业态规划需考虑的微观因素之六：人流动线
购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。在
进行业态规划时应与人流的规划充分结合，能够较好的避免商铺人流死角，并且
最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。 现代的购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报 也就越大。但要把购物者引至高层并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的楼
缺点
1．对地块原生的商业价值要求较高； 2．相对混乱，很难形成统一的商业形象； 3．不易获取商业物业的增价值 1．资金回收周期长，资金压力大; 2．承担后期收益风险； 3．承担不确定因素所造成的风险。
营
租
委托经营
后期经营存在一定的风险。
三大主流经营方式适用情况
商业经营管理能力不同的企业对经营方式的选择应有所不同：
（3） 纯分成：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商
场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售 保底额，共同经营，共当风险。
三大主流经营方式
2、招租 商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际用家，商场获租金收益，
铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。
在其他业态的规划设计中，餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、
供电瓦数等是否合适；建筑类的商家规划引进，要考虑到其本身的承重要求是否与 项目本身建筑相适应等等。
业态规划需考虑的微观因素之四：业种聚客能力
聚客能力强的商店对购物中心的贡献，不仅仅局限于单店经营业绩好，更重要的 是它们会吸引周边商店的人流，形成整体良好的经营效果。一旦经营业绩效果开 始显现，成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。所以在进行业 态规划时要充分考虑不同业种的聚客能力，使各业种之间形成良性的互补。 我们通常认为，大主力店具有较强的聚客能力。比如大型超市、大型百货、美 食广场等。但不同的主力店其聚客能力也有不同，例如建材超市，相对于大型超 市的聚客能力就会弱一些。再如自助式KTV，它的聚客能力就不同于其它的业种， 顾客进入KTV后消费就会相对单一，对于周边其它的小业态的带动也会相对减弱。 业态规划中要详细考量主力店的聚客能力。 各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费者层基本是全客层的， 比如餐饮业；有些消费则具有很强的针对性，比如服装服饰的聚客能力就会强于 文化办公用品的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。因此，不同业种
业态规划需考虑的六个微观因素
租金水平 工程技术
条件
面积要求
辅助功能
业种聚客
区需求
人流动线
能力
业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平
不同业种商户的租金承受力各有差异。购物中心在进行业态规划时，应考虑不同 业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。 例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。将较多的小餐饮商
购物中心 太古广场 又一城 楼层数 5 7 购物中心 海港城 时代广场 楼层数 4 12
青衣城
APM
4
8
朗豪坊
MEGA BOX
13
18
二、设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼层相连， 提高各楼层租金收益水平。
香港具有复合型人流推进结构的购物中心比较有典型意义的是太古 广场。从人流推进结构来说，太古广场拥有三个层面的人流推进系 统，同时对多个楼层直接导入客流，地铁口直接与较高楼层相连， 使各楼层感觉像都在地面，从而提高了各楼层租金的收益水平。
香港购物中心借鉴
香港购物中心 的建筑及商业规划
一、城市中心的购物中心最多达18层，商业向空中发展，将商 业价值利用到极致。
香港没有一般意义上的郊区型购物中心，所有购物中心均为都市型 购物中心。都市型购物中心以垂直型为主，商业向空间发展的特点 比较明显。香港购物中心绝大多数在3层以上，5－9层的很普遍， 其中最高达到18层。
辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。
项目自身分析
竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目 的商业业态。此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位 置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最
适合本项目的商业业态。
工作步骤
商业业态定位
商业业态规划 经营定位
业态规划一般规律
业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业
经营方式 自营 自营为主，招租为辅 自营为辅，招租为主 全部招租 委托管理公司经营管理 适用情况 企业具有商场经营管理能力 企业具有商场经营管理能力，但为扩大规模，充实服务 功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作 为补充 企业缺乏商场经营管理能力或营业资金不足 企业无商场经营管理能力 企业无商场经营管理能力
业态规划需考虑的微观因素之二：面积要求
面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的面积不同，在进 行业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积要求的差异。如果规划的面积太 大，不适合引进商家的特定经营，则是一种资源的浪费；如果规划的面积太小，
则不适合相应商家的要求，也会对招商造成阻碍。
例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。再如沃尔玛 超市，其面积约20000-30000平方米(不含停车场)，每一单层租赁面积至少 8000平方米，至多租赁3个楼层。了解不同商家的面积要求，有利于解决主力商
面。将业态规划与人流动线相结合，有利于将顾客引至购物中心的各个楼层，形
成良好的经营氛围，提升整场的租金水平。
工作步骤
商业业态定位
商业业态规划 经营方式定位
三大主流经营方式
根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式，
按实际情况，一般可以采用自营、招租、委托经营管理三种主流方式。 1、自营 （1） 购销：商场自行进货，自行销售，自担经营风险。 （2） 保底抽佣：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营， 商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低 销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取 佣金。
人流 人流推进结构
第一层地下 层的人流
第二是地面 层的人流 第三是四楼 的人流
太古广场地下层与地铁相连，停车场设在地下室， 地铁的客流和开私家车的客流从地下进入商场。
太古广场由于邻近巴士站，乘坐巴士的客流从地面 进入商场。 考虑到四楼有酒店和写字楼，太古广场于是修建了 一条私家路直通四楼，并设置候车区，由于四楼基 本为开私家车的顾客，消费水平强，消费能力高， 于是四楼也拥有了稳定的进入商场的人流。
经营方式定位要点
1、投资资金回收期预测 项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一 项目中去； 2、项目收益效果预测
收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最
优方案； 3、经济走势分析 通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断选取何种经营方式； 4、风险比较分析 分析商场不同经营方式所带来的风险概率大小等。
三、美食在购物中心总营业面积中承租面积最大，平均占总承租 面积的25％以上。
• 在香港购物中心的规划当中，餐饮的功能规划得很全面，总营业 面积占到一个相当大的比例。 • 统计数据表明，在香港现存的购物中心当中，餐饮平均占到香港 购物中心总承租面积的25％以上。其中社区型购物中心所占比 例最高，餐饮平均占到总承租面的28％。区域型购物中心略低， 平均占到总承租面积的22％。 • 现今，随着商业项目Байду номын сангаас不断涌现，餐饮在购物中心中所占的面积 比例越来越大。
家所需要的面积太大或太小的问题，又可以增加项目整体的可售面积，增加商业
项目的整体利润。比如在业态规划时可以将超过主力店面积要求的部分进行分割， 使之形成一些独立的店面，而且由此分割出来的店面紧邻主力店，可以分享其巨 大人流量，店面的价值自然非同寻常。
业态规划需考虑的微观因素之三：工程技术条件
在业态规划时，还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求，是 否适合在本项目建筑楼层内经营。层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排 烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。 业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程建设有着实际的指导意义。 比如沃尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m， 甲方所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；结构负荷方面，鲜食楼层： 1000kg/㎡，非食品楼层：700kg/㎡。 再比如规划影院业态的时候，一般电影院的层高都要求在8-9米之间。而普通电影 院的层高也要求有8米。如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业 态规划中是不合适设置电影院这一业态的。
的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。
业态规划需考虑的微观因素之五：辅助功能区需求
辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售招商直接创造 利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区 范围。不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。如大型超市，就要求有一定面积的卸货 空间和停车场。例如家乐福超市，就要求单体购物中心有1000个以上的停车位，其中有200 个可以提供给家乐福及其顾客专用。有些餐饮业种要求有一定的设备用房。所以商家的辅助 功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。 同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划，有利于充分挖掘这些辅助空间的价值，提 升租金的水平。例如楼梯附近的店面其租金水平相对较高，这样就可以安排一些租金承受能 力较强的业态。
发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。 业态比重分配规律： 目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功 的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。 业态楼层分布规律：
纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，