的问题有：A.未考虑收益的方式，盲目地确定费用；B．确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准；C.将利息计入总费用中。

(3)说明纯收益的测算依据和方法。

(4)明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法、依据和具体标准。

(5)明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定；3．剩余法主要技术参数确定中应注意的问题(1)通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。

应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。

(2)明确待估宗地开发完成后的利用方式(买卖、出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。

(3)对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。

4．成本逼近法主要技术参数确定中应注意的问题(1)要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。

如有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。

(2)明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。

设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。

开发程度差别太大不能相同。

如“五通一平”的开发周期为1年，而“二通一平”的开发周期可定为9个月、6个月。

在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”。

但开发时，如通路，一宗地临主干道(20～60米宽)，水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路(3～6米宽)，同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚。

(3)有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。

(4)说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。

在利用出让金代替土地增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除；或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算。

5．城镇基准地价系数修正法主要技术参数确定中应注意的问题(1)说明待估宗地的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。

确定待估宗地各因素修正系数要按照修正系数表进行。

(2)要说明年期、期日及其他影响因素之间的差别和相应的修正系数。

(3)对基准地价修正得到宗地地价。

当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时，应进行土地开发程度修正。

(4)多数情况下，需要进行容积率修正。

案例分析（一）一、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。

其中宗地A为旧住宅区，土地总面积为8500平方米；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。

上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2．0～3．5。

请根据以上情况，回答下列问题：1．市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由；2．为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路；3．根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?4．根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据；5．该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点；6．市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估；(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。

案例分析题一答案1．答题要点该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。

因为：(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。

(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。

2．答题要点(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。

(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。

评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。

3．答题要点对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。

(1)土地用途应设定为商业。

土地使用权年限应为出让剩余年限35年。

(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。

4．答题要点对于宗地D应由政府无偿收回，因为：根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。

5．答题要点作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。

各出让方式的基本特征如下：招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。

拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。