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《房地产投资分析》
综合测试题5
一、简答题（共10题，每题5分，共50分）
1．简述房地产投资分析中的投资与成本与一般工业生产活动的差异
对于开发出售模式下的房地产开发项目而言，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。
房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念较为相似。
2、简述房地产市场调查的程序
1．提出问题，确定调查的目的
2．决定收集资料的方法
资料分为第一手资料和第二手资料。
3．设计调查表
4．选样
5．数据处理、分析与解释
6．提出调查报告
3、简述政府在房地产开发过程中的市场管理
政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现在以下几个方面：
1．资质审查
2．产权登记
3．建立房地产价格评估制度
4．交易程序的规范化
4、简述居住项目项目对区位的要求
居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素：
1.市政公用和公建配套设施完备的程度。
2.公共交通便捷程度。
3.环境因素。
4.居民人口与收入。
5．简述房地产开发项目总投资的构成
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。
开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。
6、简述土地增值税的税率
土地增值实行四级超率累进税率，从30%-60%。
1.增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；
2.增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
3.增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
7、简述财务分析的基本程序
1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料
2．编制基本财务报表
3．财务分析指标的计算与评价
4．进行不确定性分析
5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论
8、简述敏感性分析的含义和作用
敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。
敏感性分析的目的和作用一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性；二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行；三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。
9、简述投资主体按对风险所采取的态度不同的分类及普通型投资者的特点
按对风险所采取的态度不同，可将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。
大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资，其特点是：
1.在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报；
2.而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险；
3.在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。
10、简述房地产投资决策的准则
1．确定型决策准则就是各类方案的评价指标。
2．风险型决策准则要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。
以同时考虑方案的损益及其发生的概率的期望值作为决策准则。
3．不确定型决策准则包括：1）悲观准则；2）乐观准则；3）折衷准则；4）后悔值准则；5）机会均等准则。
二、论述题（共2题，每题10分，共20分）
1、试述房地产市场的特征
1．房地产市场是信息不充分的市场
缺乏信息是房地产市场的重要特征。
2．房地产市场的区域性强
房地产市场区域性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。
房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。
3．房地产市场产品的异质性
这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。
4．地产市场的垄断性
我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断市场。
此外，地产市场交易的金额一般都很大，使进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少，因而也容易出现垄断。
5．房地产市场是房地产权益的交易市场
房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定，
2、试述房地产投资风险的主要类型
1．自然风险与意外风险
自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成的损失。
2．财务风险
财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。
3．经营风险
经营风险是指由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。
4．市场风险
市场风险是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。
5．政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。
6．社会与政治风险
社会风险与政治风险是指由于政治、经济因素变动，社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。
三、计算题（共3题，每题10分，共30分）
1、已知某房地产项目销售面积20000平方米，销售均价10000元。
土地成本：6000万元；建安成本4000万元；前期工程费用、管理费用、其他费用分别为建安成本的5%、3%、2%；销售费用为销售收
入的5%；财务费用1000万。
转让房地产的税率6%，其他扣除项目为开发成本的20%。
计算该项目的土地增值税。
解：列表计算如下：
2、某开发公司年计划销量为300000m2,单价10000元,年销售收入30亿元,固定成本10亿元,单位变动成本3000元,销售税率6%,求销量临界点和允许降低的最大幅度。
解：用公式计算
计算结果表明:计划销量为300000m 2,保本销量为156250 m 2,即意味着项目保本情况下,销量允许降低的最大幅度为47.92%,也就是说,如果市场不好,销量可从300000m 2减少到156250m 2,项目不亏本,说明项目有较强的适应市场需求量变化的能力。
3、某房地产有三个使用功能相同的方案，相关数据如下表， ic=10%，试用费用现值法和等额年费用对方案进行比选。
解：（1）用费用现值法求
计算结果：B 方案的费用现值最小，因此B 方案最优。
（2）用等额年费用求 001000000000
156250
(1)10000(16%)3000
300000156250
100%100%47.92%300000
F V Q C Q P r C Q Q Q η=
==------=
⨯=⨯=9910
(110%)1150130
()(1)30001502871.5610%(110%)(110%)n
t
A t c t PC C
B i -=+--=
-+=+⨯+=++∑9910
(110%)122080
150********.96
10%(110%)(110%)B PC +--=+⨯+=++9910
(110%)130050
10003002824.0910%(110%)(110%)
C PC +--=+⨯+=++
计算结果：B 方案的等额年费用最小，因此B 方案最优。
10
10
(1)10%(110%)2871.56467.33(1)1(110%)1
n c c A n c i i AC PC i ++==⨯=+-+-10
1010%(110%)2820.96459.11
(110%)1B AC +=⨯=+-10
1010%(110%)2824.09459.62
(110%)1
C AC +=⨯=+-。