土地
建设用地指建造建筑物、构筑物的土 地，包括城乡住宅和公共设施用地、 工矿用地、交通水利用地、旅游用地
军事设施用地等。
农用地
建设 用地
未利用 土地
一、土地管理的基本概念
（二）土地管理法
1、概念 调整人们在开发、利用和保护土地过程中所形成的权
利、义务关系的法律规范的总称。
2、土地管理法的立法目的
• 维护土地的社会主义公有制 • 加强土地管理 • 保护、开发土地资源，合理利用土地 • 切实保护耕地 • 促进社会经济的可持续发展
• 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为
农用地、建设用地和未利用地。
• 严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕
地实行特殊保护。
• 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确
定的用途使用土地。
国务院28号文件：
• 严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划
修改的管理。
农用地使用权 ——土地承包经营权 农村建设用地使用权
（3）集体土地使用权：
宅基地的管理政策：
• 一户一宅，面积不超标 • 符合规划，依法审批 • 出卖或出租后，不得再申请 • 禁止城镇居民在农村购置宅基地。
二、土地管理的基本制度
(二)土地用途管制制度
1、严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地
社会主义公有制Biblioteka 国国家家土土地地所所有有权权
农民集体土地所有权
（一）土地产权制度
2、 国家土地所有权
国家代表全体人民对国有土地依法占有、 使用、收益和处分的权利
城市市区土地
农村和城市郊区中依法没收、征收、征购、收归国有
国
的土地
家
土 地
依据有关法律规定不属于集体所有的林地、草地、荒地 、滩涂以及其他土地
（二）土地管理法
3、土地管理法的发展历程
•土地管理法初步形成时期
– 《中华人民共和国土地改革法》 （1950）
–
•土地管理法发展完善时期
– 《中华人民共和国土地管理法》 （1986，1988）
•土地管理法体系建立时期
– 《土地管理法》（1998，2004） – 《物权法》（2007）
二、土地管理的基本制度
农村集体经济组织全部转为城镇居民的，原属于其成员
集体所有的土地
因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集 体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
（一）土地产权制度
2、国家土地所有权
国家 土地 所有 权的 行使
国有土地的所有权由国务院代表国家行驶， 现实生活中由地方各级人民政府实际行使， 其他任何单位和个人都不得侵占、买卖或以 其他形式非法转让国有土地
村民集体所有
乡（镇）农民 集体所有
农村集体经济组织可以对其所有的土 地行驶占有、使用、收益和处分的权 利，也可依法转让、抵押和租赁，但 它不得自行将土地非法转让为乡镇村 建设以外的建设用地。
村集体经济组织或 村民委员会经营、
管理
乡（镇）集体经济 组织经营、管理
（一）土地产权制度
3、集体土地所有权
• 现行法律对集体建设用地入市流转的限制：
① 派生性 ② 独立性
4、土地使用权
（2）国有土地使用权
在国有土地使用权，可分为：划拨土地使用权 和出让土地使用权。 划拨土地使用权：无偿、无限期、不可流转 出让土地使用权：有偿、有限期、可流转
4、土地使用权
（3）集体土地使用权：
集体土地使用权是指农村集体经济组织及其 成员以及符合法律规定的其他组织和个人 依法对集体所有的土地享有占有、使用、 收益的权利
• 土地产权制度 • 土地用途管制制度 • 耕地保护制度 • 土地征收征用制度 • 建设用地审批制度
二、土地管理的基本制度
（一）土地产权制度
1、土地所有权 土地所有权是指国家或者农民集体依法对其所有的土地行使
占有、使用、收益和处分的权利。
特征：主体的特定性 交易的禁止性 权属的稳固性 内容的可分离性
城镇村建设项目的选址范围
• 扩展边界和有条件建设用
地区
可以与允许建设区中的规划新 增用地进行置换
国有土地除国家自己使用外，其使用权还可 以通过出让、划拨、租赁等方式给其他单位 或个人使用
（一）土地产权制度
3、集体土地所有权 范围：农村和城市郊区中除法律
规定属于国家所有以外的全部土地 农村的宅基地和自留地、自留山， 乡（镇）或村在集体所有的土地上 修改并管理的道路、水利设施用地
集体土地 所有权
(二)土地用途管制制度
土地利用总体规划实行指标控制：
• 至上而下，逐级下达规划控制指标 • 约束性（强制性）指标：耕地保有量；基本农田保
护面积；城乡建设用地规模。
• 预期性指标：新增建设占用土地规模；人均城镇工
矿用地面积；万元二三产业增加值用地量。
土地利用总体规划空间管制规则
• 规模边界和允许建设区
(二)土地用途管制制度
五级土地利用规划体系： 国家级纲要、省级、市级、县（市）、乡镇级土 地利用总体规划
三轮规划：1985-2000年 1997-2010年 2006-2020年
(二)土地用途管制制度
土地利用总体规划实行分级审批： • 全国土地利用总体规划纲要--------国务院 • 省、自治区、直辖市--------国务院 • 省会城市、人口100(50)万以上、计划单列市等----国务院 • 市级、县级--------省级人民政府 • 乡(镇)级---------省级政府或授权设区的市级人民政府
土地管理基础知识讲解
2014年4月15日
目录
• 一、土地管理的基本概念 • 二、土地管理的基本制度 • 三、土地管理法律责任
一、土地管理的基本概念
（一）土地的概念与特征
土地是地球陆地表层，是人类赖以生 存和发展的活动场所。 特征：固定性、有限性、永久性 多样性
农用地指直接用于农业生产的土地，包 括耕地、林地、草地、农田水利用地、 养殖水面等。
法律规定，任何单位和个人进行建设，需要使 用土地的，必须依法申请使用国有土地。
依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地 和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
（一）土地产权制度
4、土地使用权
（1）土地使用权的概念 土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家
或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范围内进 行处分的权利。是从土地所有权中分离出来的一项权利。 具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、抵押等权 利 特征有：