租金(元/㎡/月) 50—80,现打7折 50—80,现打6.5折 10—15 20—30 30—40 均价20
项目操作背景2——投资回报情况 印刷纸品包装区
销售均价：1.6万元/㎡；
目前平均租金：13元/㎡/月；
租金增幅：20％；
增长后租金水平：13＋13*20％≈16元/㎡/月；
投资回报率：12*16/16000＝1.2％；
•
项目操作背景2——投资回报情况
租赁条件： 押金：5000元； 签约年限：1年或2年； 租金交付方式：一次性 交付； 管理费：3.8元/月/㎡； 租金递增情况：12月中 旬租金预计上调20％；
市场类别 铺位数(间) 皮革 纺织 印刷 五金 化工 电子 732 756 386 644 230（柜台 1000个）
小结：整体北区出租情况良好，南区则较差；不同功能商家平均分配体量存在一定问题，皮具皮革、 纺织服装原辅料存在供不应求，其他商家则商家支撑不足，尤其印刷纸品包装区；
项目操作背景5——经营氛围分析
已形成一定的经营氛围， 在各自功能区内收益呈现 中间向南北递减的局势；
包装区氛围淡 经营氛围淡
项目操作背景1——时间撞车
契机
• 一期铺面价格从开盘 至今一路走高，从 6000—8000—15， 000，如今已达到16 ，000元/㎡； 二期推出对外口径将 肯定高于1.6万元/ ㎡
现状
• 一期包装印刷区尚有20间铺面待 售闺中；
•
二期已全面启动，大体量的地下 商业面积在明年初推出，目前已 对市场放出信息，预计本月底将 积累客户；
就项目目前 的区域环境 来看，整体 层数2－3层 的铺面单价 1.6万元/㎡， 价值可挖掘 空间已有限， 总价在150万 以上，如年 前不能按揭 销售，会形 成一定投资 门槛。
项目操作背景4——招商氛围分析
出租情况良好，出租率在 95％以上，甚至皮具皮革 还另设简易房；
出租情况不是很理想，尤其 销售部分的印刷纸品包装区， 出租率仅在6成左右
项目操作背景3——宏观层面分析
行业环境
住宅受政策影响较大， 市场反映较冷 社区商业供应为主， 专业市场供应稀少 项目处于政策严控期间，受到相关 条款的制约，但在行业环境方面， 迎来一定机会 深圳商业地产供应逐年递减
2007年深圳商业供应倾向零售方面
深圳各银行已提前完成贷款额度， 现已限制房地产贷款额度与方式; 新推物业办理按揭须要等待明年 初；
07年9月为止，央行共加息 5次，以抑制房地产投资
商业物业按揭首付最少已升为5成； 07年个人房地产买卖税费提高
政策层面
主要因素：银行放贷受限导致多数项目年前不能办理按揭业务；
项目操作背景4——推售价格分析
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 商铺 包装G街-G27 包装G街-G29 包装G街-G31 包装G街-G51 包装G街-G53 包装G街-G55 包装G街-G57 包装G街-G59 包装G街-G61 包装H街-H31 包装H街-H35 包装H街-H41-43 包装H街-H45 包装J街-J16 包装J街-J42-44 包装J街-J58 包装J街-J64 包装J街-J67 包装J街-J68 包装K街-K33 新房号 层数 P14栋125 三层 P14栋127 三层 P14栋129 三层 P13栋109 三层 P13栋111 三层 P13栋113 三层 P13栋115 三层 P13栋117 三层 P13栋119 三层 P16栋129 二层 P16栋133 二层 P15栋101 二层 P15栋103 二层 P16栋114 二层 P15栋102 二层 P15栋116 二层 P15栋122 二层 P17栋125 二层 P15栋126 二层 P20栋131 二层 合计/平均 面积 151.53 151.53 151.53 151.77 151.77 147.24 147.24 151.77 151.77 100.9 100.9 198.11 101.08 100.9 190.22 98.06 101.08 101.12 101.08 100.92 2,650.52 标准单价 16,233.49 16,233.49 16,233.49 16,233.49 16,233.49 16,233.49 16,233.49 16,233.49 16,233.49 15,493.50 15,784.48 16,973.66 15,493.50 15,246.67 16,973.66 15,000.00 15,246.67 15,493.50 15,493.50 15,784.48 16,074.07 标准总价 2,459,861.30 2,459,861.30 2,459,861.30 2,463,757.40 2,463,757.40 2,390,219.60 2,390,219.60 2,463,757.40 2,463,757.40 1,563,294.00 1,592,654.20 3,362,651.30 1,566,082.90 1,538,388.50 3,228,729.10 1,470,900.00 1,541,132.90 1,566,702.60 1,566,082.90 1,592,969.90 42,604,641.00
华南城销售操作思路
二级市场商业事业部 二级市场策划品控中心
本报告核心思路
Байду номын сангаас
实效营销
客户定位：中高端投资客，关注项目的增值性和稳
定性，易受媒介和现场氛围影响；
推广策略：低成本，借势而为，细节包装；
营销渠道：三级市场公关为主，现场接待为辅；
怎样达成发展商既定目标？
发展商目标梳理 项目操作背景
目录
应对策略
项目分析 销售策略及执行
推广策略及执行
发展商销售目标梳理
春节前：扫清一期剩余20间铺
目标
2008年：二期高价值高速度销售 希望增加自营客户比例
项目操作背景
时间撞车 一期尾盘碰见二期 新盘 投资回报率低 银行已提前完成 放贷额度 总价在150万元以上
租金增长幅度低
操作背景
年前不能办理按揭
价格门槛
招商率低