土地一级开发的信托融资
一、申请信托融资目前有两种渠道可以选择：
一是直接找信托公司洽谈；
二是委托相关银行代为寻找信托公司。
二、法律支持：
《信托法》、
《信托投资公司管理办法》、
《信托投资公司资金信托管理暂行办法》
《信托业务会计核算办法》
《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》
三、参与土地一级开发的信托公司：
中原信托、百瑞信托、北京国投、重庆国投等
四、信托公司进入土地一级开发的动因：
1.一级开发市场的不成熟及在二级市场竞争激烈和拿地门槛的提高，房地产企
业纷纷进入一级土地开发市场。
但目前的政策出台造成了土地的一级和二级开发市场各自独立，那资金问题将会显现出来。
2. 做土地一级开发一般是政府下属的土地储备中心和有实力的开发商两种实
体，但由于政府有财政担保，银行贷款相对容易，而民资由于抵押担保问题，很难从银行取得贷款。
3. 从2005年以后，各商业银行就收紧了一级土地开发贷款。
根据《2004年
中国房地产金融报告》，对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地做抵押，抵押贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不超过两年。
并规定不得向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的贷款。
灵活的信托股权投资的方式解决企业35%的自有资金问题，之后再获取银行贷款。
在一级开发将成熟的时候，或者是其他项目现金流回来之后再将股权赎回。
4. 在宏观调控之后，房地产市场的风险开始趋高，信托公司在选择房地产项
目时则更加谨慎，所选项目要求的保险系数也更大。
而相对于房地产业的其他产品而言，土地处于房地产产业的前端，风险较低。
五、信托计划的形式主要有三种
我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。
自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。
目前房地产信托计划的形式主要有三种：
1、贷款型信托。
即信托公司通过向委托人发行信托计划取得信托资金，然后与房地产开发商签订贷款合同，将信托资金以贷款的形式借给房地产开发商并收取利息，以利息收入向委托人支付信托收益。
根据最新的《信托公司集合资金信托计划管理办法》（2007年）第二条，集合资金信托计划是由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动。
由此可见，在土地开发资金信托中，信托公司作为受托人将多个委托人（兼受益人）的资金集合起来，以贷款的形式用于土地开发。
由于土地一级开发主要是地方政府或其土地储备机构掌控，因此具有地方财政背景的信托投资公司可以发挥其资源优势，便利地获得土地开发融资项目。
但同时，由于受银监会要求此类信托计划比照商业银行房地产贷款标准执行，因此贷款型信托资金要进入土地储备和一级开发领域，也具有一定难度。
2、信托股权融资。
指的是信托公司以信托资金对房地产开发商进行增资、进而实现为房地产开发商融资的目的的信托计划。
具体来说，就是信托公司发行信托计划募集资金，然后使用信托资金对房地产开发商进行增资，增资后信托公司持有房地产开发商的部分股权，通过房地产开发商的分红实现信托收益。
在这种信托融资模式中，信托公司持有的房地产开发商的股权一般委托开发商的其他股东进行管理，信托公司一般不直接参加房地产开发商的经营管理，但信托公司可以保留对有关事项的否决权。
另外，为了保证能够实现信托收益，往往还会约定信托公司持有的房地产开发商的股权具有优先股的性质，即信托公司所取
得分红不足以支付信托收益之前，房地产开发商的其他股东不参加分红，同时房地产开发商或者其他股东在特定条件下有义务溢价回购信托公司持有的房地产开发商的股权。
此外，为了确保有关义务的履行，在此种信托融资模式中往往还设定有担保。
待一级开发完成进入二级市场，具备房地产开发条件（即“四证”）后，可通过向商业银行融资解决项目后续资金缺口，待项目进入销售期后，通过销售回款结利后逐步溢价回购信托公司股权。
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3、土地储备信托，是指土地储备机构以自身的名义，将储备的土地信托给信托投资公司，由信托投资公司作为受托人以负责该土地的开发融资等活动。
众所周知，我国土地储备信托制度的前提是各个地方政府业已建立的土地储备制度。
在土地储备信托中，实际上还包含委托或联合具有土地开发资质的专业企业对土地进行开发利用等环节，当然信托投资公司作为受托人通常还担负着不少土地开发的职能。
就目前而言，土地储备信托一般是通过在土地公开交易市场对土地进行拍卖来实现资金回笼并获取收益的。
六、信托融资进入土地一级开发市场面对的风险：
1.政策风险。
相比于二级市场土地“招拍挂”和房地产开发政策法规，土地一级开发的政策并不明晰，诸多操作很不规范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶颈和操作的不规范性。
2.融资风险。
土地一级开发的资金投入密集度高，投资规模巨大。
这些融资往往来源于房地产项目公司的股本融资或债券，债务融资。
虽然大部分土地一级开发均采取分期滚动开发模式，是的后续资金投入可以右前期项目的现金流入来补充。
但即使是位启动项目的第一期投入，动辄往往十数亿的规模，如果遇到政府融资窗口，行业新规定等不利变化，资金筹集周期的不确定的风险就会凸显出来。
3.政府行为的风险。
土地一级开发的参与方中，地方政府的强势地位是毋庸疑的。
虽然房地产企业已通过收益分成等多种渠道将双方的利益紧密捆绑，但仍不能喜爱出地方政府强硬违约发生的风险。
4.可持续性的风险。
2007年底出台的《土地储备管理办法》规定，土地储备工作的具体实施，将由政府下属事业单位土地储备机构完成。
各地土地储备中心同时被赋予向银行贷款的权利贷款时需要向银行抵押土地使用权证。
2008年以前，北京的土地一级开发流行企业主导模式，从2009年开始，包括北京，湖南等省市都有意强化了政府手边土地一级开发权，是一般企业无法接入。
5.征地，拆迁工作的风险。
土地对涉地单位、个人的重要性不言而喻。
相关单位，个人，对征地拆迁及安置方案的利益诉求不尽相同，存在因设计方案不合理，或方案沟通程度不足，导致征地、拆迁周期的不确定风险。
6.市场风险。
相对于二级开发市场，土地一级开发的周期一般较长。
由于宏观经济形势，楼市调控政策的变化，往往会对土地市场的景气程度有影响，从而可能英法土地分期和滚动开发的不完全确定，土地上市能否成功交易的风险。
七、案例：
北京国投已经发行了三只土地一级开发信托产品，曾先后发行北京CBD土地开发整理资金信托计划、白家庄土地一级开发收益权信托优先受益权转让信托和郑州市土地一级开发贷款信托计划，积累了一定的经验。
2005年8月，嘉铭投资通过北京国际信托投资有限公司（以下简称北国投）发行了一亿元的“白家庄土地一级开发收益权信托优先受益权凭证”（以下简称优先受益权）。
作为信托抵押，嘉铭投资将恒世华融80%的股权无偿过户给了北国投。
“这种过户是名义上的，也是暂时的。
”抵押80%的恒世华融股权是行规做法，如果项目运作出现风险，北国投可以绝对控股股东的名义，处置白家庄地块资产，以保证投资人收益。
当然，如果项目运作顺利，白家庄地块信托计划会在两年后，即2007年8月到期并偿付投资人的所得收益，届时北国投还会将这80%的股权还给嘉铭投资。
土地一级开发收益权信托案例——北京国投
信托计划概况。