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龙湖集团运营部 13
1 投资拿地
投资需求
投资策略
投资重点
看地
立项会
投委会
招拍挂
投资流程
土地获 取
地区公司寻 找意向项目提 交投资平台 集团投资中 心及投委会主 要成员看地
立项会报告 投资模型
项目总岗位职责
关键绩效
启动会完成质量
2、项目全景计划管理
负责项目全景，确保按时开盘、交付和开业。
3、项目供销存管理
根据预算按时供货，根据市场及项目去化情况及时调整运营节奏，达成项 目签约及预算去化率。
4、项目关键预算指标
完成项目的关键预算指标（签约额、回款额、毛利率、结算利润）
销售管理中心
销售中心
龙湖集团运营部 34
2 项目启动---组织架构
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构
集团工程
集团工程部
总结构师
专家组
项目总岗位职责
工程管理中心
工程技术中心
精装工程中心
机电工程中心
帮
技术支持；资源协调；
带
质量检查；进度管控； 指标考核；风险管理；
管
规则制定；培训实施；
房地产全运营流程管理
龙湖集团运营部
2017年4月
部门 – 文件名 1
课程目标
✓ 了解龙湖项目运营管理架构、流程； ✓ 了解龙湖项目运营不同阶段的管理要点； ✓ 熟悉龙湖大运营体系管理要求； ✓ 了解项目运营关键指标; ✓ 项目风险管理分享
龙湖集团运营部 2
目录：
前言
项目投资拿地阶段的运营管理 项目启动阶段的运营管理 项目开工阶段的运营管理 项目首次开盘的运营管理 项目建设施工阶段的运营管理 项目竣备交付阶段的运营管理
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构
矩阵式架构下的“高效决策”：三个交圈、一个穿透
项目总岗位职责
龙湖集团运营部 29
2 项目启动---组织架构
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构
项目总岗位职责
矩阵式架构下的“有效执行”
以项目为中心，定量+定性的考核体系
部门 – 文件名 17
2 项目启动---团队组建
前提：土地获取
指集团获得项目土地开发权，如招拍挂获得土地 日或土地收购协议签署日
原则：
➢OA上公告 ➢多项目的公司尽量避免职能负责人兼任项目团 队成员
龙湖集团运营部 18
2 项目启动---团队组建
项目门户：
项目获得项目土地开发权后5天，团队组建完成后
投委会报告 投资模型 敏感性分析
现场竞拍 临时授权
土地成交确 认书 土地出让合 同 土地款缴纳
龙湖集团运营部 14
1 投资拿地
投资需求
投资策略
• 运营节奏
运营 • 项目成功标尺
• 市场及客户分析
营销 • 产品及价格预设
• 客研导入
研发 • 方案预案
成本 • 成本测算
• 投资模型
财务 • 投融资管理
投资流程
运营
• 签约规模 • 开发规模 • 存货盘点
投资需求
• 签约规模需求 • 结利需求 • 去化率需求 • 开发规模需求
投发投资
• 市场机会 • 投资策略 • 重点城市
龙湖集团运营部 10
1 投资拿地
投资需求
投资策略
投资重点
项目竣备/交付
• 年度完成竣备74个组团，合计650万方，交付3.2万套，开业3个天街。 • 千亿规模龙湖的发展，需要土地获取端加大力度。
二、项目启动阶段的运营管理
团队组建 组织架构 定位会 启动会 启动阶段职能工作
部门 – 文件名 22
2 项目启动---组织架构
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构
项目总岗位职责
问题与思考
在龙湖，职能的主要职责是什么？
龙湖集团运营部 23
2 项目启动---组织架构
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点
运营职能架构
项目总岗位职责
问题与思考
项目总的关键工作职责及关键素质能力 要求是什么？
龙湖集团运营部 38
2 项目启动---组织架构
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 运营职能架构
工作职责
1、项目启动会管理
带领项目团队，贯穿各职能，按时保质完成三个阶段的项目启动会。 确定项目目标，完成项目推演。
财务管理组
发展专员
龙湖集团运营部 24
2 项目启动---组织架构
项目&职能
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构 项目总岗位职责
运营 负责人
运营专员
客服 中心
报建 中心
地区公司 总经理
研发 负责人
造价采购 负责人
工程 负责人
营销 负责人
财务 负责人
投资发展 负责人
人力及行政 物业
项目总
运营管理组
报建管理组
运营部 客服中心 报批报建中心
龙湖集团运营部 31
2 项目启动---组织架构
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构
项目总岗位职责
龙湖集团运营部 32
2 项目启动---组织架构
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构
项目总岗位职责
集团
需在OA上建立项目门户
数据录入
管理报表
• 项目概览 • 项目身份证 • 供货 • 销售及回款 • 楼栋信息
• 项目信息报表 • 面积报表 • 供货及去化报表 • 货龄表 • 签约认购表 • 回款表
• 待办处理统计表
龙湖集团运营部 19
2 项目启动---团队组建
直接上级
运营负责人 项目总监
直接下级 （双向汇报）
项目全景计划达成率
预算供货有效达成率&去 化率
签约额、回款额、毛利 率和结算利润达成情况
龙湖集团运营部 39
2 项目启动---组织架构
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构
项目总岗位职责
职能型组织
地区公司总经理
工程造价副总
营销研发副总
财务副总
发展部经理
人力资源经理
工程部经理
造价采购部经理
营销部经理
研发部经理
财务部经理
行政部经理
工程项目 经理A
工程项目 经理B
成本组
营销经理
材料采购组
营销主管
设计主管A
会计组
设计主管B
1、岗位配置多 2、人员汇报关系需平衡
龙湖集团运营部 27
2 项目启动---组织架构
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构
职能与项目的关系
取得土地
以职能为主
启 动 会
以项目为主
项目总岗位职责
交付、开业后6个月
“管、帮、带”
“职能与项目间的转手”
“执 行”
1、管控 2、支持 3、引领
项目组团后评估
龙湖集团运营部 3
开场话题1：你认为龙湖的项目运营管理在行业中出于什么 水平？
龙湖集团运营部 4
开场话题2：我们对房地产行业的理解？
龙湖集团运营部 5
龙湖集团运营部 6
项目全周期运营管理轴线图
项目启动
首次开盘
1
2
投资拿地
3
4
项目开工
开放日/竣备交付
5
6
建设施工
7
组团后评估
龙湖集团运营部 7
F、G项目 项目总监
F、G、H项目 F、G、H项目
客服经理
报建经理
F、G项目 研发高级经理
H项目 项目总监
X1项目 项目总监
X1项目 客服经理
X1项目 报建经理
H项目 研发经理
X1项目 研发经理
A项目 成本经理
B项目 成本经理
C项目 成本经理
D、E项目 成本高级经理
F、G项目 成本高级经理
H项目 成本经理
1、确定项目成功的标尺 2、通过沙盘推演，进行专业 决策 3、职能向项目的交底
三 1、全景计划管理（《项目全景计划管理办法》）
条 主 线
2、全周期风险管控（《运营停止点管理办法》） 3、供销存管理（《供销存管理办法》）
在此过程中，职能进行“检查、纠偏”
龙湖集团运营部 28
2 项目启动---组织架构
投资流程
龙湖集团运营部 11
1 投资拿地
投资需求
投资策略
投资重点
客户细 分
城市地 图
供销存 监控
投资流程
精准投资
龙湖集团运营部 12
1 投资拿地
投资需求
投资策略
重点区域：北京上海广 州厦门南京苏州杭州重庆 成都西安等 重点追踪新城市：合肥、 郑州、福州、深圳等
投资重点
投资流程
成都
昆明 玉溪
西安 重庆
矩阵型组织
1、实现项目目标最大化 2、打破“职能竖井”，建立良好的沟通渠道 3、更贴近客户 • 客户和市场的反馈快速到达各职能，项目团队快速做出反应。 4、解放总经理
• 项目团队遇到的70%跨职能间问题通过项目总解决。
5、快速培养综合型的管理人才
1、职能最优、未必项目最优秀 2、部门间协调工作量大，多项目时职能负责人精 力不 够 3、对总经理要求高：强专业、管理能力