2010/1北京市商品住宅市场价格收入比研究彭鸿斌任宏摘要：房价收入比是衡量居民对房价购买承受力的指标，本文在构建商品住宅市场价格收入比模型的基础上，试图确定北京市房价收入比的合理区间，并进而对北京市商品住宅价格水平进行评估。

本文认为北京市商品住宅市场的房价收入比已经超出合理区间，房价收入比已超过大部分人的承受限度。

当前北京房地产市场购房需求是由少数高收入阶层和大量投机群体所支撑的，商品住宅市场存在较为严重的价格泡沫。

关键词：北京市商品住宅；房价收入比；价格泡沫中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001－490X （2010）1－024－03作者：彭鸿斌，重庆大学建设管理与房地产学院博士生；任宏，重庆大学建设管理与房地产学院教授，博士生导师；重庆，400030从1998年至2003年，北京市商品住宅市场上一手房价格保持平稳的态势，均价在4500元上下做小幅波动。

但是从2004年开始，北京房价开始飚升，五年内均价从2004年的5053元升至2008年的12584元/平方米，价格上涨之快令人咋舌。

与房价高速上涨不相称的是，居民收入增长缓慢。

在目前北京房价高位运行的情况下，商品住宅市场能否可持续发展，是一个值得开发商和政府决策者考虑的课题。

房价水平是否可长期维持，可以用房价收入比来进行衡量。

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量居民对房价购买承受力的指标之一。

确定房价收入比的合理区间，有利于房地产市场的健康发展。

一影响房价收入比的主要因素从构成房价收入比的主要因素看，制约住房支付能力的因素主要有住宅价格、家庭收入、融资方式、储蓄状况、住房消费倾向等。

（一）住宅价格。

住宅价格指新建商品房及二手房等的市场加权平均价格。

根据我国实际情况，住宅价格为房屋单位价格和住宅单位面积的乘积。

可以看出在收入及住宅单位面积恒定的情况下，住房价格与支付能力成反比，单位价格越高，支付能力越弱，反之越强。

同样，在收入及房屋单位价格不变的情况下，住房价格与支付能力也成反比，住宅单位面积越大，支付能力越弱，反之越强。

低价位住房比例越高，居民平均购房能力越强。

反映在房价收入比数值上，即住宅价格和房价收入比正相关（见表1）。

（二）家庭可支配收入。

家庭可支配收入决定中长期住房消费的基本情况，在可支配收入增长的预期下，家庭在住房上的消费会明显增强，其中若干时间所积累形成的家庭积蓄，决定家庭支付首期付款能力。

支付的首付款比例越高，可承受力越强。

在我国长期形成的低消费高储蓄的消费习惯下，居民家庭的金融资产确实对家庭的住房购买力产生了积极的作用。

（三）融资方式。

融资方式包括可获得抵押贷款类型、贷款价值比、还款期限、贷款利率、首付款比例以及还款方式等。

通常条件下我国居民选择等额还款方法最多。

贷款方式对支付能力的影响表现在：家庭对采用公积金贷款的支付力比商业贷款支付力强；首付款比例低、偿还期限长则居民支付能力强；利率提高则支付能力下降、利率下调支付能力增强。

根据我国现行公积金贷款利率和商业银行贷款利率，采用公积金贷款的支付力比采用商业银行贷款的支付力提高30%左右。

（四）住房消费比例。

住房消费比例是指住房消费占收入的比例，美国住宅与城市发展部（HUD ）规定用最多占家庭收入30%的金额作为应该支付的住房消费比例的标准。

通常情况下，参照我国银监会对住房还贷比例上限为月收入50%要求，可以得出我国对住房消费比例的控制为50%以下。

相比之下，我国住房信贷政策较西方国家更为宽松。

（五）其他影响因素。

家庭人口特征、婚姻状况和家庭构成等因素会影响家庭的收入和消费，进而也影响家庭的住房支付能力。

根据调查，我国中青年家庭的支付能力强于老年家庭，目前情况是35－45岁年龄段的家庭支付能力最强。

其原因是中青年家庭大多受过高等教育，人力资本含金量高；中国长期以来形成的传统使长辈的代际收益转移，这也扩大了青年家庭的住房购买力。

二房价收入比模型的建立住宅价格、家庭收入、融资方式、储蓄状况、住房消费倾向等，这些影响房价收入比的因素，从长期看是处在不断变化之中的，因而居民的住房支付能力也是动态变化的。

从现行房地产交易的基本状况来看，多数家庭单位在完成首期支付后，仍然需要依靠金融机构的贷款，所以住房消费不仅要考虑现实支付能力，也要考虑未来的偿付能力。

贷款利率和偿还年限作为资金使用的成本，也对居民购房能力产生重要影响。

以居民家庭单位的抵押贷款的可提供性（mort-gage affordability ）和抵押贷款的可获得性（mortgage availabili-ty ）为出发点，按最常用的抵押贷款等额还款的方式来建立模型，推算居民住房价格的可承受能力。

在等额分期付款的条件下，家庭单位所面对的房价与可支付购买力有如下关系：PˑS=zˑPˑS+kˑAˑ［（1+i）n－1i（1+i）n］（1）上式中，z为住房首付款比例，P为住房单位面积售价，S为套建筑面积，k为家庭可接受的还款比例，A为家庭年可支配收入额，（1+i）n－1i（1+i）n即为等额分期付款现值因子。

整理（l）式得PˑSA=k（1－z）［（1+i）n－1i（1+i）n］（2）（2）式即为微观层面上，家庭单位在等额还款条件下可以接受的房价收入比模型。

从全社会的角度出发，由于新建住宅和存量二手住宅共同组成住房市场，房价应以进入市场的新旧住宅加权平均价的方式得出，因此（2）式的宏观表达式为：P－ˑSiAi=k（1－z）［（1+i）n－1i（1+i）n］（3）（3）式即为统计意义的全社会不同家庭单位在等额还款条件下可以接受的房价收入比。

Si为可交易住房不同面积，Ai为不同收入阶层家庭年户均可支配收入。

从该模型可以得出以下两种现实意义：微观层面上，对家庭单位而言，决定住房购买能力即房价收入比的大小不仅仅与房屋建筑面积（S）、单位售价（P）和家庭年可支配收入（A）有关，而且与长期储蓄所形成的支付首付款比例能力（z）有关，同时与家庭单位对消费房贷负债比率（k）和实际贷款利率水平（i）有关，它们构成对住房有效需求的硬约束条件。

宏观层面上，由社会各收入阶层所构成的不同房价收入比，可供政府相关决策管理部门对地区房价高低做出判断，应以各收入阶层中家庭可承受能力为基本出发点，房价如超出目标家庭可支付能力的上限，则需要对住房相关政策加以调整，以适应目标收入阶层的住房购买需要。

三北京市房价收入比分析（一）房价收入比区间数值的确定根据银监会2004年发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中规定：借款人每月供房款（房屋贷款与物业费用之和）不得超过其月收入的50%。

按照黑马·恩德先生所确定的最低月还款额占月收入的15%为下限，最大贷款比例为房屋总值的80%的约束条件，以商业贷款利率6.84%，最长贷款年限30年计算房价收入比的允许限值，可得到居民可承受的具有实际购买力的房价收入比合理区间：0.150.8ˑ（1+i）n－1i（1+i）n≤P－ˑSiAi≤0.50.8ˑ（1+i）n－1i（1+i）n（4）代入相应参数得：2.4≤P－ˑSiAi≤7.9由于上述计算结果采用中央银行和银监会向全国统一公布的住房贷款利率和还款比例并由商业银行执行，因此求得的房价收入比区间是有全国适用范围的，［2.4，7.9］即为现阶段下我国房价收入比的合理区间。

在此区间内，家庭对住房价格是有有效需求支持的。

本模型未考虑收入（含修正后增加的灰色收入）增长所造成对房价收入比的影响，因为按照现行住房贷款政策，对居民收入的高估会增加银行贷款管理的风险，从而带来更大的不确定性，所以在现实操作中是不可行的。

在现实中，我国商业银行对大多数居民住房融资方法采用的是更为稳健的等额还款法。

但考虑到部分家庭单位优惠贷款（住房公积金贷款）及其利率的可获得性，这时数据区间上限为10.1。

（二）北京市商品住宅房价收入比分析通过对房价收入比区间的分析研究，结合我国具体的住房信贷金融政策及国民基本住房消费习惯，可对北京房价收入比区间进行进一步分析。

根据房价收入比指标的界定，城镇居民住房的价格应该是上市一手房和二手房的平均价格，将二手房的价格和一手房的价格结合起来考虑，2008年北京市全部住宅的房价为12584元/平方米；北京市人均住房建筑面积2008年达到28.74平米；人均可支配收入达到24725.0元。

根据这些数据计算出，2008年北京市房价收入比为14.6。

按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8－5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比应该在3－6倍之间。

可以看出，2008年北京市房价收入比已远远超过国际水平。

表1北京市整体房价收入比的纵向比较平均房价（元/平方米）人均建筑面积（平方米）人均可支配收入（元/年）房价收入比2001428323.411577.88.72002419726.412463.98.92003427324.813882.67.62004505325.1215637.88.12005627432.8617653.011.72006879233.5419978.014.820071042631.6521989.015.020081258428.7424725.014.6资料来源：1.根据2008年卷《中国统计年鉴》整理。

2.北京市国土资源和房屋管理局市场一处数据。

3.建设部2001－2008年《城镇房屋概况统计公报》.从表1可以看出，只有2003年房价收入比处于合理区间范围内，其他年份的房价收入比都在合理区间之外；2001年、2002年、2004年偏离合理区间上限的幅度不大，但是从2005年起，房价收入比急遽上升，短短三年内，房价收入比几乎翻了一番，在2007年高达15.0。

表22008年不同收入层次居民房价收入比平均房价ˑ人均建筑面积人均可支配收入（元）房价收入比最高收入户36166456532.5 6.4较高收入户36166443656.18.3高收入户36166436132.910.0中等收入户36166427896.512.9较低收入户36166420345.817.8低收入户36166414384.025.1最低收入户36166410435.634.7资料来源：1.根据2008年卷《中国统计年鉴》整理。

2.北京市国土资源和房屋管理局市场一处数据。

3.建设部2001－2008年《城镇房屋概况统计公报》如表2所示，对于2008年北京市所有上市住宅的平均价格（12584元/平方米）来讲，仅有最高收入户能勉力承受，其他收入户的房价收入比都超出了合理区间2.4－7.9的范围，最高竟达到34.7。

可以看出，北京市不同收入阶层的居民对房价的承受能力都很有限，房价收入比已超过大部分人的承受限度。