房地产行业财务报表分析
万科、中粮地产、荣安地产、渝开发
CONTANTS
1
万
科
2
中粮地产
3
荣安地产
4
渝开发
万科 000002.SZ
万科企业股份有限公司成立 于1984年，经过三十余年的发 展，已成为国内领先的城乡建设 与生活服务商，公司业务聚焦全 国经济最具活力的三大经济圈及 中西部重点城市。2017年再度上 榜，位列榜单第307位。
160.0000 140.0000 120.0000 100.0000
80.0000 60.0000 40.0000 20.0000
0.0000
万科应收账款周转率
88.7906
104.8766
54.5437
58.8726
2013年
2014年
2015年
2016年
138.4822 2017年
应收账款周转率就是反映公司应收账款周 转速度的比率，它说明一定期间内公司应收账 款转为现金的平均次数。应收账款周转率=当期 销售净收入/平均应收账余额，其中，平均应收 账款余额=(期初应收账款余额 + 期末应收账款 余额)/ 2。
01
03
新开工面积稳定增长，项目 储备优势明显
万科2017年累计开工约3651.6万 平方米，同比增长16.4%。而且 获取新项目216个。
02
04
资债结构不断优化，一线开 发商显融资优势
万科2017年底在手货币资金1741.2 亿元，较上年上涨100%，净负债率 为8.8%，较上年下降17.1%，公司 的回款能力大幅上升。
公司通过明确”优化系统，提质增效，创新 改革，强化执行“经营方针使得管控水平进 一步提升，提升运营管理效率，营业成本同
比下降24.54%，销售毛利率持续攀升。
30%
土地储备
与往年相比，中粮地产2017年明显加快拿地 节奏，积极参与土地获取，”快拿地，巧拿 地，拿好地“土地储备成为不可替代的核心 优势。
68.5264
万科销售成本率
70.0584
70.6475
70.5856
65.9044
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
万科的销售毛利率和销售净利率在2013年到2016 年总体成下降的趋势，四年的总体下降幅度都在2个百 分点之内，幅度较小。而万科2013年到2016年四年期 间成本率一直处于上升阶段，于2013年的68.5%提升 到2016年的70.6%，上升幅度超过了2个百分点，这也 解释了万科在2013-2016四年间，利润下降的主要原 因。万科的销售净利润率最近4年都处于下降通道中， 这与原材料价格、人力成本上涨引起的成本过快上升， 中央和地方层面针对房地产的一系列调控措施，以及整 个行业慢慢由卖方市场到买方市场的转变密切相关，公 司主营业务获利能力不断下降。
80%
营销
狠抓“快定位，快设计，快报建，快开工， 快开盘，快回款，快结算“有效提升开盘去 化率，积极推动商办整售，整体盈利水平有 明显提升。
90%
荣安地产 000517.SZ
荣安地产股份有限公司前身为宁波中元股份有限公司，创建于1965年，主要生 产经营金属切削机床。
1999年10月，公司进行重大资产重组，主营业务变更为通信设备和网络产品的 开发、研制、销售。
万科应收账款周转率从2013年起到2017年 一直呈现上升状态，说明万科收账的能力一直 在提升，资金流动性强，有利于企业的营运， 所以万科2017年的利润率相较于2013年来说， 有一个大幅度的提升。
0.4500 0.4000 0.3500 0.3000 0.2500 0.2000 0.1500 0.1000 0.0500 0.0000
万科作为房地产行业的龙头企业，虽说 一直处于领先地位，2013-2016四年间，其市 场竞争力呈现下降趋势，发展潜力已被约 束，使其获利空间不断压缩。
2016~2017年利润增长原因分析
销售增长迅速 量价齐升
公 司 在 2017 年 实 现 销 售 面 积 3595.2 万 平 方 米 ， 销 售 额 5298.8 亿 元 ， 同 比 上 升 30% 和 45.3% ， 在 22 个 城 市 销 售 第 一 。
由于房地产公司的存货包括了已完工 的房屋和未完工的房屋，而房屋的价格又 很高，因此房地产行业的存货相比其他行 业偏高。在2010年~2014年，万科存货的占 比最大，达到了流动资产的70%左右，于 2013年更是达到峰值74.91%，然后下降， 而在此之前整体呈上升的态势。存货占比 较大，销售停滞，增加了企业的营运成 本，导致万科销售利润于2013-2016年处于 下降阶段。
紧随政策导向，加速推进业务 多元化
万科物业已注入80的城市，物流 地产累计获取62各项目，同时， 推进度假、养老、教育、产业办 公等业务。力图构建地产生态 圈。
中粮地产000031.SZ
中粮地产(集团)股份有限公 司成立于1993年，是一家全国 性、综合性的房地产开发上市企 业,总部位于深圳市。中粮地产立 志成为有综合市场影响力的国内 领先房地产企业,目前,已成熟的 产品线:壹号系列、祥云系列、锦 云系列、鸿云系列。
0.3166 2013年
万科存货周转率
0.3161
0.4029
0.4063
2014年
2015年
2016年
2017年
从以上财务指标分析可得，2013-2017 年，万科存货周转率波动较小，2016-2017年 有小幅下降，但是同期内，利润却大幅上 升，成本下降幅度较大，由此可见，万科利 润主要受其成本因素影响，存货周转率影响 较小。
2009年6月，公司完成第二次重大资产重组，向荣安集团定向发行82800万股A 股购买其拥有的八家房地产公司股权和三处房产，全面退出通信及相关设备制 造业，进军房地产经营与开发业。2009年6月16日，公司更名为“荣安地产股份 有限公司”。
公司净利率在2017年再创新 高，2017年全年实现净利润，中 粮地产实现了五年来利润的持续 稳健增长。
2016~2017利润增长原因分析
销售面积和销售额的同比上涨
2017年全国商品房销售面积首破16亿 平方米，同比上涨7.7%。销售额首次
突破14亿元，增长13.7%。
70%
管控水平全方位优化 营业成本大幅下降