关于构建新昆明中央商务区的调查报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2关于构建新昆明中央商务区的调查报告摘要：2008年9月28日，昆明螺蛳湾国际商贸城（以下简称“国际商贸城”）开工建设。

随着2009年11月11日一期工程的投入使用，标志着2009年12月底前，昆明市主城区近千亩的螺蛳湾商业片区内，原有批零兼营和仓储业态，将全部搬迁转移到三环以外的国际商贸城，不再回迁。

原址将建设以商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等为一体的二级CBD。

螺蛳湾国际商贸城包含了国际商贸城、精品商业街、国际酒店、会展中心、CBD企业总部等功能，是具备全方位物业功能的国际级商贸中心；而最为核心的商业交易区就有300万平方米，是全国第二大商贸市场。

全文在调查基础上，对国际商贸城构建新昆明中央商务区的优势条件及重要性做深入探讨，并提出几点建议与措施。

关键词：国际商贸城构建新昆明中央商务区昆明螺蛳湾国际商贸城座落在官渡区彩云北路，东靠昆玉高速，西接彩云北路（新昆洛路），南连南绕城路，北邻广福路。

项目选址昆洛路，市场正居未来昆明市的新CBD板块核心地段，规划中的城市轨道1号线和5号线、昆明市汽车总站、昆明火车新客站、昆明市政府、使馆区、新亚洲体育城、昆明新国际机场、呈贡国际物流园区等一系列的城市一线配套将簇拥其左右，使其傲踞城市新中心……该项目是2008年昆明市重点招商引资项目，已列为云南省重点工程。

项目总投资350亿元，计划用地近12000亩，总占地面积7平方公里；规划总建筑面积1000万平方米，其中商贸城占地面积5705亩，规划主体市场550万平方米；小商品生产加工区3000亩；物流仓储区3000亩。

将于2009年11月11日交付使用的一期市场占地860.1亩，总建筑面积120万平方米，设计标准商铺23000个；同期交付使用的还有配套占地1000亩的物流仓储区和占地1000亩的小商品生产加工区。

国际商贸城一期市场按当前最新现代化规划设计，轻轨1号线（预计2010年底—2011年投入运行）停靠站直达商城西南侧三楼。

商城南侧规划在建的南部汽车客运站、公交总站（8条公交线路）、国际长途客运站、云南省旅游大巴集散中心，将与市场同步交付使用。

新的铁路昆明客运站离商城4公里，铁路集装箱中转站、货运场距商城3公里。

一、中央商务区（CBD）概况中央商务区是Central Business District的英文缩写，简称CBD。

1923年，美国社会学家伯吉斯（E．W．Burgess）第一次提出CBD概念。

他认为，城市由同心圆方式由内至外扩展，其空间结构可分为五个圈层，圈层结构的中心为城市地理及功能核心区域，这一核心区域被称为CBD。

CBD 当时定义为"商业会聚之处"。

现代社会中的CBD可概述为：集中大量的金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于商务活动进行的场所。

美国曼哈顿、东京新宿、中国香港中环、北京国贸、上海的陆家嘴等都是国际知名的中央商务区。

CBD是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚集区，是城市经济发展的火车头，是城市总体战略意图的具体表现。

CBD不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。

CBD是一个发展中的概念，不同时期有不同的内涵，CBD也没有固定的标准和模式，每个城市CBD建设都有自己的特色。

未来的CBD尚处于探索之中。

当代城市CBD一般具有如下特征：1. 地理特征：CBD具有城市地区（乃至一个区域、全国、世界）中最高的中心性。

它是一个城市现代化的象征与标志,是城市的功能核心，是城市经济，科技，文化的密集区，一般均位于城市的黄金地带。

2.产业特征：这是核心的特征。

CBD拥有高盈利水平的产业，尤其以第三产业为主导，而且不是传统的第三产业，应该是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。

比如金融、保险、证券、中介、会计等等。

3.人流特征：CBD具有城市地区中最多的人流量，是城市地区中人口最多的区域，24小时人口的变化值也最高；4.交通特征：CBD具有城市地区最发达的内、外部交通联系，拥挤程度（人流、车流）在城市地区也最高；5. 地价特征：CBD具有城市中最高的土地价格和租金。

6.建筑特征：一般需要３～５平方公里，甚至更大规模，而且建筑容量和密度相对较高。

建筑量至少在400万㎡以上，多的甚至超过千万㎡。

7.时代性特征公司总部、金融中心和专业化生产服务，构成了当今CBD的三大职能机构。

另外，CBD作为一个地区，应包括经营管理（总部）、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售业等，而这些体现了现代CBD的基本特征和内涵。

二、螺蛳湾国际商贸城构建CBD的优势条件1.国际商贸城构建CBD，建立依托于昆明及云南的浓厚历史文化底蕴之上：昆明市是1982年国务院第一批公布的历史文化名城之一。

自战国时期庄蹻入滇，已有两千多年的历史。

云南拥有历史悠久的国内国际古贸易通道“茶马古道”、“南方丝绸之路”，早已响誉世界。

2. 国际商贸城构建CBD有其昆明及云南的得天独厚的地理区域优势：昆明是云南省会城市，地处滇中地区，全省的政治，经济，文化中心，为云南对内外交通枢纽。

云南有得天独厚的气候和良好的资源条件。

拥有3207公里的国际边境线，云南和东盟十国中的三个国家接壤，也是中国距离南亚，东南亚，南亚，西亚国家最近的省份之一。

边境贸易口岸众多，正在构建贯通五条国际大通道。

（指昆曼，昆河，昆印三条陆上高速公路的陆续建成，泛亚铁路东西两线的贯通）从云南到东南亚国家还有便捷的铁路、航空甚至船舶运输通道。

而国际商贸城地处连接昆明老城区与呈贡新区的黄金衔接点，正居未来昆明市的新CBD板块核心地段。

将依托新昆明汽车客运站，国际机场及地州机场等交通口岸优势，无缝覆盖州市市场，便捷通达全国市场，快速连接国际市场。

3. 国际商贸城构建CBD得势于大时代背景下的国际国内良好宏观环境：世界经济全球化，中国加入WTO，中国东盟合作组织的广泛交流与合作，国家西部大开发，国家政策的倾斜和扶持。

中西部经济发达城市与欠发达城市对口扶持。

4. 云南的旅游资源和少数民族文化风情以及花卉产业对国际商贸城建立CBD起着推波助澜的作用。

99世博会的举办，把云南和昆明成功介绍和推向全国和世界。

越来越多的人来到云南旅游，感受了云南的少数民族文化风情，带走了云南的鲜花与美好印象。

云南的花卉产业在全国乃至世界都是响当当的，已形成专业的国际花卉拍卖市场，与国际接轨。

其市场份额约占了全国市场的百分之七十以上。

99世博会提升昆明乃至云南是一次契机，现在国际商贸城的建设又是一次，一定要把握好。

5. 国际商贸城以其自身崭新的姿态，高标准、高起点的市场和功能定位，全方位、合理的规划与布局，及其所引进的义乌小商品城之成功经营模式与理念，为国际商贸城的蓬勃发展注入了新鲜血液，使其引领傲立于未来城市中央商务区的核心位置：在CBD的建设上，国际国内一般采取了两种途径，1. 一种是对城市原来的商业街区加以改造和扩建，如沈阳的沈河区、昆明市的小西门至南屏街片区等；2.另一种途径就是择地新建，如上海的陆家嘴、重庆的江北城等。

螺蛳湾国际商贸城就属于此情形。

因它择地新建，所以在硬件设施，软件配套设施建设上都展现了一个“新”字。

现择其主要特点分述如下：构建“东有义乌，西有螺蛳湾”的战略合作关系。

充分融合两地资源优势，将开通物流直通专线和信息直通平台。

在经营管理上，采用中国国际商贸城的“第六代模式”；同时引入义乌有市场成功开发经验和成熟商业管理的团队，引进市场管理、培育、划行规市理念，并全方位地与义乌中国小商品城形成“无缝对接”，将国际商贸城建成国际上最新的市场业态——第六代市场。

而老昆明螺蛳湾还在第二代、第三代市场中徘徊。

(1)“前店后厂”、“前市场后园区”的经营模式。

此模式集产品研发、生产、交易于一体，利用附近的昆明国家经济技术开发区、呈贡物流园区两大园区的地理和政策优势，吸引众多的企业进驻，打造具有昆明特色的工业经济。

同时，通过这些工业打造具有竞争力的带有“昆明制造”的产品，在国际商贸城直接参与全球竞争，不断扩大本土商品在世界上的市场份额，实现从“昆明制造”向“昆明创造”的转变，在推进区域经济工业化、城市化、国际化的进程、工业反哺商贸的同时，使本土品牌国际化成为现实。

(2) 总体业态布局实行“划行归市”，所谓划行归市就是业态分类，经营户根据自己的经营商品实行申报，以协议形式确定下来，不得更改。

根据划行归市后的业态布局，将内设服饰馆、鞋帽馆、皮具箱包馆等18个主题场馆。

开设民族特色馆、全国名优产品馆和国际进口商品馆三个特色馆，打造国家5A级旅游购物景点，满足游客的购物欲。

打造昆明市旅游购物集散中心，使其成为昆明旅游消费经济“第一站”。

(3) 全方位地与义乌中国小商品城（以下简称“义乌”）形成“无缝对接”，打造第二个义乌中国小商品城。

1.一是对接义乌的小商品配送中心。

2.二是实现管理模式的对接。

借鉴义乌划行规市等管理方式。

三、国际商贸城构建CBD的宏观环境和重要意义（一) 国际商贸城构建未来新昆明CBD的宏观环境1.国际背景：经济全球化，中国加入WTO，是机遇也是挑战。

经济全球化是当今世界发展的大趋势，它意味着国际资本流动加速，信息跨国界传播，全球范围内生产资料优化配置，社会生产力高效化。

经济全球化对世界政治、经济、社会等各个方面都产生了广泛、深远的影响。

加入WTO，融入经济全球化，是世界各国和地区的必然选择。

中国加入WTO，市场开放将使国内绝大部分产业在国内外市场面临来自国外产品和外资企业的激烈竞争。

建设CBD对于加入WTO后的昆明，可以加速其适应过程和提高其应变能力。

2.国内背景：国家西部大开发战略，昆明、云南要实现大发展。

昆明要在西部大开发中实现大发展，需要充分利用“两个市场、两种资源”，以大开放促大开发，以大开发促大发展，一方面要大力引进人才、资金、技术和管理经验，借助外资、外脑、外力，另一方面要实施“走出去”的战略。

CBD是世界了解昆明和云南的窗口和昆明和云南走向世界的跳板，是内外交流和发展的桥梁。

(二)重要意义国际商贸城构建未来新昆明CBD，将使昆明城市功能更加完善，将带动昆明经济和城市建设新一轮的发展，促进“一湖四片”城市构局的形成，提高昆明在国内及至国际的知名度和地位。

昆明借助国际商贸城的建设，打造未来新CBD板块，其意义重大而深远。

1. 国际商贸城构建未来新昆明CBD，为原螺蛳湾商业片区改造成为二级CBD搭建了平台，提供了有力支持，为其业态升级改造创造有利条件。