农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司委托估价方：××开发投资有限公司估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日编号：[2003] ×××（JS）安第×××号关键词：××市；抵押；××××不动产评估咨询有限公司；2003年第一部分总述一、估价项目名称××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市）二、委托估价（略）三、受托估价单位（略）四、估价目的××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。
根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。
即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。
五、估价期日二○○三年一月三十一日六、估价日期二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日七、地价定义1．地价内涵本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。
2．土地实际开发程度在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
3．土价定义依据（1）设定的开发程度。
本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
（2）设定的用途、养殖制度与使用年期。
经土地估价现场查验，待估宗地实际用途为养殖用地，与登记用途一致，养殖制度为一年养殖的养殖水面，土地使用权的终止日期为2052年7月17日。
根据本次评估目的，遵循合法原则及估价期日的正常经营技术管理水平，设定用途为养殖用地，设定养殖制度为一年养殖期的养殖水面，设定农地使用权的使用年期为其剩余使用年期。
八、估价依据（一）法律、法规和政策文件1．《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日第九届全国人民人表大会常务委员会第四次会议修订，1999年1月1日施行）2．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行）3．《××省土地管理条例》（2000年10月17日××省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自2001年1月1日起施行）4．国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（2001年2月13日，国土资发[2001]44号）5．原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）6．国土资源部《关于印发试行<土地分类>的通知》（2001年8月21日，国土资发[2001]255号）7．关于建立土地估价报告务案制度的通知（×国土资发[2001]117号）8．××省人民政府和××省国土资源厅、原××省国土管理局颁发的有关文件9．××市人民政府和××市国地资源局颁发的有关文件（二）技术规程1．中华人民共和国国土资源行业标准（农用地估价规程）（TD/D1006-2003）2．中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准（城镇土地估价规程）（GB/T18508-2001）（三）其他1．委托方提供的有关资料（1）国有土地使用证复印件（2）委托方提供的保价对象内的道路、通沟渠泵站灌排水、通电、通讯等方面基础设施的资料（3）委托方提供的近年财务状况等基本情况资料（4）委托方营业执照（5）委托方提供的估价对象土地取得过程、土地利用与权属变更状况的资料2．受托估价方掌握的有关资料（1）估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料（2）估价对象所在地统计资料（3）估价对象所在地土地利用总体规划（4）估价对象所在地农用基本情况资料（5）估价对象所在农地出租、承包等方面的交易实例及有关方件3．估价人员实际勘察、调查所获取的资料（1）估价人员实施踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料（2）估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象土地利用资料（3）估价人员实地拍摄的有关估价对象内的土地利用状况的照片以及区域景观照片（4）估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地水利工程造价信息等方面的资料九、估价结果××开发投资有限公司委托评估的××市××闸东南宗地，国有土地使用证书编叼为大土（38）国用（2002）字第1344号，土地登记用途为农用地（90），评估设定用途为农用地，在估价期日二○○三年一月三十一日，使用年期设定为49.48年。
设定土地权利为农地使用权，设定耕作制度为一年养殖期的养殖水面，设定开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平下，单位面积国有农地使用权价格为5.84元/平方米，即伍元捌角肆分每平方米；土地登记面积为51，316，330.82平方米，总地价为29，968.74万元，即人民币贰亿玖仟玖佰陆后捌万柒仟肆佰元整。
扣除出让金后的国有划拨农地使用权价格3.50元/平方米，国有划拨农地使用权最高可抵押地价为17，960.72万元，即人民币壹亿柒仟玖佰陆拾万柒仟贰佰元整。
详见表1《土地估价结果一览表》。
表1土地估价结果一览表估价机构：××估价报告编号：××估价期日：二○○三年一月三十一日估价期日的土地使用权性质：国有划拨一、述地估价结果的限定条件2．土地权利限制：未设定。
3．宗地红线外基础设施条件：宗地红线外基础设施条件周围道路状况：一般；供电状况：一般：道路状况：一般；供电状况：一般：通沟渠泵灌排水状况：一般；防护设施状况：具备海堤防护设施。
防护设施状况：具备海堤防护设施。
地面平整状况：具备养殖用地相应的土地平整。
3．规划限制条件：现状规划条件不变。
4．影响土地价格的其他限定条件；无。
一、其他需要说明的事项评优点报告自评估基准日起半年内有效，评估价格仅为××开发爱莫能投资有限公避开将国有划拨农地使用权进行抵押时，提供客观、公正的价格依据。
国有划拨农地使用权抵押地价不超过17960.72万元。
估价机构：××不动产评估咨询有限公司2003年1月31日十、需要特殊说明的事项1．估价的假设条件（1）委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。
（2）估价对象作为农用地，得到相对应用途的最有效利用并产生相应的土地收益。
（3）优价对象与其他生产要素相结合，能满足目前生产的正常需要，保证企业的持续发展。
（4）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
（5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。
（6）委托方提供的有关资料属实。
（7）评估设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海堤防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
2．有关资料的来源及未经实际确认或无法实际确认的资料和估价事项（1）有关资料主要由委托方提供、受托方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象及所在地的资料。
（2）估价人员对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。
估价对象的地质水文情况资料由于委托方未提供，估价人员无法实际确认视为一般，由此造成的估价结果失真，估价机构和估价人员不承担任何经济责任和法律责任。
3．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（1）宗地内外基础设施的开发水平是根据估价人员收集的估价对象所在区域的基础设施投入的强度、时间与质量结合工程造价定额信息测算的基础设施投入的平均水平。
宗地内外基础设施的开发水平的变化，土地估价结果应作相应调整。
（2）本次估价设定的用途是根据评估目的和委托方要求，依据合法原则和最有效利用原则设定的，土地规划条件和土地利用条件的变化，土地估价结果应作相应调整。
4．估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理（1）由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求市场的影响，本次估价把投资人作为经济人考虑，未考虑心理因素及宣传鼓动因素对地价的影响。
（2）本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
（3）采用收益还原法评估时，采用市场比较法和统计分析法确定估价对象的预期年总收益，其他参数是依据有关文件和当地实际情况确定的，评估中忽略了土地还原率在未来年期的波动因素。
（4）采用成本逼近法评估时，农地取得费是依据所在区域同类土地按估价基准日的有关文件与实际操作情况测算的，开发周期是依据当地的正常开发周期确定的，开发费用是依据所在区域的基础设施平均水平结合工程造价信息测算确定的，其他参数是依据当地实际情况、有关文件、估价对象所在区位综合确定的，依据的基础资料准确翔实。