房贷支持证券发行的主要步骤
原始权益人按一定的标准选择资产，组成“资产池”。 原始权益人将“资产池”转让给特殊目的载体(SPV)。 特殊目的载体(SPV)发行房贷支持证券(MBS)，将募集资金转回原始权益人。
第4页
证监会资产证券化工作组
风险隔离与资产支持证券的有限追索
住房贷款证券化中风险隔离的内涵
3、投资者支付现金。
4、证券公司将集合资产管理计划募集的资金一次性支付给银行。
二.重点环节 1、交易完成后, 房产抵押权仍然登记在银行名下,有关按揭资金的收取以及与所有权有关的事 项仍由银行负责。
2、一旦房贷的违约率超过预期,影响了资产池对投资者的正常支付,担保公司会介入,用担保资 金支持正常支付.担保公司负责对呆坏帐的追索。
基金型SPV –以基金为SPV，通过发行基金单位融资，并投资于基础资产 –投资者为委托人和受益人 –受托人为基金管理公司或其它金融机构
我国目前选择特殊目的载体（SPV）类型的主要考虑因素
符合国内法律、法规的要求 能够实现资产证券化的基本功能
第6页
证监会资产证券化工作组
二、住房贷款证券化试点方案的资产流程图
第10页
四、对当前形势的判断:
1.目前市场对高收益的储蓄替代品需求很旺盛, 信托已在逐步发行类似资产证券化的信托 产品并向证券公司渗透,由证券公司代销信托产品并负责信托产品的转让，潜在风险很大。 2.证券公司理财部门,尤其是私金部,迫于客户竞争的压力, 纷纷开始信托的承销和转让业 务,这方面的监管缺位将会给证券公司带来很大风险,不亚于当年的柜台债风险。 3.保险公司,社保理事会等大机构投资者对住房贷款证券化产品都需求都很强烈。
第8页
三、住房贷款证券化试点方案的政策和风险控制流程表
形成资产 发 起 理 财 计 外 部 信 用 升 信用评级
交易
证券化步骤： 池
划和出售份 级 额
会计准则对 表外处理的 认可
税务
行为主体： 银行
证券公司
担保机构
(政策性银行, 财务公司,担 保公司,国际 金融机构等)
评级机构
银行间市场和 会计事务所 交易所市场
第5页
证监会资产证券化工作组
特殊目的载体（SPV）的类型和选择
国际上住房贷款证券化结构中使用的特殊目的载体（SPV）类型有多种， 主要包括：
公司型SPV –SPV在公司章程中作出特别限定以达到证券化的基本要求
信托型SPV –SPV为信托帐户，通过受托人持有资产并发行MBS –信托的受益人为投资者 –信托的受托人通常为银行或信托公司
以住房抵押贷款证券化为例，发起人（原始权益人）的债务不与支持抵押贷款证 券的资产及其收益混同，从而使抵押贷款证券远离发起人的破产风险和其他资产 的风险 ；在原始权益人破产时，用于支持抵押贷款证券的抵押贷款不参加其破产 清算 －－ 破产隔离。 通过债权和所有权的转移，使抵押贷款证券持有人对支持于证券的抵押贷款的抵 押物有最终追索权 －－ 真实出售。
根据《证券公司客户资产管理业务管理暂行办法》，通过以下结构安排，实施资产证券化业务的试点：
证券公司
金融机构
银行
1信贷 资产委托 4募集资金支付给银行
发起设立
集合资产管理 计划
担 保
2 出售计划份额
3 收到理财 资金
投资者A银行间市场 和交易所
特殊目的载 体
（SPV）
第7页
外部信用 升级机构
银行托管
住房贷款证券化试点方案的资产流程图说明
一.主要步骤: 1、由银行建立确定的房贷资产池，委托给证券公司发起成立的集合资产管理计划，实现该资 产池与银行其他资产的风险隔离。
2、证券公司将理财计划里的资产池进行结构设计，完成内部信用升级、外部信用升级和信用 评级，将集合资产管理计划份额出售给投资者。
第12页
第3页
证监会资产证券化工作组
住房贷款证券化的核心要素和主要步骤:
住房贷款证券化的核心要素：
可预测现金流 资产池内资产所产生未来现金流的可预测性是证券化的基础和先决条件。 表外运作 通过资产转让，原始权益人（如银行）将资产的收益和风险转移给房贷支持证券(MBS)的 投资者，同时，使投资者对支持于房贷支持证券(MBS)的财产有最终追索权。 破产隔离 在原始权益人破产时，ABS发行机构被视为与原始权益人相独立的实体，其资产不包括在 原始权益人清算资产范围内。 信用升级 为增加资产支持证券的信用评级而采用的信用提升技术手段，包括内部提升和外部提升。
住房贷款证券化中，证券持有人的追索权是独立的
抵押贷款资产组合是有一定范围的，一般由发起人设定“入库贷款条件”。 不同于其他证券（如企业债券、金融债券），抵押贷款证券是仅以抵押贷款库内 的资产为支持的，而企业债券或金融债券是以发行机构的资产所有者的整体信用 为担保的. 发行完成后,抵押贷款支持证券通过内部信用升级和外部担保所获得的 高信用级别是完全独立的,不会受发行机构(商业银行等)的信用级别波动的影响。
资产证券化试点方案和流程
证监会资产证券化工作组
目录 一、 背景介绍及说明 二、 住房贷款证券化试点方案的资产流程图 三、 住房贷款证券化试点方案的政策和风险控制流程表 四、 当前形势分析和相关问题
第1页
一、简要背景介绍和说明：“准证券化”对证券公司的巨大风险
证券公司承销信托
“准证券化”产品实质是信托产品。 信托计划设立发行只需在省级银监局备案，无严格风险管理和信息披露要求。 证券公司在“准证券化”过程中的被动地位；“饥不择食”现象：只管产品销售，不管产品质量。 证券公司发行“企业债”和“柜台债”的历史教训。 “准证券化”产品与证监会的责任：产品是否由证监会批准；证券公司是否参与？
1、银行形成房贷资产池的过程中证券公司、评级机构、担保公司都要进行尽职调查,人民银 行、银监会也有监管责任。 2、证券公司发起设立集合资产管理计划，由证监会监管。 3、财政部正在修订的会计准则倾向于认可银行资产池信托后的表外处理。 4、按照现行税法,银行和理财计划的委托过程都不征收营业税;理财计划与基金类似不是法律 实体,不征收所得税;同样,比较基金,理财计划份额的转让也无需交印花税。
证券公司交易信托
私金部迫于客户流动性需求的压力，提供交易平台。 交易假以信息交换系统之名。
第2页
证监会资产证券化工作组
住房贷款证券化的结构概论
原始权益人
转让资产池
特殊目的载体(SPV)
发行房贷 支持证券
房贷支持证券 投资者
住房贷款证券化是将缺乏流动性但其未来现金流可预测的房贷资产组建成资产池，以资产池所产生之现金 流作为偿付基础，通过风险隔离、现金流重组和信用升级，在资本市场上发行房贷支持证券(MBS)的结构性 融资行为。房贷支持证券(MBS)投资者获得资产池未来产生的现金流。最初拥有资产池的原始权益人通过房 贷支持证券(MBS)转让资产，获得现金。
第11页
下一步设想
1.在领导小组领导下和资产证券化工作组的具体运作下，近期内尽快依照<<证券公司客 户资产管理业务管理试行办法>>制定配套规则, 适应市场的呼声, 进行运用理财计划进 行资产证券化的试点, 在试点中总结经验。 3.在试点的经验的基础上, 在人民银行领导下, 联合银监会成立跨部门联合工作小组, 制定 专门的<<资产证券化暂行条例>>,统一解决资产证券化过程中的政策法规问题。
会计事务所
监管机构: 相关法规:
人民银行 证监会 银监会
人民银行,财 政部世界银 行司,证监会
证监会
人民银行、证 财政部 监会
银行法
证券法,合同 法,客户资财 管理办法
担保法
证监会和人 民银行相关 法规
证券法,人民 银行相关法规
会计准则
税务总局 税法
第9页
住房贷款证券化试点方案的政策和风险控制流程表说明