碧桂园项目全周期管理
2016年6月
为何要了解运营周期全过程管理 ➢ 系统性学习项目运营周期流程 ➢ 增强实战型操作经验 ➢ 加强开发报建、市政配套、现场管理各部门间团队协作
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土地获取 314265
前期策划
开发报建
业主交楼
项目运营全过程
开盘销售
施工管理
3Hale Waihona Puke 一.土地获取如何获取土地
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企业获取土地模式
2.开发 成本
开发成本包括：前期工程费、 土建工程费、机电安装费、 精简装修费基础设施配套费 （包括红线外代建工程所涉 及的费用）、项目管理费、 财务费用（利息成本）。
3.营业税 及附加
营业税及附加包括：营业税、
城建税、教育附加。其中营 业税为销售收入的5%，城 建税为营业税的3~7%，教 育附加为营业税的3%；合 计约为销售收入的5.5%。
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一.土地获取
1
企业获取土地模式
直一
接 招 拍
级 开
挂发
土 地
股 权
转收
让购
意
三合
向 性 拿
旧作 改开
地
造发
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一.土地获取 之 三旧改造
自行改造 并吸收房 企参与
收购改造
企业直接 参与旧改
企业参与三旧 改造的模式
政府统一 收储
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一.土地获取
如何获取土地
1
企业获取土地模式
直一
接 招
级
拍开
挂发
虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作。
路径
✓ 企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，交纳一定数额的诚意金或保证金 （也可约定不交纳），通过招拍挂获取土地。
注：诚意金或保证金需银行托管，规避存在协议出让的法律风险。
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一.土地获取 之 意向性拿地（勾地）--主要谈判条件
地价 合作范围 供地计划 规划条件 供地条件 土地交付 付款节奏 优惠政策 开发要求 其他
直一
接 招
级
拍开
挂发
土股 地权 转收 让购
意
三合
向 性 拿 地
旧作 改开 造发
4
常见买地模式 之 直接招拍挂
签约主体
尚未成立新的项目公 司，用股东公司参与 竞买的，先签订《成 交确认书》待项目公 司成立后再签署《国 有土地使用权出让合 同》 (注意：涉及签订 变更协议的，应在报 名竞买时说明清楚， 以防涉及转让产生税 费的风险)。
6.所得税 1.土地 成本
5.销管 费用
2.开发 成本
4.土地 3.营业税 增值税 及附加
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一.土地获取的经济效益
1.土地 成本
土地成本由地价款、契税、 交易服务费等构成（包括 红线外所涉及的代征土地 费用），其中契税为土地 成交价的3%，近期国家调 整为1.5%；交易服务费各 地不同，一般均设有上限， 如东莞上限为9.8万。
拍开
挂发
土股 地权 转收 让购
意
三合
向 性 拿 地
旧作 改开 造发
6
一.土地获取 之 土地一级开发
合同 签约 阶段
土储 实施 阶段
土地 出让 阶段
项目研究评估
谈定一级 开发协议
政府公开 选择合作方
确定合作方后 签署土地储备合同
甲方办理征地农转用手续 及进行征地拆迁补偿
乙方投入 土地储备资金
完成土地收储后 将土地公开出让
竞买人报名竞买， 竞得后缴纳地价款
资金
返还
产生溢价的，对溢
甲方返还
阶段
价进行分配、使用
乙方投资款
7
一.土地获取
如何获取土地
1
企业获取土地模式
直一
接 招
级
拍开
挂发
土股 地权 转收 让购
意
三合
向 性 拿 地
旧作 改开 造发
2.1 土地使用权转让
概念
土地使用权转让是原建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行
为，即土地过户，土地过户不单指土地，有时还包含土地本身已经开 发的工程部分。
优点
缺点
1、土地过户后权属清晰； 2、土地交易成本及税票明确； 3、无附带性或隐藏性债权债务；
1、转让产生税负较重（土增税和所 得税）； 2、如税负转嫁，获取成本会增加；
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2.1 土地使用权转让
转让条件
划拨用地需经原批准机关批准，且需补交土地出让金 已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证
（1）根据市场情况、政府欢迎度争取最有优势地价；（2）若涉及有公建配套建设，如酒店、学校等，可争 取 该部分用地地价的优惠或总地价降低；（3）实际地价最低（红线外市政/公建投入、额外收费）。 根据市场情况确定项目规模、首期位置及面积、其他额外配套建设内容。 约定每期用地供应时间，根据实际情况调整出让节奏。 建筑限高、建筑密度、绿化率、车位比例等条件不限制或按我司方案执行。 用地手续合法，市政等开发条件到位。 沿红线建好围墙，净地交付，确保摘牌即开工。 土地款分期支付，分期付款不缴纳利息。 提前预售或提早预售，预售款不监管或少监管，规费减免、提前开工、政府工作组协调，开通报建绿色通道。 未付清地价款可办理开工报建手续，开、竣工自由，开发规模自主。 专线巴士、业主办理入户享受当地同等待遇及周边教育待遇、自设混凝土搅拌站等。
已投资额占总投资额的25%（不含土地出让金） 按照土地出让合同约定进行投资开发
注：如土地剩余的使用年限过少，需补交土地出让金进行延长使用期限
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一.土地获取
如何获取土地
1
企业获取土地模式
直一
接 招
级
拍开
挂发
土股 地权 转收 让购
意
三合
向 性 拿 地
旧作 改开 造发
常见买地模式 之 股权收购
重点关注：尽职审查、税费、收购条件、价款支付 股权收购
土地闲置
在合同里需明确项目交地 时间、动工时间、竣工时 间，需特别防范因土地闲 置造成的损失。
地价款支付时间
地价款的支付需与土地 交付挂钩，争取地价款 能分期支付（注意未交 清地价款而先行动工的， 需与政府谈定未办理国 土证先行报建的手续）。
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一.土地获取
如何获取土地
1
企业获取土地模式
直一
接 招
级
股权转让价款 目标公司债务 前期工程费用
拆迁补偿费用
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一.土地获取
如何获取土地
1
企业获取土地模式
直一
接 招
级
拍开
挂发
土股 地权 转收 让购
意
三合
向 性 拿 地
旧作 改开 造发
1.2 勾地等意向性拿地
概念
✓ 勾地是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，
并承诺愿意支付的土地价格。 ✓ 政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件；土地的一级开发
土股 地权 转收 让购
意
三合
向 性 拿 地
旧作 改开 造发
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一.土地获取 之 合作开发
• 双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益； • 对方以土地作价入股，我司投入后期开发费用，按约定比
例分配收益； • 对方以土地入股，部分变现，合作开发.
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一.土地获取的经济效益
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经济效益指标及成本构成