负责人
负责人
商业 负责人
专
专
业
业
模
模
块
块
X 1
客 户
A项目 项目总监
B项目 项目总监
C项目 项目总监
A项目
A项目
客服经理 报建经理
B、C项目 B、C项目 客服经理 报建经理
A项目 研发经理
B项目 研发经理
C项目 研发高级经理
D、E项目 项目总监
D、E项目 D、E项目 客服经理 报建经理
D、E项目 研发高级经理
房地产全运营流程管理
龙湖集团运营部
部门 – 文件名 1
课程目标
✓ 了解龙湖项目运营管理架构、流程； ✓ 了解龙湖项目运营不同阶段的管理要点； ✓ 熟悉龙湖大运营体系管理要求； ✓ 了解项目运营关键指标; ✓ 项目风险管理分享
龙湖集团运营部 2
目录：
前言
项目投资拿地阶段的运营管理 项目启动阶段的运营管理 项目开工阶段的运营管理 项目首次开盘的运营管理 项目建设施工阶段的运营管理 项目竣备交付阶段的运营管理
需在OA上建立项目门户
数据录入
管理报表
• 项目概览 • 项目身份证 • 供货 • 销售及回款 • 楼栋信息
• 项目信息报表 • 面积报表 • 供货及去化报表 • 货龄表 • 签约认购表 • 回款表 • 待办处理统计表
龙湖集团运营部 19
2 项目启动---团队组建
直接上级
运营负责人 项目总监
直接下级 （双向汇报）
部门 – 文件名 17
2 项目启动---团队组建
前提：土地获取
指集团获得项目土地开发权，如招拍挂获得土地 日或土地收购协议签署日
原则：
➢OA上公告 ➢多项目的公司尽量避免职能负责人兼任项目团 队成员
龙湖集团运营部 18
2 项目启动---团队组建
项目门户：
项目获得项目土地开发权后5天，团队组建完成后
现场竞拍 临时授权
土地成交确 认书 土地出让合 同 土地款缴纳
龙湖集团运营部 14
1 投资拿地
投资需求
投资策略
• 运营节奏
运营 • 项目成功标尺
• 市场及客户分析
营销 • 产品及价格预设
• 客研导入
研发 • 方案预案
成本 • 成本测算
• 投资模型
财务 • 投融资管理
投资重点
土地整理流程
投资流程
评 审
F、G项目 项目总监
F、G、H项目 F、G、H项目
客服经理
报建经理
F、G项目 研发高级经理
H项目 项目总监
X1项目 项目总监
X1项目 客服经理
X1项目 报建经理
H项目 研发经理
X1项目 研发经理
A项目 成本经理
B项目 成本经理
二、项目启动阶段的运营管理
团队组建 组织架构 定位会 启动会 启动阶段职能工作
部门 – 文件名 22
2 项目启动---组织架构
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构
项目总岗位职责
问题与思考
在龙湖，职能的主要职责是什么？
龙湖集团运营部 23
2 项目启动---组织架构
沈阳
北京 天津
济南
大连 烟台 青岛
常州
南京
无锡 上海
武汉
苏州 绍兴
杭州 宁波
长沙 广州
泉州 厦门
佛山
龙湖集团运营部 13
1 投资拿地
投资需求
投资策略
投资重点
投资流程
看地
立项会
投委会
招拍挂
土地获取

地区公司寻 找意向项目提 交投资平台 集团投资中 心及投委会主 要成员看地
立项会报告 投资模型
投委会报告 投资模型 敏感性分析
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构
项目总岗位职责
职能型组织
地区公司总经理
工程造价副总
营销研发副总
财务副总
发展部经理
人力资源经理
工程部经理
造价采购部经理
营销部经理
研发部经理
财务部经理
行政部经理
工程项目 经理A
工程项目 经理B
成本组
营销经理
材料采购组
营销主管
设计主管A
会计组
设计主管B
运营
• 签约规模 • 开发规模 • 存货盘点
投资需求
• 签约规模需求 • 结利需求 • 去化率需求 • 开发规模需求
投发投资
• 市场机会 • 投资策略 • 重点城市
龙湖集团运营部 10
1 投资拿地
投资需求
投资策略
投资重点
项目竣备/交付
• 年度完成竣备74个组团，合计650万方，交付3.2万套，开业3个天街。 • 千亿规模龙湖的发展，需要土地获取端加大力度。
财务管理组
发展专员
龙湖集团运营部 24
2 项目启动---组织架构
项目&职能
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构 项目总岗位职责
运营 负责人
运营专员
客服 中心
报建 中心
地区公司 总经理
研发 负责人
造价采购 负责人
工程 负责人
营销 负责人
财务 负责人
投资发展 负责人
人力及行政 物业
项目组团后评估
龙湖集团运营部 3
开场话题1：你认为龙湖的项目运营管理在行业中出于什么 水平？
龙湖集团运营部 4
开场话题2：我们对房地产行业的理解？
龙湖集团运营部 5
龙湖集团运营部 6
项目全周期运营管理轴线图
项目启动
首次开盘
1
2
投资拿地
3
4
项目开工
开放日/竣备交付
5
6
建设施工
7
组团后评估
龙湖集团运营部 7
投委会
龙湖集团运营部 15
项目全周期运营管理轴线图
启动阶段各职 能工作
启动会 定位会
组织架构
团队组建
项目启动
首次开盘
1
2
3
4
投资拿地
项目开工
开放日/竣备交付
5
6
建设施工
7
组团后评估
投资需求
投资策略
投资重点
投资流程
龙湖集团运营部 16
二、项目启动阶段的运营管理
团队组建 组织架构 定位会 启动会 启动阶段职能工作
项目全周期运营管理轴线图
项目启动
首次开盘
1
2
3
4
投资拿地
项目开工
开放日/竣备交付
5
6
建设施工
7
组团后评估
投资需求
投资策略
投资重点
投资流程
龙湖集团运营部 8
一、项目投资拿地阶段的运营管理
投资需求 投资策略 投资重点 投资流程
部门 – 文件名 9
1 投资拿地
投资需求
投资策略
投资重点
投资流程
投资流程
龙湖集团运营部 11
1 投资拿地
投资需求
投资策略
投资重点
客户 城市 细分 供地销图
存监 控
精准投资
投资流程
龙湖集团运营部 12
1 投资拿地
投资需求
投资策略
重点区域：北京上海广 州厦门南京苏州杭州重庆 成都西安等 重点追踪新城市：合肥、 郑州、福州、深圳等
投资重点
投资流程
成都
昆明 玉溪
西安 重庆
项目研 项目工 项目成 项目营 项目财 项目报 项目客 项目商 发经理 程经理 本经理 销经理 务经理 建经理 服经理 运经理
龙湖集团运营部 20
2 项目启动---团队组建
全景计划（启动版）：拿地以后10天内完成启动版全景计划，启动版计划仅梳理土地获
取 一阶段启动会成果提交期间的节点计划
龙湖集团工程部 21