www要点提示★一季度全国房地产开发总体景气水平差不多连续了上年快速进展的势头，但受到土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的阻碍，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。

★房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势要紧体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。

★ 2004年将成为房地产开发企业上市年。

究其缘故要紧有两方面：一是去年“121号”文件之后，银行信贷收紧，房地产企业必须在银行信贷之外查找新的资金渠道；二是2002年8月房企上市解禁后，想上市和具备上市条件的企业走程序的时刻一般都在2年左右，2004年正好是那个时刻节点。

★“18号”令第一次将房地产业确立为我国经济进展的支柱产业。

2004年，沉寂多时的股票市场将重新回暖，投资者能够重点关注房地产板块中的龙头企业，如深万科、招商局、金地集团等。

目录Ⅰ基础数据平台 (3)一、全国房地产开发投资情况 (3)二、全国房地产土地开发与销售情况 (3)三、各地区房地产开发投资情况 (4)四、各地区商品住宅销售增长情况 (5)五、各地区土地开发与购置增长情况 (7)六、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况 (8)Ⅱ行业运行状况 (11)一、“国房景气指数”小幅回落 (11)二、35个大中都市房地产市场价格快速上涨 (20)三、百强企业开发规模和经营业绩差异较大 (25)四、行业遭遇政策紧缩企业面临资金压力 (29)Ⅲ进展趋势预测 (34)一、房地产投资在二季度开始回落 (34)二、要紧都市地价仍将保持上升势头 (36)三、土地政策将出现重大调整 (40)四、2004年将成为房地产开发企业上市年 (43)Ⅳ投资价值分析 (49)一、市场需求旺盛行业前景看好 (49)二、不同物业投资风险综合分析 (52)三、股市渐趋回暖板块轮动酝酿机会 (59)四、上市公司研究（深万科） (67)Ⅰ基础数据平台一、全国房地产开发投资情况单位：亿元，%二、全国房地产土地开发与销售情况单位：万平方米，亿元三、各地区房地产开发投资情况单位：亿元，%四、各地区商品住宅销售增长情况单位：万平方米，亿元，%五、各地区土地开发与购置增长情况单位：万平方米，亿元，%六、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况单位：万平方米，%注：从2004年起，东、中、西部划分范围按新规定执行，立即原划入东部地区的广西和中部地区的内蒙古划入西部地区。

数据来源：国家统计局Ⅱ行业运行状况一、“国房景气指数”小幅回落（一）房地产开发总体景气水平国家统计局编制的全国房地产开发景气指数结果表明：今年前3个月，“国房景气指数”接着保持在较高水平，但随着完成投资等要紧指标增幅的回落，3月份，“国房景气指数”为106.20，比上月下降1.46点，比去年同月下降1.13点。

表明一季度全国房地产开发总体景气水平差不多连续了上年快速进展的势头，但受土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的阻碍，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。

今年一季度，全国房地产开发接着保持快速进展的要紧因素为：一是充裕的资金和相对宽松的土地供应，是推动房地产开发投资强劲增长的重要动力；二是市场需求旺盛，商品房销售面积大于竣工面积，平均销售价格涨幅加大，销售额中个人所占比重高于去年同期，达到92.1%。

图2-1：2003-2004年3月房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局（二）要紧分类指数走势分析1、本年资金来源分类指数。

3月份，本年资金来源分类指数为107.51，比上月下降3.16点，比去年同月上升2.87点。

一季度，全国房地产开发企业本年资金来源累计达到3595亿元，同比增长53.2%。

其中，国内贷款875亿元，同比增长30.7%，增幅比去年同期回落20.7个百分点，表明央行采取的紧缩房贷政策作用开始体现；企业自筹资金1225亿元，同比增长61.5%，增幅比去年同期提高14.7个百分点；定金及预付款1194亿元，同比增长64.5%；利用外资57亿元，同比增长1.05倍。

分地区看，东部地区房地产开发企业到位资金的增速明显低于中、西部地区。

图2-2：2004年1-3月房地产开发投资完成额构成情况数据来源：国家统计局2、房地产开发投资分类指数。

3月份，房地产开发投资分类指数为108.28，比上月下降1.79点，比去年同月上升1.14点。

一季度，全国累计完成房地产开发投资1820亿元，同比增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点，但比今年前2个月回落了9.1个百分点。

其中，完成住宅投资1203亿元，同比增长35.9%，占全部投资的比重为66.1%，比去年同期下降2.5个百分点；办公楼投资94亿元，同比增长68%，所占比重为5.2%；商业营业用房投资229亿元，增长61%，所占比重为12.6%。

图2-3：2004年一季度全国房地产开发投资完成额及增长情况数据来源：国研网财经数据库3、商品房销售价格分类指数。

3月份，商品房销售价格分类指数为98.28，比2月份上升2.36点，比去年同月上升0.92点。

一季度，全国商品房完成销售面积达到4271万平方米，同比增长35.4%；商品房销售额累计完成1143亿元，同比增长44.4%；商品房平均销售价格为2677元/平方米，同比提高6.7%。

其中，商品住宅平均销售价格为2481元/平方米，提高6.5%；办公楼和商业营业用房的销售价格分不上涨了24.8%和9.1%。

中部8个省份的商品房平均销售价格同比提高16.3%，远远高于全国平均上涨水平。

图2-4：2003-2004年一季度商品房销售额及增长情况数据来源：国研网财经数据库4、商品房空置面积分类指数。

3月份，商品房空置面积分类指数为92.68，比2月份上升0.70点，比去年同月下降1.78点。

商品房空置面积分类指数的下降，表明空置面积的增幅与去年同月相比有所回落。

一季度，全国商品房空置面积为9008万平方米，同比增长5.3%，增幅尽管低于去年同期水平，但明显高于2003年增长2.2%的水平。

其中，空置一到三年的商品房面积为3883万平方米，占全部空置面积的比重为43.1%；空置三年以上的商品房面积为1138万平方米，所占比重是12.6%。

分地区看，全国有18个省份空置面积增幅超过10%。

中、西部地区商品房空置面积增幅明显快于东部地区。

5、竣工面积分类指数。

3月份，竣工面积分类指数为104.63，比2月份下降3.37点，比去年同月下降8.13点，是阻碍“国房景气指数”整体水平低于去年同月的要紧因素之一。

一季度，全国累计完成竣工面积3681万平方米，同比增长21.3%，增幅比去年同期减少24.5个百分点。

其中，商品住宅竣工面积为2981万平方米，同比增长19.5%；办公楼和商业营业用房竣工面积分不增长了28.2%和30.2%。

图2-5：2003-2004年一季度商品房竣工面积及增长情况数据来源：国研网财经数据库6、土地开发面积分类指数。

3月份，土地开发面积分类指数达到114.21，比2月份下降4.06点，比去年同月下降9.41点，是8个分类指数中下降幅度最大的分类指数。

一季度，全国完成开发土地面积3724万平方米，同比增长28.8%，增幅比去年同期回落37.8个百分点。

分地区看，东部地区完成土地开发面积2328万平方米，同比增长30.2%；中部地区完成土地开发面积673万平方米，同比增长7.1%；西部地区完成土地开发面积723万平方米，同比增长52.4%。

图2-6：2003-2004年一季度全国完成开发土地面积及增长情况数据来源：国研网财经数据库二、35个大中都市房地产市场价格快速上涨据国家进展改革委、国家统计局对35个大中都市房地产市场调查显示，一季度房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，土地交易价格上涨7.5%，房屋租赁价格上涨0.6%。

表2-1：2004年一季度35个大中都市房地产价格指数表（以去年同期价格为100）数据来源：国家统计局1、房屋销售价格快速上涨。

一季度，伴随着房地产投资和销售的快速增长，房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，涨幅比去年四季度增加2.6个百分点。

分地区看，35个大中都市中有9个都市房屋销售价格涨幅超过10个百分点。

分不是上海涨幅为28.3%，沈阳19.6%，青岛16.0%，重庆14.5%，天津14.2%，南京12.1%，宁波11.9%，杭州10.5%，济南10.2%。

昆明和乌鲁木齐房屋销售价格与去年同期差不多走平，而长春房屋销售价格则下降2.5%。

分类不看，在商品房销售价格中，住宅价格上涨7.6%。

其中，经济适用住房和一般住宅销售价格分不上涨5.2%和7.7%，豪华住宅销售价格上涨7.9%。

非住宅用房销售价格上涨7.4%。

其中，写字楼和商业用房销售价格分不上涨7.8%和8.2%，其他用房销售价格上涨1.1%。

2、土地交易价格涨幅减小。

一季度全国土地交易价格比去年同期上涨7.5%，涨幅比去年四季度低1.4个百分点。

分地区看，35个大中都市中，有7个都市涨幅超过10个百分点，分不是，杭州涨幅为51.3%、上海22.6%、天津18.1%，成都16.3%，宁波12.3%，大连11.8%，沈阳11.0%。

广州、昆明、哈尔滨和兰州土地交易价格与去年同期均持平。

分类不看，在土地交易价格中，居民住宅用地交易价格上涨8.7%。

其中，豪华住宅用地价格上涨7.0%，一般住宅用地价格上涨8.8%；商业旅游娱乐用地交易价格上涨4.7%；工业用地交易价格上涨2.8%；其他用地交易价格上涨0.7%。

除豪华住宅用地和工业用地价格涨幅较去年四季度增加外，其他各种用地价格涨幅均有所减小。

图2-7：2003-2004年一季度全国土地交易价格指数对比情况数据来源：国研网财经数据库3、房屋租赁价格略有上涨。

一季度房屋租赁价格比去年同期上涨0.6%，涨幅比去年四季度低1.6个百分点。

其中，住宅租赁价格上涨3.4%，涨幅比去年四季度减小11.1个百分点，商业用房租赁价格微涨0.2%，办公用房和厂房仓库租赁价格则分不下降0.7%和0.1%。

图2-8：2002-2004年一季度全国房屋租赁价格指数变动情况数据来源：国研网财经数据库三、百强企业开发规模和经营业绩差异较大“中国房地产TOP10研究组”公布了2004年“中国房地产百强企业研究”成果。

从房地产百强企业的描述性统计分析来看，呈现四大特征：第一，房地产百强在地域分布上呈现极大的不均衡性。

房地产行业进展水平和都市经济进展的区域差异极大地阻碍了百强企业的区域分布。

华北地区、华东地区和华南地区，占有100强总数的88%；而中西部地区和东北地区分不只占有100强的9%和3%。

第二，百强企业的开发规模和经营业绩差异较大，两极端化明显。