140-160平 180万-208万 118平
140万
90-125平
87-126平
72万-100万
62-140平 115万-160万
80-130平 104万-170万
75-95平 82万-110万
75万-115万 （精装） 60-110平
51万-100万
67-85平 58-100平 47万-60万 39万-70万
天津十二五规划重点，双城双港格局/国际空港区将成 为辐射双城、助推天津经济发展的核心动力源之一
城市向东，双核中心 零点坐标
空港
华明 东丽湖
空港经济区
每一次城市的变革都会引发 区域价值重估，双城双港的 规划给项目带来了双重的规 划价值！
海港
天津港Байду номын сангаас东疆港
南疆港
城市发展的两大动力源—— 海港+空港
板块 定位
项目
恒大 名都
金泰 丽湾
华润 橡树湾
东丽湖 万科城
华侨城
保利玫瑰湾 太阳城
金隅悦城
高层
洋房 联排别墅
困局 基于项目业绩的营销压力
项目未能占位大东区，
如何改变“恒大名都≠华明的项目”的市场印象
面对恒大名都销售现状及使命
如何吸纳更多的客户，加速去化
价值 解读
东区价值高地 / 城市湖景 / 成熟品质生活
湖区品质生活、配套与品牌
11万㎡湖畔.精装洋房府邸
——城市湖景、规制园林、低密品质、9A精装——
•最稀缺的11万㎡湖景
=具有城市属性的双湖景观，万平人工湖兑现+外部湖景体验
•最低密的生活情境
=1.1低容积率+百米楼间距；双轴景观带+皇家主题园林
•最人性化的精装空间兑现
=宽景洋房+瞰湖高层，家家都有9A精装空间归宿
空港、华明、东丽湖三大板块构成天津的大东区
市中心
空港、东丽 湖、华明镇 三位一体
滨海 核心区
一个国家级产业支撑的板块… 一个政府大力支持的板块… 一个最先城市化的板块… 一个城际交通最便捷的板块… 一个自然资源丰富的板块…
3.63
10 东丽区
远洋风景
3.52
11 河东区
万达公馆
3.35
12 东丽区
天津华侨城
3.24
13 河东区
金地紫云庭
2.99
14 东丽区
香邑国际
2.67
15 东丽区 万科金域华府
2.31
16 东丽区
首创溪堤郡
1.93
17 东丽区 天房翠海红山
1.9
18 河东区
朝阳绿茵
1.67
19 东丽区
金泰丽湾
1.48
某房地产营销提案报告
2020年4月27日星期一
开篇：从项目业绩说起…………
东区占位
2年半销售期， 始终未能跻身东区第一梯队
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
2011年东区销售额排名
区域
项目
东丽区 保利玫瑰湾
东丽区
恒大绿洲
河东区 招商雍华府
东丽区 万科金色雅筑
东丽区
远洋风景
东丽区 万科东丽湖溪岸
河东区 金地紫云庭
河东区
红星国际
东丽区 万科魅力之城
东丽区 万科东丽湖南岛
河东区 泰达格调竹境
河东区 金地紫乐府
东丽区
东丽1号
东丽区 首创溪堤郡
东丽区 天津华侨城
东丽区
恒大名都
销售额 9.3 7.53 7.02 6.96 6.24 5.82 5.55 5.44 4.78 4.5 3.75 3.67 3.6 3.6 3.17 3.08
同等总价，市场客户面对精装高层及低密洋房间的比选
总价 250万
空港华明镇
东丽湖
东区环内
200万 150万 100万 50万
230-270平
130-215平 130万-240万
总价等高产品比选 215-285平 220万-360万
218万-301万
95-144平 86万-130万 （部分精装）
100-160平 85万-136万
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
2012年东区销售额排名
区域
项目
销售额
河东区 振业城中央 15.4
东丽区 保利玫瑰湾 14.36
河东区 路劲太阳城 14.16
河东区 红星国际 13.99
河东区 金地紫云庭 11.48
河东区 雅仕兰庭 10.11
东丽区 金隅悦城
7.04
东丽区 远洋风景
5.95
东丽区 华润橡树湾 5.25
东丽区 恒大名都
4.54
东丽区 香邑国际
4.33
东丽区 天津华侨城 4.3
河东区 招商雍华府 3.65
东丽区 恒大绿洲
3.6
河东区 天津嘉里中心 3.2
东丽区 首创溪堤郡 3.02
单年站上8亿，是跻身东区TOP10 锚定市场影响力的基本指标
2013年东区销售额排名（1.1-6.16）
排名 区域
项目
销售额
1 东丽区
保利玫瑰湾
11.97
2 河东区
路劲太阳城
7.22
3 河东区
红星国际
6.13
4 东丽区
金隅悦城
4.91
5 东丽区
华润橡树湾
4.68
6 河东区 天津嘉里中心
4.63
7 河东区
振业城中央
4.1
8 河东区
雅仕兰庭
4
9 河东区
卓越浅水湾
•最成熟的高端生活圈
=高品质5000平米会所+空港高规格全生活配套
破局 基于加速项目销售的解决办法
壹 解读区位，清晰占位 贰 热感地图，截纳客户 叁 价值传递，实力体验
壹 解读区位，清晰占位
恒大名都≠华明镇的项目
占位城市东区 面对客户强势传递价值
1个明确的【板块定位】 1系列动态的【区域展示】
板块 定位
时间 2011年 2012年 2013年
合计
套数 218 434 67 719
项目总业绩
总面积
销售额
29361.3
3.08
60049
4.54
10587.7
0.95
99998
8.57
均价 10502 7568 9019 8583
2年半销售期， 总体量31%去化率 销售指标完成率不足30%
产品梯队
平台价格与项目价格不对等
上升区域
空港生活配套 便捷路网与轨道
交通
稀缺湖景
规模湖景与园林 呈现
品质产品
纯粹精装洋房 会所兑现
社区实景呈现
恒大品牌
品牌责任和实力 一级物管 老客户积淀
本身属性
湖景、精装洋房、园林、品牌
相对于竞争对手的优势 资源实景兑现、规划预期、产品力、品牌
Feature AdvantageBenefit
给客户带来的利 益和价值
20 东丽区 万科东丽湖小镇里 1.15
21 东丽区
海上国际城
1.07
22 河东区
泰丰都汇御
1.04
23 东丽区
恒大名都
0.95
恒大系占位
2年半完成整盘30%销售指标， 本案于恒大体系内销售压力巨大
恒大名都，承载恒大落子城市主流板块 ，激活城市客户居住梦想的使命
✓恒大绿洲：度假板块，万科及华侨城具 备不可撼动的板块地位 ✓恒大名都：相比绿洲，与城市互动更好 ，产业及生活配套支撑更齐备